مالیات بر خانه‌های خالی چگونه محاسبه می‌شود؟ + جدول

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، بنا بر اعلام مسئولان وزارت راه و شهرسازی، پیگیری‌ها برای اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در بهار 1400 وارد فاز جدیدی می‌شود. بر همین اساس تمامی سرپرستان خانوار اعم از شهری، روستایی، مالک و یا مستأجر مکلف هستند از 19 فروردین ماه اطلاعات مربوط به املاک تحت تملک و سکونت خود را ظرف مهلت 2 ماهه در سامانه املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir ثبت کنند.

در همین رابطه محمود محمودزاده؛ معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ضمن اشاره به لزوم ثبت اطلاعات سکونتی خانوار‌ها در سامانه املاک و اسکان کشور اظهار داشت: باید پذیرفت با توجه به شرایط فرهنگی و تاریخی حاکم بر کشور ما، بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاری‌ها در قالب زمین و مسکن صورت می‌گیرد؛ در همین شرایط بایستی تمام اقدامات لازم جهت در امان ماندن جنبه مصرفی مسکن از گزند تقاضا‌های سرمایه‌ای انجام گیرد.

وی ادامه داد: به همین منظور از پایه‌های مالیاتی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی با انگیزه ورود هر چه بیشتر تعداد واحد‌های ساخته شده به بازار استفاده می‌شود.

مهدی روانشاد نیا؛ کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سؤال که تاکنون اخبار مربوط به اخذ مالیات بر خانه‌های خالی چه تأثیری بر بازار مسکن داشته است، بیان کرد: «به طور کلی به غیر از قیمت و تعداد معاملات مسکن، ابزار دقیقی برای شناسایی و اندازه‌گیری میزان تأثیر این موضوع وجود ندارد و تابحال نیز در این آمار‌ها تغییر معناداری مشاهده نشده است.»

ایجاد بانک اطلاعاتی مربوط به سکونت خانوار‌ها

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه در زمان وزیر سابق مسکن و شهرسازی همواره این ادعا صورت می‌گرفت که 2.5 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد، اظهار داشت: «البته آمار‌هایی که بعدتر از سوی مسئولان ذیربط اعلام می‌شد، این آمار به مرور زمان رو به کاهش رفت؛ علت اصلی اعلام این آمار‌های متناقض، مسائل پیچیده فنی و حقوقی مرتبط با خالی ماندن برخی واحد‌های مسکونی است که معمولاً این امور در بانک‌های اطلاعاتی در نظر گرفته نمی‌شود.»

محمودزاده با بیان این‌که سامانه املاک و اسکان بر اساس قانون دو هدف مشخص را پیگیری می‌کند، بیان کرد: هدف اول مربوط به شناسایی مالیات بر خانه‌های خالی است که قانونگذار برعهده این وزارتخانه گذاشته و این سامانه برای انجام این وظیفه قانونی در نظر گرفته شده است.

بر اساس اظهارات معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، شناسایی محل اسکان خانوار‌ها به عنوان هدف دوم سامانه املاک و اسکان در دست پیگیری است. به گفته وی، عدم دسترسی به اطلاعات مربوط به سکونت خانوار همواره به عنوان یکی از مشکلات موجود در حوزه برنامه‎ریزی مسکن مطرح بوده است. محمودزاده همچنین ابراز امیدواری کرد که با تکمیل اطلاعات توسط مردم در این سامانه و همراهی دستگاه‌ها این مشکلات برطرف شود.

نقره داغ صاحبان خانه‌های خالی!

محمود علیزاده، معاون حقوقی و فنی مالیاتی سازمان امور مالیاتی نیز با اشاره به اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم توسط مجلس یازدهم اظهار داشت: بر اساس این قانون، واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی شوند به ازای هر ماه، مشمول مالیات می‌شوند.

وی ادامه داد: مقدار مالیات بر واحد‌های مسکونی خالی از سکنه بر مبنای مالیات بر اجاره و با توجه به استمرار آن تعیین خواهد شد، به طوریکه در سال اول 6 برابر، در سال دوم 12 برابر و در سال سوم 18 برابر مالیات بر اجاره بایستی توسط مالک پرداخت گردد.

بر اساس برخی برآورد‌ها بر مبنای قانون مالیات‌های مستقیم که میزان مالیات بر اجاره املاک را تعیین می‌کند، مالیات بسیار سنگینی بر خانه‌های خالی وضع شده است.

به طور نمونه مالک یک واحد مسکونی 80 متری در یکی از مناطق متوسط شهر تهران برای یک سال، چنانچه مقدار ودیعه 200 میلیون تومان و مقدار اجاره‌بها ماهانه 3 میلیون تومان در نظر گرفته شود، 36 میلیون تومان از محل ودیعه (200×18% مبلغ ودیعه ضرب در نرخ سود سپرده بانکی) و 36 میلیون تومان از محل اجاره‌بها (12×3 تعداد ماه ضرب در مبلغ اجاره‌بها) در سال درآمد کسب می‌کند.

بر اساس قانون، 25 درصد درآمد اجاره بابت هزینه‌ها و استهلاک و تعمیرات ملک مورد اجاره از مالیات معاف است، بنابراین از مجموع درآمد کسب شده توسط مالک (72=36+36) تنها 75 درصد (54 میلیون تومان) شامل مالیات می‌شود. از آنجا که نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک بر اساس میزان درآمد کسب شده متغیر است (در جدول زیر قابل مشاهده است)، مالک در صورتی که این واحد مسکونی را اجاره دهد، موظف به پرداخت بیش از 14 میلیون تومان مالیات بر اجاره است.

= (29×30%) + (15×25%) + (7×20%) + (3×15%) 14.3

حال تصور کنید چنانچه مالک این واحد مسکونی قصد نداشته باشد ملک خود را اجاره دهد، از یک طرف به جای 14 میلیون مالیات بر اجاره بایستی 6 برابر این مبلغ را در سال اول پرداخت کند که حدود 84 میلیون تومان برآورد می‌شود، از طرف دیگر مالک از درآمد 72 میلیونی اجاره دادن ملک نیز صرف‌نظر کرده است. گفتنی است مطابق محاسبات انجام شده، مالک در صورت استمرار خالی ماندن این واحد مسکونی در سال دوم و سوم (به فرض ثابت ماندن ارقام)، بایستی به ترتیب 168 میلیون و 252 میلیون تومان مالیات بر خانه خالی پرداخت نماید!

پیش از این نیز رئیس سازمان مالیاتی با اشاره به سنگین بودن جریمه مالیاتی خانه‌های خالی به مردم توصیه کرده بود که به هیچ وجه در عرضه خانه‌های خالی خود در بازار اجاره تعلل نکنند تا گرفتار نشوند.

رکود سنگین در بازار مسکن، آیا مالیات بر خانه‌های خالی گره‌گشا خواهد بود؟

بر اساس آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در اسفندماه سال 1399، بیش از 30 میلیون تومان برآورد شده که این میزان نسبت به مدت مشابه سال قبل، بیش از 93 درصد رشد قیمتی را نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات انجام شده در اسفندماه سال 1399 در حدود 3/5 هزار فقره بود که این عدد نیز نسبت به ماه مشابه سال قبل، بیش از 48 درصد کاهش معاملات را نشان می‌دهد.

مهلت 2ماهه دولت به منظور رفع نواقص سامانه املاک

سید ️احسان خاندوزی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس اخیرا گفته است: اگر کسی تا 2 ماه آینده نسبت به تکمیل فرآیند خوداظهاری اطلاعات سکونت و مالکیت اقدام نکند، با جریمه مواجه می‌شود. اطلاعات ورودی مردم و شهروندان باید از طریق سازوکاری مورد ارزیابی قرار گرفته و راستی‌آزمایی شود.

خاندوزی افزود: بر اساس محتوای جلسۀ برگزار شده با دست اندرکاران فرآیند مالیات بر خانه‌های خالی که چندی پیش در کمیسیون اقتصادی مجلس برگزار گشت، مشخص شد، برخی از دستگاه‌ها در ارائه اطلاعات به سامانه ملی املاک و اسکان خصت به خرج داده و از دادن آمار امتناع کردند.

وی اضافه کرد: دستگاه‌های اجرایی نظیر وزارت رفاه، سازمان ثبت احوال و سازمان ثبت اسناد با بهانه‌هایی نسبت به ارائه آمار به طور کامل اقدام نکرده و ما این نگرانی را به دولت منتقل کرده‌ایم.

به گزارش دانشجو بایستی منتظر ماند و دید آیا سرانجام پس از گذشت سال‌ها از تعریف این پایه مالیاتی در قوانین کشور، با آغاز فرآیند خوداظهاری و تکمیل سامانه املاک و اسکان کشور و همچنین بازدارنده شدن نرخ این مالیات که از طریق مجلس شورای اسلامی صورت گرفت است؛ در سال 1400 شاهد درآمد‌های مالیاتی و همچنین تنظیم‌گری بازار مسکن از طریق این پایه مالیاتی خواهیم بود؟