عقب‌ گرد بازار مسکن در مناطق بورس

رکود معاملات و انتظارات کاهشی با افت قیمت مسکن در پنج منطقه پرتقاضای شهر تهران همراه بود. منطقه 5 به عنوان دارنده رتبه اول معاملات ملک در شهر تهران فروردین امسال 1.1 درصد کاهش ماهیانه قیمت را تجربه کرد. نرخها در مناطق 2 و 4 نیز که به ترتیب دومین و چهارمین منطقه پرمعامله تهران در اولین ماه از سال جاری بودند 4.3 درصد کاهش یافت. در مناطق 15 و 8 هم که رتبه‌های پنجم و ششم مناطق پرتقاضا را در اختیار داشتند قیمت به ترتیب 3.9 و 4.1 درصد افت کرد. تنها در منطقه 10 که سومین منطقه پرمعامله تهران بود قیمتها 3.6 درصد افزایش یافت. در کل تهران نیز به طور میانگین قیمتها 3.1 درصد پایین آمد.

اتفاق معنادار دیگری که در دو ماه اخیر رخ داد توقف تقاضای سفته‌بازانه در شمال پایتخت بود. آمار سالهای اخیر نشان می‌دهد در مقاطعی مثل بهمن و اسفند 1396 و خرداد تا مردادماه 1397 زمانی که انتظارات تورمی بر بازار مسکن شهر تهران غلبه کرده، خرید و فروش در منطقه یک رونق گرفته است؛ به طوری که در بعضی ماهها منطقه یک رتبه چهارم از نظر تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است. فروردین امسال منطقه یک در جایگاه نهم از نظر تعداد معاملات مسکن پایتخت قرار گرفت و قیمتها نیز در این منطقه طی یک ماه 2.7 درصد کاهش یافت. فروردین امسال در منطقه یک فقط 100 معامله مسکن منعقد شد که کاهش 65 درصدی را نسبت به اسفند سال قبل نشان می‌دهد و فقط 19 درصد نسبت به فرردین سال گذشته افزایش پیدا کرد. این در حالی است که در کل تهران معاملات در مقایسه با فروردین 1399 رشد 68 درصدی را نشان داد.

به لحاظ حجم معاملات، فروردین 1400 بازار مسکن شهر تهران وضعیت نسبتا بهتری در مقایسه با همین زمان در سال قبل داشت. اولین ماه از سال جاری در پایتخت 2094 معامله مسکن به امضا رسید که نسبت به ماه مشابه سال گذشته با 68 درصد رشد همراه بود. هرچند در مقایسه با فروردین سالهایی که بازار در رونق به سر می‌بُرد مثل اولین ماه از سال 1393 که 7221 معامله مسکن در تهران منعقد شد افت 71 درصد را به ثبت رساند.

بازار در مقایسه با اسفند 99 نیز کوچکتر شد و معاملات طی یک ماه 60 درصد کاهش پیدا کرد. البته با توجه به نیمه تعطیل بودن فروردین، کسادی معاملات در ماه مذکور اجتناب ناپذیر است. از طرف دیگر فروردین امسال به دلیل موج چهارم کرونا در اکثر روزها دفاتر املاک تعطیل بودند که روز 30 فروردین ماه بازگشایی شدند. بنابراین احتمالا در اردیبهشت ماه تعداد معاملات نسبت به فروردین ماه افزایش یافته است اما قیمتها از ثبات نسبی برخوردار است.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که بسیاری از مالکان با پیش فرض رسیدن بازار مسکن به قله قیمتی درصدد خروج از بازار هستند؛ به طوری که حجم عرضه واحدهای مسکونی از طریق آگهی‌های ملکی طی دو ماه اخیر افزایش یافته است. البته نرخها به دلیل خاصیت چسبندگی بازار مسکن افت چندانی نداشته اما از تعداد واحدهایی که با نرخهای کاذب به بازار عرضه می‌شد به طور محسوسی کاهش یافته و در واقع بازار به وضعیت واقعی نزدیک شده است.

عمده تحلیلهای کارشناسان درخصوص آینده بازار مسکن در سال 1400 بر این مبنا است که به دلیل در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری دست کم تا شش ماه آینده بازار در آرامش قیمتی قرار خواهد داشت. از طرف دیگر نتایج به دست آمده از یک پژوهش درباره بازار مسکن شهر تهران که 16 شاخص را مورد ارزیابی قرار داده، نشان می‌دهد در سالهای 97، 98 و 99 بیشترین و مداوم‌ترین افزایش قیمت مسکن در 30 سال اخیر رقم خورده و احتمال اینکه قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است؛ بنابراین احتمالا در سال جاری روند تثبیت قیمت مسکن که با توجه به تورم به معنای کاهش قیمت واقعی است آغاز می‌شود.

یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌توان بررسی کرد تعداد معاملات است که نشان می‌دهد بازار مسکن شهر تهران وارد رکود شده است. از سال 89 تا 96 به طور متوسط سالانه 163 هزار معامله خرید در بازار مسکن تهران انجام می‌شده، اما در سال‌های 97، 98 و 99 به طور متوسط 100 هزار معامله انجام شده است. در سال‌های 98 و 99 تعداد معاملات به 84 هزار واحد مسکونی در سال نزول کرده که تقریبا نصف میانگین سال‌های 89 تا 96 بوده است. این اعداد به خوبی نشان می‌دهد که افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن باعث رکود شدید در این بازار شده و بخش تقاضای مصرفی در بازار کاهش جدی یافته است.

اگر انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت‌ها یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک باشد، در آن صورت قیمت مسکن به صورت ذاتی بی‌ثبات است. قیمت‌ها همیشه نمی‌توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی که مردم متوجه شوند افزایش قیمت‌ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت‌های بالا شکسته می‌شود و قیمت‌ها در نتیجه کاهش تقاضا، (در اقتصادهای سالم با نرخ تورم تک رقمی) کاهش پیدا می‌کنند، در کشور ما اما نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی ‌می‌شود و درنتیجه آن حباب می‌ترکد.

متوسط قیمت مسکن در تهران 29.3 میلیون تومان

بنابراین گزارش، فروردین سال 1400 متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران 29 میلیون و 320 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 3.1 درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 91.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل 2.1 هزار فقره بود که از کاهش 60 درصد نسبت به ماه گذشته و افزایش 68 درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد.