دولت در سال‌های گذشته اهتمامی به ساخت مسکن نداشت / آورده 6 هزار میلیارد تومانی مردم در طرح اقدام ملی

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، به عقیده بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن، دو عامل تقاضای سرمایه‌ای و کاهش عرضه واحد مسکونی در سال‌های اخیر زمینه افزایش قیمت نجومی در بازار مسکن را به وجود آورده است، به نحوی‌که صاحب‌خانه شدن برای مردم بدون سرپناه به رویا تبدیل شده است.

در همین رابطه کاهش جدی عرضه واحدهای مسکونی در طول 7 سال گذشته و تقاضای انباشت بازار مسکن می‌تواند، سهم قابل توجهی در بازار مسکن ایفا کند. بر اساس آخرین ویرایش طرح جامع مسکن که توسط وزارت راه و شهرسازی در دوره عباس آخوندی تهیه شد، بازار مسکن در هر سال نیازمند ساخت حداقل 1 میلیون واحد مسکونی در سال است تا پاسخ نیاز جدید به مسکن، تامین سرپناه خانوارهای فاقد واحد مسکونی، نوسازی بافت فرسوده و ذخیره طبیعی بازار مهیا شود.

این درحالی‌ست که کل آمار ساخت واحدهای مسکونی در طول سال‌های اخیر از ساخت سالانه 400 هزار مسکن فراتر نرفته و به عبارت دیگر سالانه 600 هزار تقاضای مصرفی در این بازار بدون پاسخ مانده‌اند.

در همین راستا و پس از رکود 5 ساله صنعت ساخت و ساز با روی کار آمدن مدیریت جدید وزارت راه و شهرسازی در حوزه بازار مسکن، عملیات تولید انبوه مسکن بار دیگر مد نظر این وزارت‌خانه قرار گرفت و ساخت 400 هزار مسکن در طی 2 سال با عنوان طرح اقدام ملی مسکن آغاز شد.

در همین رابطه به منظور آگاهی از سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه تولید انبوه مسکن به سراغ محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی رفتیم تا پیرامون این موضوع به گفتگو بپردازیم.

مشروح این مصاحبه به شرح ذیل است:

عملیات عمرانی 504 هزار واحد مسکونی آغاز شده است

فارس: به عنوان سوال ابتدایی به سراغ طرح اقدام ملی مسکن می‌رویم، میزان استقبال از طرح اقدام ملی مسکن چگونه بوده و آخرین وضعیت ساخت مسکن برای متقاضیان به چه نحو است؟

محمودزاده: برنامه‌ریزی اولیه در طرح اقدام ملی، برای ساخت 400 هزار واحد مسکونی در کشور بوده است. با امضای تفاهم‌نامه 800 هزار واحدی با دستگاه‌هایی نظیر نیروهای مسلح، آموزش ‌و پرورش و وزارت تعاون و نیز برنامه‌ریزی ساخت 200 هزار واحد مسکونی برای دهک‌های اول تا سوم در کار گروه مشترک با سازمان‌های حمایتی، هدف‌گذاری اقدام ملی به ساخت 1 میلیون و 400 هزار واحد مسکونی افزایش یافت.

در حوزه ساخت مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر دهک‌های اول تا سوم، علاوه بر شناسایی 320 هزار خانوار واجد شرایط در کشور به کمک دستگاه‌های حمایتی، تسهیلات 150 میلیون تومانی با کارمزد 4 درصد با همکاری یک بانک قرض‌ الحسنه در نظر گرفته شده است.

پس از بررسی اراضی در دسترس و توان ساخت مسکن در مهر 1398، با ثبت نام از متقاضیان اقدام ملی مسکن در 770 شهر، عملیات عمرانی بیش از 504 هزار واحد مسکونی در کشور آغاز شد. در طرح اقدام ملی، برای مدل‌های مختلف تولید مسکن با رویکرد تولید مستمر مسکن بسترسازی شده است.

بر این اساس، 8600 پروژه متوسط و بزرگ مقیاس اقدام ملی در کشور تعریف شده که ظرفیت ساخت 370 هزار واحد مسکونی را دارند. همچنین تاکنون برای ساخت 135 هزار مسکن به صورت گروهی، زمین واگذار شده است. عملیات عمرانی 70 هزار واحد مسکن نیز به صورت پروژه مشارکتی برای دهک‌های 6 و 7 آغاز شده و از طرفی ساخت 40 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده با استفاده از تسهیلات بانکی وارد فاز اجرایی شده است.

بر اساس اطلاعات سامانه اقدام ملی، با پالایش بیش از 2 میلیون درخواست اولیه، 1 میلیون و 370 هزار متقاضی در طرح اقدام ملی ثبت نام کرده‌اند. از این تعداد، 725 هزار متقاضی، حداقل در یکی از استعلامات چهارگانه واجد شرایط شناخته نشدند؛ به این معنا که متقاضیان پروژه اقدام ملی نباید مالکیت خصوصی داشته باشند. همچنین فرم "ج" این افراد باید سبز باشد، یعنی از زمان انقلاب تاکنون در حوزه مسکن از امکانات دولتی استفاده نکرده باشند. سوم این‌که متأهل بوده و در نهایت سابقه دستکم 5 سال سکونت در شهر مورد نظر (غیر از شهرهای جدید) را داشته باشند.

بزرگ ‌ترین ارزش افزوده طرح اقدام ملی، واگذاری زمین به متقاضیان با اقساط بدون بهره است

فارس: همانگونه که استحضار دارید، در طرح مسکن مهر شیوه تامین مالی از طریق خط اعتباری تامین می‌شد اما این شیوه پس از حضور آقای آخوندی و استقرار تیم ایشان در بانک مسکن متوقف شد. در حال حاضر شیوه تأمین منابع مالی در طرح اقدام ملی مسکن به چه صورت است؟

محمودزاده: طرح اقدام ملی با هدف تأمین خانه برای اقشار نیازمند مسکن در کشور، بدون اتکاء به منابع و یارانه‌های دولتی و با تأمین زمین از سوی وزارت راه‌وشهرسازی برای احداث سازه‌های مسکونی وارد فاز اجرایی شد. در شرایط کنونی و با وجود محدودیت‌های مالی، اگر طرح اقدام ملی به تزریق منابع دولتی وابسته می‌شد، اجرای آن با اختلال مواجه می‌شد.

در قوانین بودجه سال‌های اخیر حتی یک ریال برای پیشرفت طرح اقدام ملی لحاظ نشده است. از طرفی ناپایداری قیمت نهاده‌های تولید مسکن از مسائل نیازمند مدیریت هزینه‌های پروژه است. به همین جهت وزارت راه‌وشهرسازی بر تحویل واحدهای متقاضیان بر مبنای بهای تمام شده توام با واگذاری اراضی با اقساط بدون بهره تمرکز دارد.

از این‌رو، در پروژه اقدام ملی متقاضیان فقط هزینه ساخت مسکن را به کمک تسهیلات بانکی پرداخت می‌کنند و بر اساس مصوبه دولت، فروش اقساطی زمین و انتقال مالکیت آن به متقاضیان به صورت اقساط 10 ساله صورت می‌گیرد. بر این اساس، واگذاری زمین به قیمت کارشناسی، بدون سود و به قیمت سال پایه با دوره تنفس 2 ساله، بزرگ ‌ترین ارزش افزوده طرح اقدام ملی برای متقاضیان محسوب می‌شود.

وزارت راه‌وشهرسازی، تأمین زمین را به عنوان زیرساخت تولید مستمر مسکن در دستور کار قرار داده و در همین زمینه، پاییز سال گذشته پس از نیازسنجی صورت گرفته، تأمین زمین برای ساخت پروژه‌های مسکونی در 5 سال آینده متناسب با نیاز جمعیت هر منطقه، به استان‌های مختلف ابلاغ گردیده است.

پیشرفت پروژه‌های اقدام ملی، منوط به واریز به موقع وجوه متقاضیان

فارس: یکی از انتقادات پر تکرار کارشناسان حوزه اقتصادی و مسکن، انتقاد به شیوه ساخت مشارکتی طرح اقدام ملی و طولانی شدن فرایند ساخت بود، تا چه میزان می‌توان به افتتاح پروژه‌های اقدام ملی در سال 1400 امیدوار بود؟

محمودزاده: با وجود افتتاح 11560 واحد مسکونی در آبان‌ماه سال 99، در نیمه ابتدایی سال 1400 افتتاح‌های گسترده‌تری از طرح اقدام ملی خواهیم داشت. پروژه‌های کوچک و متوسط مقیاس، زمان کمتری برای بهره‌برداری نیاز خواهند داشت و بخش قابل توجهی از آن‌ها در نیمه نخست سال جاری افتتاح خواهند شد، ولی پروژه‌های بزرگ مقیاس برای بهره‌برداری زمان بیشتری نیاز دارند.

مهم ‌ترین عامل در تحویل به موقع واحدهای طرح اقدام ملی واریز به موقع تعهدات نقدی متقاضیان است؛ چرا که به لحاظ توان اجرایی و انبوه‌سازی، صنعت ساختمان در کشور به بلوغ مطلوبی رسیده و تنها گلوگاه اختلال در پیشرفت پروژه منابع مالی از محل آورده متقاضیان است که ترکیب آن با تسهیلات بانکی، تحویل در کمتر از 24 ماه واحدهای متقاضیان را در پی خواهد داشت.

اگر هر یک از متقاضیان اقدام ملی، شرایط تکمیل وجه طی مراحل ساخت مطابق جداول ارائه شده را نداشته باشد، امکان واگذاری به متقاضی جایگزین به نرخ روز وجود دارد. البته متقاضیان اطمینان داشته باشند، قیمت تمام شده در پروژه متناسب با شرایط تورمی کشور مناسب‌تر از شرایط بازار خواهد بود و بیشترین ارزش افزوده در مرحله تحویل واحدهای مسکونی ایجاد می‌شود. کما اینکه واحدهای مسکن مهر تاکنون رشد قیمتی چندین برابری داشته و عدم ثبت نام، متقاضیان را با قیمت‌های نجومی فعلی رو به رو می‌کرد.

تاکنون بالغ بر 5 هزار و 800 میلیارد تومان، آورده نقدی متقاضیان به پروژه تزریق شده است. نحوه استفاده از منابع مذکور، در قالب برداشت مطابق پیشرفت کار از حساب مسدود شده متقاضیان نزد بانک مسکن است. همچنین تسهیلات بانکی این پروژه نیز به حساب افراد واریز و متناسب با پیشرفت پروژه به حساب سازنده منتقل می‌شود.

در ساخت مسکن با محدودیت منابع مالی مواجهیم

فارس: یکی از وعده‌های پر تکرار مسئولان دولت تدبیر و امید، وعده اتمام پروژه مسکن مهر بود. در شرایط کنونی آخرین وضعیت تکمیل پروژه مسکن مهر چگونه است و آیا در طرح اقدام ملی، تجارب مسکن مهر لحاظ شده است؟

محمودزاده: در زمان آغاز پروژه مسکن مهر، خط اعتباری کلانی برای پیشرفت پروژه وجود داشت. تزریق 50 هزار میلیارد تومان در مقطع دلار 900 تومانی و ثبات نسبی قیمت مصالح ساختمانی از عوامل تسهیل‌گر در اجرای پروژه‌ مسکن مهر محسوب می‌شد. البته فراهم کردن شرایط مذکور با توجه به محدودیت‌های مالی و نوسانات قیمت کنونی، امکان‌پذیر نیست.

از پروژه عظیم 2 میلیون و 200 هزار واحدی مسکن مهر کشور، میزان تعهدات باقیمانده در مهر 97، 485 هزار واحد بوده که این میزان در پایان سال 99 به 39 هزار واحد تقلیل یافته است. همچنان 9 هزار واحد مسکن مهر بدون متقاضی داریم و برخی از ساختمان‌ها نیز درگیر مسائل حقوقی هستند. البته باید یادآور شد، سال شروع برخی پروژه‌های مسکن مهر به جهت پیدا شدن معارض و یا عدم تکمیل به موقع وجوه متقاضیان، دو سه سال اخیر بوده است.

در پروژه مشابه سابق یعنی مسکن مهر، واگذاری اراضی به صورت 99 ساله بوده و مالکان برای خرید عرصه از دولت باید قیمت روز آن را بپردازند. دوگانگی مالکیت عرصه و اعیان، بعد از مستهلک شدن ساختمان سرنوشت نوسازی و تعمیرات ساختمان را مبهم خواهد کرد که این مسئله در طرح اقدام ملی با واگذاری مالکیت زمین به متقاضیان رفع شده است. این امتیاز با توجه به تورم سالیانه املاک در کشور، کمک شایان توجهی به متقاضیان در مالکیت عرصه و اعیان پروژه‌ها می‌کند.

علاوه بر موارد فوق، نکته حائز اهمیت در شناسایی و تأمین اراضی طرح اقدام ملی در سراسر کشور، دقت نظر در انتخاب اراضی دارای حداقل‌هایی در زمینه تأسیسات روبنایی و زیربنایی بوده تا هزینه‌های شهرسازی پروژه و چالش‌های احتمالی برای متقاضیان کاهش یابد.

همچنین به منظور پیشگیری از مشکلات کیفی پروژه و درگیر شدن مالکان با آن، بیمه‌ای در نظر گرفته شده تا در طول یک دوره 5 ساله، هزینه‌های احتمالی متقاضیان را نسبت به آسیب‌های غیرمتعارف سازه‌ها پوشش دهد. در حقیقت این مسئله منجر به افزایش نظارت‌ و حساسیت‌ها بر کیفیت اجرای پروژه‌های ساختمانی نیز می‌شود.

انتقاد از بی‌اعتنایی به ساخت و مدیریت بازار مسکن طی سال‌های گذشته به جا است

فارس: عملکرد دولت در سنوات گذشته نشان می‌دهد، اهتمامی برای ساخت مسکن وجود نداشت و پیامدهای این بی‌عملی در کمبود و افزایش شدید قیمت مسکن مشهود است؛ این مسئله حتی اعتراف تلخ رئیس‌جمهور را در پی داشت و تنش تهیه مسکن برای بسیاری از جوانان را در سال‌های اخیر به دنبال داشت. بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند، التهاب در بازار مسکن قابل‌پیش‌بینی و مدیریت بود تا قیمت مسکن بیش از نرخ ارز در سال‌های اخیر رشد نکند؛ موضع شما در این زمینه چیست؟

محمودزاده: متأسفانه گزاره مطرح شده واقعیت دارد و نه تنها به عنوان یک خبرنگار بلکه به عنوان یکی ایرانی حق با شماست. هر شهروند نیازمند مسکن نیز حق طرح چنین پرسش به جا و درستی را دارد. به ویژه آن‌ها که در سال‌های اخیر بابت تلاطمات قیمت توان خرید مسکن ندارند. اقدامات اخیر وزارت راه در حوزه پشتیبانی از تولید مسکن و برنامه‌ریزی برای خانه‌دار شدن دهک‌های اول تا هفتم نیز در راستای جبران عقب‌ماندگی‌هاست.

البته یکی از مهم‌ترین عوامل رونق ساخت‌ و ساز و بازار مسکن، تسهیلات بانکی است. در سال 91، بالغ بر 19 درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن و ساختمان اختصاص یافته است، این در حالی است که در سال 98 این عدد به درصد 7 تنزل پیدا کرده و در 10 ماهه نخست سال 1399 این میزان به 5.7 درصد کاهش یافته است.

وقتی سهم صنعت ساختمان و بازار مسکن از تسهیلات بانکی کاهش یابد، رکود در این حوزه قابل پیش‌بینی است. در برخی از کشورها تا 90 درصد مبلغ خرید مسکن را با تسهیلات بانکی بلند مدت و ارزان قیمت فراهم می‌کنند.

برای رفع معضل مسکن به کمک نمایندگان مجلس، بر سر راه‌اندازی صندوق ملی مسکن به عنوان بزرگترین پشتوانه مالی ساخت مسکن در کشور به اتفاق نظر رسیده‌ایم. در ایده مطرح شده از سوی وزارت راه، اوراق حق تقدم مسکن (بر اساس جمعیت شهرها) به شهروندان ارائه می‌شود که در سررسید مقرر از آنان درخواست مشارکت مالی برای ساخت مسکن مورد نیازشان در کنار تسهیلات ارزان قیمت می‌شود.

در صورت عدم تمایل شهروندان نیز، حق واگذاری این امتیاز برای افراد واجد شرایط این اوراق وجود خواهد داشت. پشتوانه و اعتبار این اوراق نیز امضای وزیر راه‌وشهرسازی و رئیس سازمان برنامه‌ و بودجه و نیز پشتوانه‌ای به نام صندوق ملی مسکن خواهد بود.

با اراده‌ای که میان مسئولان دستگاه‌های اجرایی و نمایندگان مجلس برای سامان‌دهی بازار مسکن و صنعت ساختمان وجود دارد، می‌توان از التهاب و تنش‌های دوره‌ای بازار مسکن عبور کرد.