دفاتر آژانس‌های املاک هیچ مشاوری را بیمه نمی‌کنند

به گزارش ایلنا، امیرهمایون کاشانی کیا، مدرس و کارشناس ارشد بازار مسکن، از ناگفته‌هایی تلخ و مغفول درباره جمعیتی چند میلیونی در کشور به نام مشاورین املاک می‌گوید.

نام امیرهمایون کاشانی کیا، از آن دست نام هایی است که کمتر کسی در ایران هست که دستی بر بازار مسکن داشته باشد اما این نام را نشنیده باشد؛ مدرس و کارشناسی فعال که سالیانی طولانی از عمر خود را صرف آموزش دلالی حرفه‌ای املاک، ارتقا سیستم‌های مدیریت کسب و کار و صدور گواهینامه های معتبر بین المللی ایزو کرده است. او در آخرین اثر مهم‌اش در حوزه آموزش کسب و کار املاک، با عنوان «فرهنگ ده جلدی آموزش دلالی علمی املاک» که موفق به کسب عنوان دومین کتاب پرفروش سال نیز شد، تمام تمرکزش را بر «توسعه حرفه دلالی املاک» گذاشته و حالا سخن از ایمانی راسخ می‌گوید که در اعاده حیثیت از این مفهوم دارد.

جدای از این، کاشانی کیا اخیرا با حرفهایی تازه و طرح نشده، می‌کوشد تا از اجحاف و یا حتی استثماری سیتماتیک علیه قشر بزرگی از «دلالان مسکن» یا همان مشاورین املاک، پرده بردارد. جمعیتی که اگر وابستگان آنها را نیز به حساب بیاوریم، چیزی حدود سه تا چهار میلیون نفر در کشور را شامل می‌شوند که از کوچکترین چتر حمایتی از جانب کارفرمایان خود یعنی صاحبان دفاتر معاملات ملکی و اتحادیه املاک برخوردار نیستند و برعکس، حتی مورد تبعیضات سیستماتیک و بهره جویانه نیز قرار می‌گیرند.

کاشانی کیا معتقد است دلالان املاک که دست‌هایی پنهان برای انواع سواستفاده‌ها، نام آنها را «مشاور» گذارده‌اند، در واقع کسانی هستند که بازار مسکن کشور را می‌سازند اما عده‌ای با سوداگریِ سیری ناپذیرشان، هم این افراد و هم، این بازار را تا مرزهای تورم و متعاقب آن، رکودی هولناک برده‌اند.

متن گفت وگو به این شرح است:

- چرا نهادهایی صنفی مثل اتحادیه املاک، خودشان در تغیییر کلمه دلال به مشاور، پیش قدم شدند و نام اتحادیه مشاورین املاک و یا بنگاه های مشاور املاک را برگزیدند؟

دلیل باب شدن کلمه مشاور در بخش املاک، این بود که صاحبان جوازها که عضو اتحادیه املاک هستند برای فرار از بیمه کردن پرسنل خود و سایر اقدامات حمایتی کارفرما از کارگر، اقدام به استخدام افرادی که به کار نیاز دارند، می کنند اما این افراد از هیچ کدام از مزایای قانون کار از جمله 64 ساعت کار در ماه، بیمه، حقوق ثابت و مکفی و همچنین سایر موارد محروم هستند. بی‌پرده بگویم، این نوعی «کارِ سیاه» است که عده‌ای با سواستفاده از نیاز و ناآگاهی برخی افراد، آنها را با عنوان مشاور استخدام می‌کنند اما چه استخدامی؟! استخدامی سیاه!

دلیل شانه خالی کردن صاحبان دفاتر املاک از بیمه کردن به اصطلاح مشاورین هم، استناد به تبصره 2 ماده 86 قانون مالیات های مستقیم است. این تبصره می گوید کسی که استخدام می شود یا کارمند است یا مشاور؛ اگر کارمند است، باید طبق قانون کار از همه مزایای وزارت کار به خصوص بیمه، بهره مند شود اما این افراد چون به عنوان کارمند استخدام نمی شوند، از بیمه و سایر مزایا هم برایشان خبری نیست. املاکی‌ها با این تز، عنوان «مشاور» را برای افرادی که در آژانس‌های املاک کار می کنند جعل کرده اند که کاملا غلط است.

- پس در این حوزه هم باز پای ناآگاهی افراد نسبت به حقوق اساسی و قانونی خودشان در میان است...

بله دقیقا، به دلیل اینکه اغلبِ به اصطلاح مشاورین، به حقوق قانونی خود آگاهی ندارند، حق آنها تضییع می شود. اتحادیه املاک هم که به صورت طبیعی خود را موظف به حمایت از اعضای خود می داند، اما این افراد حتی عضو اتحادیه هم نیستند چون اتحادیه را هم عده‌ای ملک مطلق خود می‌دانند و نمی‌گذارند پای جوانان و تازه واردها به این بازار، به اتحادیه باز شود. در این نهادهای صنفی هم متاسفانه همانطور که می‌دانید برخی باندبازی‌ها رواج دارد. بنابراین متولیان اتحادیه املاک، ظاهرا جز تذکر به اعضا برای رعایت حقوق قانونی افرادی که مشاور خوانده می‌شوند، راه دیگر پیش رو ندارد که ظاهرا آن را هم انجام نمی‌دهد. می‌خواهم بگویم این یک اجحاف سیستماتیک علیه یک جمعیت بزرگ چند میلیون نفری است؛ اگر حدود یک میلیون به اصطلاح مشاور املاک در سراسر کشور را در نظر بگیریم، باید گفت که آنها با خانواده هایشان،جمعیتی حدود چهار میلیون نفر را شامل می شوند.این جمعیت کمی نیست!

بگذارید مثالی بزنم: وقتی صفحات نیازمندی‌های روزنامه‌ها و اپلیکیشن‌های تبلیغاتی را ورق می‌زنید، با انبوه آگهی‌های ریز و درشت برای خرید و فروش املاک مواجه می شوید که شماره و نامی در انتهای هر آگهی درج شده؛ شما با یک بررسی میدانی متوجه می شوید که فرد یا افرادی که نامشان در انتهای آگهی درج شده، هیچ کدام صاحب آژانس نبوده و به عنوان مشاور در آژانس، مشغول فعالیت هستند و نه صاحب دفتر معاملات ملکی. در طول مدتی که شما مشغول بحث و بررسی موارد پیشنهادی هستید تا مرحله ای که به انعقاد یا عدم انعقاد قرارداد منجر شود، احتمال اینکه شما صاحب آژانس را ملاقات کنید، خیلی کم یا حتی در حد صفر است! یعنی صفر تا صد یک خرید و فروش و یا رهن و اجاره توسط همین به اصطلاح مشاور انجام می شود. اما ماجرا این است که قطعا 99درصد از مراجعین به دفاتر و آژانس های املاک نمی دانند که فردی که با وی گفت و گو می کنند، ممکن است روز بعد یا حتی ساعتی بعد در این دفتر به فعالیتش پایان داده شود! یعنی امروز باشد اما فردا نه! این ناامنی شغلی را خریدار و فروشنده ها نمی دانند که وجود دارد و چه بسا در صورت اطلاع از چنین فضای ناامنی، کار بسیاری از خرید و فروش ها گره بخورد.

با نگاهی دقیق به شرایط فعالیت دفاتر و آژانس های املاک به این نکته به درستی می‌توان پی برد که این بخش با مشکل بزرگ دور زدن قانون مثل آب خوردن مواجه است! با این تفاوت که آژانس‌ها به دلیل سر و کار داشتن مستقیم با قلب زندگی شهروندان، باید به درستی به قوانین وقوف داشته و آن را رعایت کنند. یعنی مراجعه کننده باید از امانت داری و اعتماد نسبت به دفاتر و افراد اطمینان کامل داشته باشد.

- پس دارید می‌گویید که هیچ نظارت دقیق و درست و حسابی روی کار این دفاتر و به اصطلاح مشاوران- به قول شما- وجود ندارد؟

همانطور که گفتم حدود یک میلیون به اصطلاح مشاور در سراسر کشور در حال فعالیت هستند؛ از این تعداد فقط 130 هزار نفر دارای مجوز از اتحادیه سراسری املاک در کشور یعنی چه در تهران و چه در سایر شهرستان‌ها هستند. یعنی حدود 870 هزار نفر بدون مجوز در بدنه این بخش در حال فعالیت هستند که مشخص نیست بر رفتار و عملکرد آنها چگونه نظارت می شود. چرا که این اتحادیه حیطه نظارتی خود را فقط بر عملکرد اعضای خود متمرکز کرده و جدای از بحث نظارت، باید گفت که این صدها هزار نفر که می‌گوییم فاقد هر نوع چتر حمایتی به عنوان کارمند و یا حتی کارگر هستند.

این یک «دو دو تا چهارتا»ی ساده است؛ نیروی کاری که فاقد هر نوع حمایت از جانب کارفرما و در مقام بالاتر، از جانب دولت است، ممکن است دست به هر نوع فسادی بزند تا بتواند در چنین روزگار سخت معیشتی‌ای، گلیم زندگی خود و خانواده اش را از آب بکشد. من در اینجا نمی‌خواهم به بحث انواع این مفاسد و اتفاقات اشاره کنم زیرا بحث جداگانه و مفصلی را می طلبد اما در همین حدش را بدانید که دلالانی که نام مشاور املاک را بر آنها گذاشته‌اند و نه بیمه ای دارند و نه قراردادی و نه حمایتی، در زمره مظلوم ترین و محروم ترین اقشار اجتماعی هستند و در حال بعضی‌شان رفته رفته دست به مفاسد بزرگی زده‌اند. کافیست یک سر به اداره آگاهی همین تهران بزنید تا بفهمید چند درصد پرونده‌ها مربوط به تخلفات برخی از مشاورین املاک است.

- اساسا تفاوتی که در کار با مجوز و بدون مجوز در حوزه املاک وجود دارد چیست؟

فعالان حوزه املاک به دو صورت در حال فعالیت هستند. یعنی از آنجایی که دلال برای فعالیت باید مجوز داشته باشد این مجوز به دو صورت دریافت می شود. یکی برای ثبت مبایعه نامه و فعالیت به عنوان آژانس املاک و دیگری نیز به عنوان یک دلال صرف که درخواست ثبت و تنظیم مبایعه نامه ندارد. این فرد صرفا فقط دلال بوده که به تجارت نیز مشغول است و می‌تواند به عنوان تاجر خرید و فروش هم بکند. از سوی دیگر مبلغی که یک دلال می‌تواند برای دلالی بگیرد برابر با حق الوکاله یک وکیل است؛ یعنی می‌تواند مانند یک وکیل 5 درصد را طبق قانون دریافت کند و این کاملا منطبق با نص صریح قانون است.

همانطور که پیش از این گفتم دفاتر املاکی که دارای مجوز فعالیت از اتحادیه هستند افرادی را برای کار مشاوره استخدام می‌کنند که این افراد به دلیل ناآگاهی از قوانین به شرایطی که آژانس های املاک تعیین می‌کنند، تن می‌دهند! دفاتر آژانس‌های املاک هیچ مشاوری را بیمه نمی‌کنند، یعنی این افراد بیش از استاندارد وزارت کار فعالیت می‌کنند و حتی موظف به پرداخت بخش قابل توجهی از درآمد خود به صاحب آژانس هستند. در این شرایط چنانچه مشاوری از آژانسی که در آن فعالیت می‌کند به اتحادیه شکایت کند، راه به جایی نمی‌برد چراکه اتحادیه، تنها از عضو رسمی خود حمایت می‌کند! متاسفانه بعضا نیز دیده‌ایم که در اقدامی بسیار غیر اخلاقی، اتحادیه، اسم و مشخصات فرد شاکی را در اختیار آژانس مربوطه قرار داده که در این شرایط، صاحب آژانس هم از ایجاد هیچ دردسری برای فرد شاکی فروگذار نمی‌کند؛ مثلا یک نمونه‌اش این است که نگذارد در منطقه‌ای که تا کنون فعالیت می‌کرده، به کار خود ادامه دهد. در این شرایط، مشاور این اجحاف را قبول می‌کند و بدون اینکه شکایت کند به کار خود ادامه می‌دهد. حال شما بگویید چگونه باید انتظار تغییر شرایط و حمایت از چنین فرد بیچاره ای را داشت؟!

- پس نقش حاکمیتی نهادی مانند وزارت کار در این میان چیست؟

چه می‌تواند باشد؟! وقتی صاحبان آژانس در حال انجام دو تخلف محرز یعنی بیمه نکردن مشاور در عین کارکشیدن یا بیگاری بیش از 64 ساعت بر اساس استاندارد وزارت کار هستند و اتحادیه هم سال‌هاست به بهانه حمایت از اعضای رسمی خود، از این دو تخلف بزرگ چشم پوشی می‌کند و مشاور هم به دلیل مسائلی که در بالا گفته شد تمایلی برای استیفای حق خود به صورت قانونی ندارد، وزارت کار قطعا نمی‌تواند به این تخلفات رسیدگی کند چون از اساس متوجه این ماجرا نشده است.

- در این میان راهکار شما برای نجات مشاوران یا به قولِ دقیق خودتان، دلالان املاک و خانواده‌هایشان که در خفا تحت چنین تبعیض سیستماتیکی هستند، چیست؟

قانون راه استیفای حقوق را برای همه شهروندان قرار داده اما متاسفانه به دلیل عدم آشنایی با آن همواره حقوق افراد به خصوص در آژانس‌های املاک تضییع می‌شود. چراکه مشاورین در بدو ورود به آژانس‌ها به این مسائل آگاهی ندارند و حتی دیده می‌شود که در بدو ورود صاحبان دفاتر املاک از این افراد سفته می‌گیرند که نتوانند بروند و شکایت کنند که باز هم این مساله تخلفی محض است.

- یعنی معتقدید نمی‌توان از خلا قانونی در این زمینه در کشور سخن گفت؟

من معتقدم ما خلا قانونی نداریم و اینکه برخی به قوانین اعتراض می‌کنند نارواست؛ زیرا هم مجلس در این حوزه قوانین بی‌نقصی دارد و هم وزارت کار برای استخدام و رسیدگی به شکایات کارگران قوانین حمایتی خوبی دارند. متاسفانه مساله این است که به اصطلاح مشاورین املاک، خود به دلیل ترس از بیکاری و یا ناآگاهی به قوانین، به شکایت و یا استخدام بر اساس قانون تن نمی‌دهند. در این شرایط دست قانون برای رسیدگی به تخلفات محرز که در این صنف در حال وقوع است نیز بسته است.

- آیا شما توصیه خاصی به جوانان و علاقمندان ورود به حوزه دلالی حرفه‌ای املاک دارید که بتواند چراغ راهشان شود؟ آگاهید که به سبب بحران اشتغال، افراد زیادی تمایل دارند جذب دفاتر املاک شده و کار کنند...

من در اینجا به همه کسانی که به حوزه دلالی املاک ورود می‌کنند توصیه می‌کنم که نخست حتما قانون را مطالعه کنند تا به حقوق خود آشنا شوند و به جای مقصر شمردن قوانین، خود و ناآگاهی خود را مقصر بدانند. من معتقدم در قوانین جمهوری اسلامی ایران در عمده زمینه‌های قضایی، مدنی و صنفی تصریح و شفافیت بالایی وجود دارد، فقط این قوانین به دلیل ناآگاه بودن مردم از آنها، مورد استفاده قرار نمی‌گیرد و سبب آسیب یا مورد سواستفاده واقع شده‌اند. البته وظیفه آگاهی بخشی در این خصوص بر عهده رسانه‌ها و شبکه‌های اطلاع رسانی است. در عین حال دلالان املاک هم که در واقع جزیی از بازار مسکن هستند، باید به حقوق خود آشنا باشند و با دید باز وارد این حرفه شوند.

اگر تا امروز این مسایل مغفول و نادیده گرفته شده، به گمان من ناشی از دست‌های شوم پنهانی بوده که در پشت پرده‌ها مشغول کار بوده‌اند. بدبختانه صنف محترم دلالان مسکن با انواع بی‌مهری‌های درونی و بیرونی روبرو بوده است. همانطور که می‌دانید املاکی‌ها با قلب ساختار اجتماعی یعنی «خانه مردم» سر و کار دارند و جدای از بحث اجتماعی، یک نبض بزرگ اقتصاد، یعنی «اقتصاد مسکن» هم در دست آنهاست. تا دیرتر نشده، مقامات کشور باید فورا فکری به حال صدها هزار مشاور محروم و مظلوم و خانواده‌های محترم آنها بکنند.