2 پیام نامرئی به بازار املاک پایتخت

زمینه مناسب «ریزش بیشتر قیمت مسکن» در پایتخت فراهم شد. آخرین نبض قیمت «ملک کلنگی» در تهران، از سقوط تورم فصلی زمین مسکونی در زمستان 99 حکایت دارد. نرخ رشد قیمت زمین پس از 4 فصل صعود تند، سرانجام تک‌رقمی شده که از تغییر وضعیت در بازار بالادست ساخت‌و‌ساز خبر می‌دهد. سازنده‌ها در مواجهه با فازپساجهش، دغدغه تورم زمین را داشتند و آن را مانع تغییر فاز مسکن می‌دانستند. با این حال، خروج تقاضای غیرمصرفی از بازار زمین، بر قیمت‌ها تاثیر گذاشته است.

نبض کاهشی معاملات زمین‌‌های مسکونی در شهر تهران، همزمان با بازگشایی قفل ذهنی سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازنده‌ها در مقابل جریان تخلیه حباب قیمت مسکن، دو پیام نامرئی و البته مهم را به بازار املاک پایتخت مخابره می‌کند.

  براساس آمارهای رسمی، ابرحباب قیمت زمین که پاییز سال گذشته همزمان با کاهش انتظارات تورمی تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در مسیر تخلیه قرار گرفته بود، مسیر تخلیه حباب را در زمستان 99 نیز ادامه داد. شیب تورمی در بازار معاملات زمین که از پاییز سال گذشته با کاهش سرعت رشد قیمت زمین به یک‌دوم تورم فصلی تابستانی در این بازار رسیده بود، در پاییز نیز روند کاهشی خود را ادامه داد و این جریان، منجر به تغییر مسیر تورم فصلی در بازار زمین در فصل پایانی سال گذشته نسبت به یک‌سال قبل از آن شد. روند تورم فصلی در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی به عنوان پرهزینه‌ترین جزء ساخت‌وسازهای پایتخت در حالی از زمستان سال 98 صعودی شده بود که در زمستان 99 تک‌رقمی شد.

تابستان 98 تورم فصلی در بازار معاملات زمین معادل 10 درصد بود. این میزان در پاییز 98 به صفر رسید، اما در زمستان 98 مجددا روند صعودی به خود گرفت و معادل 11 درصد نسبت به پاییز 98 رقم خورد. التهاب در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی به لحاظ سرعت رشد قیمت، در سال 98 خود را نشان داد. در حالی‌که از سال 97 در شهر تهران آغاز شده بود. در بهار 99 تورم فصلی زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران به 23 درصد رسید اما در تابستان با ادامه التهاب در بازار زمین و شدت گرفتن سرعت رشد قیمت در این بازار تورم فصلی 36 درصدی رقم خورد. در پاییز 99 تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی به دنبال برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا، نه تنها بازار مسکن تحت‌تاثیر قرار گرفته و تورم مسکن در اوایل زمستان مسیر کاهشی به خود گرفت بلکه در بازار معاملات زمین نیز سرعت رشد قیمت زمین در مقایسه با تابستان نصف شد. تورم فصلی زمین در پاییز 99 معادل 6/ 18 درصد به ثبت رسید که تقریبا معادل نصف تورم فصلی زمین در یک فصل قبل یعنی تابستان 99 بود. اما در زمستان 99 بعد از گذشت دوره التهاب یکساله در بازار معاملات زمین، تورم زمین تک‌رقمی شد و به 8درصد سقوط کرد.

این موضوع منجر به افزایش سرعت سقوط تورم فصلی در بازار زمین نسبت به یک فصل گذشته شد؛ چرا که تورم فصلی در بازار زمین در این فصل بیش از دو برابر در مقایسه با سرعت رشد قیمت زمین در پاییز 99 افت کرد. زمستان سال 99، میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران به 44 میلیون و 570 هزار تومان رسید. حجم معاملات در بازار زمین نیز در مقایسه با یک فصل قبل -پاییز 99- معادل 6/ 14 درصد و در مقایسه با زمستان سال 98 برابر با 56 درصد افت کرد. این روند کاهشی در بازار معاملات زمین و در سطح تقاضا برای خرید زمین به افت شدید تقاضای سرمایه‌ای در غیاب تقاضای مصرفی برای خرید زمین از سوی سازنده‌ها در زمستان سال گذشته برمی‌گردد. شرایطی که در بازار معاملات زمین چه به لحاظ قیمت و افت تورم فصلی و چه به لحاظ کاهش حجم معاملات خرید وفروش در زمستان سال گذشته رقم خورد، دست‌کم دو پیام مهم و نامرئی را به بازار مسکن مخابره می‌کند. اولین پیام مهم وضعیتی که در زمستان سال گذشته در بازار زمین رقم خورد آن است که در این فصل در نبود تقاضای مصرفی (سازنده‌ها به عنوان مصرف‌کننده زمین برای ساخت‌وسازها) در بازار ملک، این بازار با احتیاط و کاهش شدید خریدهای سرمایه‌ای نیز مواجه شد.

این روند که از پاییز سال گذشته تحت تاثیر ریزش سایر بازارها همچون بازار معاملات سهام و به دنبال آن کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی آغاز شد، در زمستان نیز ادامه یافت. اگرچه در بازار معاملات مسکن، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای با کمرنگ شدن انتظارات کاهش تورم، بار دیگر به بازار معاملات بازگشت، اما در بازار زمین عملا چنین رویدادی رقم نخورد که علت این موضوع به سنگین‌تر بودن هزینه‌های ورود به بازار زمین و خرید املاک کلنگی مربوط می‌شود. هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران 5/ 1 برابر میانگین قیمت هر مترمربع مسکن است؛ بنابراین سرمایه‌گذاران در این بازار با احتیاط بیشتری دست به انتخاب برای ورود یا عدم ورود به این بازار در شرایط خاص مانند شرایطی که در زمستان سال گذشته بر این بازار حاکم بود، می‌زنند.از سوی دیگر از آنجا که در زمان بازگشت قیمت‌ها فروش زمین به مراتب دشوارتر از فروش مسکن خواهد بود، این موضوع نیز بر تصمیم سرمایه‌گذاران و روندی که منجر به ثبت شرایط کاهش تورم فصلی و افت تعداد معاملات در این بازار در آخرین فصل از سال گذشته شد، اثر گذاشت.

دومین پیام مخابره‌شده از سوی بازار زمین تحت تاثیر کاهش و تک رقمی شدن تورم فصلی و همچنین افت تقاضا در این بازار در زمستان سال گذشته که دیروز در گزارش رسمی منتشر‌شده از سوی مرکز آمار ایران ارقام مربوط به آن منتشر شد، در واقع پاسخی کارشناسی به حباب‌سازهای بازار مسکن است. حباب‌سازهای بازار مسکن که از ماه‌های گذشته تاکنون سعی داشتند این موضوع را به بازار القا کنند که به دلیل افزایش محسوس هزینه‌های ساخت، از جمله قیمت زمین عملا امکان تخلیه حباب قیمت مسکن و کاهش قیمت‌ها وجود ندارد، هم‌اکنون یک پاسخ قاطع مقابل خود مشاهده می‌کنند. البته این موضوع در بازگشایی قفل ذهنی سازنده‌ها نیز موثر است چرا که برخی از آنها اعتقاد داشتند چون هزینه‌های ساخت وساز با سرعت بالا در حال افزایش است بنابراین امکان کاهش قیمت وجود ندارد. اما سقوط تورم فصلی در بازار معاملات زمین و تک‌رقمی شدن آن در زمستان سال 99 بعد از یک‌سال التهاب قیمتی در این بازار در واقع به معنای حرکت بازار زمین به سمت ثبات قیمت است. بنابراین همان‌گونه که انتظار می‌رفت کاهش انتظارات تورمی بر همه بازارها اثرگذار باشد، این موضوع در بازار معاملات املاک مسکونی نه تنها بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داد بلکه اثر خود را در شکل تک‌رقمی شدن تورم فصلی در بازار زمین و کاهش شیب تورمی در این بازار از یک‌سو و همچنین افت محسوس تقاضای خرید زمین از سوی سرمایه‌گذاران از سوی دیگر نمایان کرد. در واقع می‌توان گفت، انتظارات کاهشی در بازار مسکن اثر خود را بر همه بخش‌ها و مناطق این بازار بر جای گذاشت و علاوه بر بازار مسکن، بازار زمین نیز تحت تاثیر این موضوع در مسیر تخلیه ابرحباب و رسیدن به ثبات قیمتی قرار گرفت.  اگرچه انتظارات کاهشی در بازار مسکن منجر به ثبت تورم منفی در بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان شد، اما اثرگذاری تغییر جهت انتظارت در بازار زمین به شکل متفاوت و در قالب حرکت بازار زمین به سمت ثبات قیمتی خود را نشان داده است.

حجم معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در فاصله تابستان تا پاییز 99 نیز با حدود 25 درصد کاهش همراه شد. این میزان کاهش در فاصله پاییز تا زمستان 99 به مرز 30 درصد رسید که نشان‌دهنده خروج یا کاهش شدید ورود سرمایه‌گذاران به بازار زمین در فصل پایانی سال گذشته است. احتیاط شدید سرمایه‌گذاران برای ورود و فعالیت در بازار مسکن در شکل‌گیری شرایط فعلی در این بازار و حرکت به سمت ثبات قیمتی اثرگذار بوده است.