معجزه مالیات بر خانه‌ های خالی در کشورهای پیشرفته

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی و مطابق ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، کلیه سرپرستان خانوارها اعم از شهری و روستایی، مالک و مستأجر و تمامی مالکان واحدهای مسکونی بایستی از 19 فروردین‌ماه ظرف مدت 2 ماه، نسبت به درج اطلاعات محل سکونت (اقامتگاه) و املاک تحت مالکیت خود در سامانه املاک و اسکان کشور اقدامات لازم را انجام می‌دادند.

البته مهلت در نظر گرفته شده برای فاز خود اظهاری سرپرستان خانوار در سامانه املاک و اسکان که در روز چهارشنبه 19 خرداد به اتمام می‌رسید، اخیراً بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، تا پایان مهرماه سال جاری تمدید شد.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند تکمیل این سامانه موجب ایجاد یک بستر اطلاعاتی بزرگ «big data» و یکپارچه در حوزه املاک و مسکن می‌شود. همچنین با بهره‌گیری از اطلاعات این سامانه، اخذ مالیات از خانه‌های خالی امکان‌پذیر خواهد شد. اما چرا این بکارگیری این پایه مالیاتی در بازار مسکن حائز اهمیت است؟

رویه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نه تنها در جهان دارای سابقه طولانی است، بلکه ضرورت این مالیات در کشور ما آنچنان دارای اهمیت بوده است که اولین تصمیم‌گیری برای لزوم اخذ این مالیات به دهه پنجاه شمسی و پیش از انقلاب باز می‌گردد.

خانه‌های خالی، دغدغه‌ای که حتی پیش از انقلاب هم مطرح بود

در سال 1352، قانون‌گذار به وسیله «ماده 8 قانون تعدیل و تثبیت اجاره‌بها» به این مسئله ورود کرد و بر مبنای آن تصریح کرد، اگر یک واحد مسکونی بیش از 6 ماه خالی نگه داشته شود، باید مالیاتی معادل 30 درصد ارزش اجاره‌بها را به دولت بپردازد.

بعد از انقلاب این قانون در سال 1366 به روزرسانی و اصلاح شد و در قالب «ماده 9 و 10 قانون مالیات مستغلات خالی» ارائه شد. بر مبنای این قانون، مالیات‌ بر خانه‌های خالی به مراکز استان‌های بالای 100 هزار نفر محدود شد. بدین ترتیب یک واحد مسکونی اگر از 6 ماه تا 12 ماه متوالی خالی نگه داشته می‌شد، باید مالیاتی معادل 2 در هزار ارزش معاملاتی مستغلات به ازای هر ماه و اگر بیش از 12 ماه خالی می‌بود ، باید معادل نرخ 4 در هزار ارزش معاملاتی را پرداخت می‌کرد.

این قانون تا سال 1380 پا برجا بود، اما پس از این تاریخ نمایندگان مجلس وقت به بهانه فقدان سازوکار برای شناسایی و دشواری اخذ این پایه‌ مالیاتی، نسبت به حذف این قانون اقدام کردند.

فرانسه درصدد توقیف خانه‌های خالی به نفع محرومان

حسین عبداللهی کارشناس مسکن سال گذشته در همین باره بیان کرده بود، مطالعات بسیاری در جهان اثربخشی پایه مالیاتی خانه‌های را به اثبات رسانده است، به عنوان مثال در تایوان به این نتیجه رسیدند که هر 1 درصد مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند 4 تا 8 درصد قیمت املاک را کاهش بدهد.

به گفته وی، کاهش 13 درصدی واحدهای مسکونی در سال2019 در فرانسه حاصل اخذ مالیات بر خانه‌های خالی بوده است و این تجربه مثبت برای فرانسویان، حتی اکنون دولتمردان فرانسه را به این فکر انداخته که حتی خانه‌هایی که بیشتر از 18 ماه خالی باشند را به نفع بی‌خانمان‌ها و کسانی که به خانۀ ارزان احتیاج دارند، ضبط کنند.

طبق تعاریف بین المللی، خانه‌های خالی به خانه‌ای با بیش از 6 ماه عدم سکونت اطلاق می‌شود. اهداف عمده کشورهای توسعه یافته برای اخذ مالیات عبارتند از: «تحرک بخشیدن به بازار اجاره خانه و تشویق مالکان به اجاره خانه خود با نرخ مناسب»، «تبدیل خانه‌های خالی به خانه‌های ارزان قیمت برای اقشاری که در مناطق خاص مدنظر دولت، مشغول به اشتغال هستند» و «تشویق مالیاتی برای خارجیان، در جهت اجاره دادن املاک خود به بومیان».

معجزه مالیات بر خانه خالی در کشورهای توسعه‌یافته

برخی از کشورهای توسعه یافته همچون کانادا، استرالیا، فرانسه و انگلستان اخذ مالیات بر خانه‌های خالی را چندین سال است اجرایی کرده و موفق شدند به شکل قابل توجهی بازار مسکن خود را از نوسانات کاذب، سفته‌بازی و احتکار ایمن کنند. در جدول زیر نام و میزان مالیات در این کشورها نشان داده شده است:

به عنوان نمونه شهر ونکوور کانادا که یکی از پیشتازان عرصه اخذ مالیات بر خانه خالی بوده است، با اجرای این قانون از سال 2017، از یک سو موفق شده است 30 درصد از خانه‌های خالی این شهر را کاهش بدهد و از سوی دیگر از محل درآمد این پایه مالیاتی سالیانه 39 میلیون دلار درآمد را برای دولت به ارمغان بیاورد. طبق اعلام دولت کانادا، این درآمد صرف ساخت 114 هزار مسکن برای افراد کم‌بضاعتی که توانایی مالی برای خرید خانه ندارند، شده است.

مجازات سنگین دولت‌ها برای عدم خوداظهاری در سامانه املاک

طبق ماده 7 قانون اصلاح موادی از قانون مالیات مستقیم، از عواقب عدم مراجعه و خوداظهاری در سامانه املاک و اسکان، محرومیت از دریافت خدمات اجتماعی است. شهروندان با عدم مراجعه به این سامانه و صرف نکردن زمان حداقلی برای تکمیل اطلاعات مالکیتی و سکونتی املاک خود، ممکن است از یک سو با قطع یارانه‌های نقدی و غیرنقدی حامل‌های انرژی و از سوی دیگر با اختلال در افتتاح حساب بانکی، صدور دسته چک، تعویض پلاک خودرو، ارسال گواهینامه، کارت سوخت، کارت خودرو و غیره مواجه شوند.

این در حالی است که برخی کشورها به مراتب قوانین سخت‌گیرانه‌تری را برای عدم ثبت اطلاعات یا ارائه اطلاعات نادرست املاک در سامانه‌های املاک خود در نظر گرفته‌اند:

الگوبرداری سامانه املاک و اسکان ایران از استرالیا و کانادا

در کشورهای مذکور، طی فرآیندی از عموم مردم (اعم از مالک و غیر مالک) خواسته می‌شود تا اطلاعات هویتی، اقامت و مشخصات املاک خود را در سامانه ثبت کنند تا به وسیله اطلاعات موجود در پایگاه‌های اطلاعاتی دولت (مثل داده‌های بیمه اجتماعی) و نیز تقاطع‌گیری از این بانک‌های اطلاعاتی، اقدام به راستی‌آزمایی این خوداظهاری‌ها ‌کنند.

در دو کشور کانادا و استرالیا سامانه‌ای برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی ایجاد شده که شهروندان این کشورها موظفند اطلاعات مورد نیاز را در این سامانه وارد کنند. این اطلاعات شامل مواردی مانند کد، آی‌دی، اطلاعات تماس، مشخص نمودن محل اقامت اصلی و تعیین وضعیت تمام املاک تحت تملک افراد است. در این مرحله، اطلاعات وارد شده در سازمان متولی اخذ مالیات بررسی شده و در صورت وجود ابهام، نقص یا تناقض از فرد خواسته می‌شود تا مدارک یا توضیحات تکمیلی خود را ارائه دهد.

در کشور ما نیز با الگو گرفتن از کشورهای توسعه یافته نظیر کانادا و استرالیا، سامانه جامع املاک و اسکان به عنوان اولین بانک اطلاعاتی حوزه املاک شروع به کار کرده است. تجمیع اطلاعات حوزه زمین و مسکن در حال حاضر با همکاری 16 دستگاه‌ اجرایی ذی‌ربط، علی الخصوص وزارت مسکن، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان امور مالیاتی و پست و همچنین انجام فاز خود اظهاری از سوی تمام هموطنان در حال انجام و تکمیل است.