تدبیر دولت برای تحقق رویای «اجاره‌داری حرفه‌ای» در ایران

اکنون دوسالی می‌شود که دولت برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره تلاش دارد تا جان تازه‌ای به مصوبه‌های قدیمی و روی زمین مانده بدهد و این قوانین کهنه را از نو با اضافه‌شدن مشوق‌های آب و رنگ‌دار به مرحله اجرا برساند؛ برای مثال اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از همین مصوبات بر زمین مانده بود که با طراحی و اجرای سامانه املاک و اسکان اکنون به عاملی برای خروج سوداگران از بخش مسکن منجر شده است.

همزمان با فراهم‌کردن شرایط برای اجرایی شدن مالیات‌گیری از مالکان خانه‌های خالی، بازار اجاره نیز با تلاش برای تشویق سرمایه‌گذاران برای ساخت خانه‌های کوچک و قیمت مناسب ساماندهی می‌شود.

تلاش دولت این است تا با اجرای نظام اجاره‌داری حرفه‌ای از جمعیت مستاجر کشور در برابر افزایش سوداگری مسکن، رشد قیمت اجاره و کمبود عرضه حمایت کند. برای همین از دو سال پیش تلاش شد تا پای سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن استجاری به وزارت راه و شهرسازی باز شود.

پایه‌گذاری نهاد اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور با اخذ مصوبات لازم که به ساماندهی بازار اجاره کمک کند همراه با جذاب کردن سرمایه‌گذاری در این بخش به دو برنامه اصلی دولت تبدیل شده است.

نخستین قدمی که باید برای راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای در سطح کشور برداشته می‌شد این بود که این نوع فعالیت در قیاس با سایر فعالیت‌هایی که در کشور از طریق واسطه‌گری و حضور در بازارهای بسیار زود بازده مثل ارز، طلا و حتی سهام برای سرمایه‌گذاران خرد و کلان امکانپذیر است، سودآور شود بر همین اساس دولت تلاش کرد تا بازدهی اجاره‌داری در کشور را افزایش دهد.

«پروانه اصلانی» مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در همین رابطه اخیرا گفته که علت اینکه اجاره‌داری به صورت حرفه‌ای در کشور شکل نمی‌گیرد این است که بازدهی اجاره‌داری در کشور پایین است.

وی توضیح داده که برای رفع این مشکل یک اصلاح آئین‌نامه اجرایی به هیئت وزیران رفته و مصوب شده است که تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از نهادهای دولتی، غیردولتی، اشخاص بخش خصوصی و تمامی کسانی که حاضرند در بخش اجاره داری سرمایه‌گذاری کنند زمینی را به صورت اجاره ۹۹ ساله تحویل بگیرند تا در این زمین‌ها خانه بسازند و به بازار اجاره برای ۹۹ سال عرضه کنند.

اصلانی خبر داده که هم اکنون تدوین آئین نامه اجرایی این موضوع در دستور کار است که به زودی برای تصویب به هیئت دولت ارسال خواهد شد.

مسکن استجاری چه شکلی و چندمتری است؟

«اجاره‌داری حرفه‌ای» یا همان «ساخت خانه‌های استیجاری» برنامه دولت برای افزایش عرضه مسکن و کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره است موضوعی که حرف و حدیث‌های زیادی را از ساخت خانه ۲۵ متری تا زندگی کردن مردم در قوطی کبریت سر زبان‌ها انداخته است، فارغ از اینکه عملیاتی‌شدن این قانون روی زمین مانده می‌تواند پایانی باشد بر نگرانی مستاجران از پیداکردن یک سقف در کلانشهری مثل تهران که اتفاقا قرار نیست متراژ آن به ۲۵ متر خلاصه شود.

بیش از ۶۰ درصد قیمت تمام شده مسکن در ایران مربوط به زمین است و اگر زمین برای ساخت خانه رایگان باشد می‌تواند تا حدود ۸۰ درصد قیمت ملک را از قیمت ها در بازار آزاد ارزان تر ارائه دهد.

موضوع ساخت «مسکن استیجاری» به صراحت در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷» آمده است، اما جامعه سازندگان و سرمایه‌گذاران در سال‌های گذشته از ساخت مسکن استیجاری استقبال نکردند و از قضا دولت‌ها نیز تلاشی برای راضی کردن انبوه‌سازان نداشتند.

وزارت راه و شهرسازی تابستان سال گذشته با دعوت از سرمایه‌گذاران برای تولید مسکن استیجاری در اطلاعیه‌ای اعلام کرد: انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن استیجاری در کشور امتیازات ویژه‌ای از دولت دریافت می‌کنند.

وزیر راه و شهرسازی هفته گذشته درباره آخرین وضعیت عملیاتی شدن این وعده به سوال خبرنگار ایرنا پاسخ داد و گفت: بارها اطلاعیه دادیم طبق ماده ۲ قانون ساماندهی مسکن آمادگی داریم که هم شهرداری و هر سازمانی که قصد تولید مسکن استجیاری را دارد از ما زمین دریافت کند.

وی گفت: دنبال این بودیم که با تدوین دستورالعمل اجاره‌داری حرفه‌ای که در سیر مراحل تصویب قرار گرفت از سازمان‌هایی که علاقه‌مند به ساخت مسکن استجاری هستند حمایت کنیم.

اسلامی گفت: بر این اساس می‌توانیم زمین ۹۹ ساله را به سازندگانی دهیم که برای دهک‌های پایین خانه می‌سازند و اگر سازندگان قصد داشته باشند برای عموم جامعه روی زمین‌های دریافتی خانه بسازند می‌توانند به صورت ۱۰ ساله از ما زمین قسطی خریداری کنند. آیین نامه این مصوبه را به دولت بردیم تا اقساط زمین را از ۵ سال به ۱۰ سال افزایش یابد.

وزیر راه مجدد با شایعه ساخت خانه‌های قوطی کبریتی جواب داد و گفت: متراژ این خانه‌ها ۳۰ متری نیست و ساخت مسکن برای ما همان الگوی ۷۵ متری است.

براساس برآوردی که وزارت راه و شهرسازی دارد درصورت ساخت خانه های استیجاری در دوسال چیزی حدود ٩٠٠ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود که در واقع نیمی از نیاز سالانه بازار مسکن را تأمین می‌کند و این حجم از خانه مسکونی نه تنها می‌تواند قیمت مسکن را در بازار به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش دهد بلکه باعث می‌شود وضع بازار اجاره هم تعدیل شود.

برنامه دولت در بخش ساماندهی به بازار مسکن با عرضه خانه‌های خالی و تنبیه مالکان احتکار کننده با اخذ مالیات از یک طرف و همزمان تلاش برای پیگیری طرح اجاره‌داری حرفه‌ای، می‌تواند چشم انداز روشنی از بازار اجاره را در سال‌های پیش رو داشته باشد.