بساط کلاهبرداری در معاملات مسکن برچیده شد
تشکیل 35 هزار پرونده جعل و کلاهبرداری در سال 1400 از اثرات اعتبار اسناد عادی بود؛ اما با اعتبارزدایی اسناد عادی توسط قانون الزام به ثبت سند رسمی، بساط کلاهبرداران در این حوزه برچیده شد.
زمان مطالعه 5 دقیقه
پیش فروش ساختمان یکی از راه هایی است که مردم برای خانه دار شدن از آن استفاده می کنند. روش کمتر سخت اما غیر ایمن! جذابیت این روش به فراهم آوردن فرصت زمانی مناسب برای تهیه مبلغ خانه برمی گردد و نا ایمن بودنش هم به روش انتقال مالکیت در این معاملات مربوط می شود. از آنجا که این دست از خانه ها هنوز سند رسمی ندارند، برای عقد قرار داد قولنامه نوشته می شود در نتیجه آنچه این انتقال مالکیت را قانونی می کند، اعتبار قانونی اسناد عادی است. اعتباری که به دلیل عدم ثبت در مراجع رسمی این امکان را به فروشنده می دهد یک ملک را به چند نفر بفروشد، اتفاقی که همه افراد یا صابون آن به تنشان خورده و یا داستانش را شنیده اند.
متأسفانه یکی از رایج ترین روش های کلاهبرداری در معاملات املاک مربوط به معاملات پیش فروش ساختمان است. آمار نشان می دهد که در سال 1400، 35 هزار پرونده جعل و کلاهبرداری پیش فروش ساختمان ثبت شد. البته این بستر ایجاد کلاهبرداری با تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی و اعتبارزدایی از اسناد عادی از بین رفت.
مشکل اسناد عادی چیست؟
در این ارتباط فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن اظهار کرد: یکی از چالش هایی که در بازار مسکن و کلاً وضعیت حقوقی کشور داشتیم، وجود اسناد عادی بود که بخش عمده ای از این اسناد عادی، اسنادی هستند که به عنوان قولنامه در بازار مسکن و املاک تنظیم شدند. به این خاطر که نمی توان استعلام اسناد را از لحاظ سندیت و جعل گرفت، محل بروز بسیاری از اختلافات ملکی در کشور شده بود؛ یعنی الان بسیاری پرونده در دادگاه ها و مراجع قضائی داریم که بعضی وقت ها یک ملک را با یک قولنامه به چند نفر فروختند.
ایلاتی در خصوص کنترل پذیر نبودن اسناد عادی افزود: ملکی که سند دارد، وقتی خرید و فروش می شود، بازداشت شده است و آن کسی که می خواهد بخرد یا بفروشد می تواند سلسله ایادی مالکان را استعلام بگیرد؛ ولی وقتی قولنامه است، ممکن است همان قولنامه را یک ساعت دیگر به یک نفر دیگر با یک مبلغ دیگر واگذار کند؛ پس اساساً کنترل پذیر نیست و مثال هایی از این جهت تا انواع مختلف قراردادهای سوری مانند بحث های پول شویی مصادیقی برای کنترل ناپذیری این نوع معاملات است. بالاخره حاکمیت تصمیم گرفته است به دلیل مسائل جمعی این موضوع اسناد عادی را سامان دهد.
ایمن شدن معاملات پیش فروش
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا قانون الزام به ثبت سند رسمی می تواند به ایمن سازی معاملات پیش فروش کمک کند، توضیح داد: پیش فروش در کنار بحث الزام به ثبت رسمی، مسئله ای دارد که باید سامانه های شهرداری هم به این سیستم وصل شوند. یعنی فکر کنید شما پیش خریدار هستید و از سازنده ای که پیش فروش کرده است، یک واحدی را پیش خرید کنید، باید بدانید که در لحظه آن ساختمان چند امکان برای فروش دارد، مثلاً طبق پروانه ساختمانی که دارد چند طبقه، چند واحد می تواند فروش انجام دهد. این مستلزم این است که شهرداری ها به این سامانه وصل شوند. مضاف بر این، بتوانید مالکان قبلی را که از این طریق به آن ها واحد واگذارشده است را ببینید.
وی بیان کرد: به طور مثال 10 واحد می خواهد پیش فروش شود شما نفر هشتم هستید، باید وارد سایتی شوید که ببینید از این 7 نفر قبلی مالکیتش به چه شکلی است، چه کسانی آمدند، درخواست دادند، پول دادند، پیش خرید کردند و منی هم که مثلاً نفر دوازدهم هستم می آیم می بینم که این 10 نفر 10 واحد را پیش خرید کردند. پس این سازنده عملاً مازاد بر آن ظرفیتی که مجوز گرفته است پیش فروش انجام می دهد و احتمال ریسک و کلاهبرداری که شما از سازنده ای واحدی بخرید که دیگر امکان ساخت و تحویلش به شما وجود ندارد، کاهش می یابد.
کارشناس مسکن ادامه داد: با اجرایی شدن این قانون خودبه خود از بروز خیلی از مشکلاتی که در پرونده های پیش فروش ساختمان داریم، پیشگیری می شود. الزامش هم این است که سامانه شفافیتی ایجاد شود که معاملات هم در اختیار بخش های شهرداری ها قرار بگیرد، هم در اختیار مردم که بتوانند به وضعیت پیش فروش یا پیش خرید پروژه دسترسی داشته باشند.
حفاظت از اراضی خرد کشاورزی
ایلاتی با اشاره به حل مشکل اراضی خرد کشاورزی تصریح کرد: قانونی داریم که برای اراضی زیر دو هکتار محدودیت گذاشت. قانون گذار گفته بود حدنصاب اینکه شما بتوانید برای اراضی کشاورزی سند بگیرید، دو هکتار است و باعث می شد کسانی که لازم داشتند یا به هر دلیلی می خواستند زمینشان را تحت قالب ارث یا معامله برای اشخاص ثالث تفکیک کنند، این دو هکتار را به چهارتا پنج هزار متر تبدیل کنند و به چهار نفر مختلف بفروشند. این باعث خرد شدن اراضی کشاورزی بود.
این کارشناس مسکن از راه حل قانون الزام برای اسناد خرد کشاورزی بیان کرد: در قانون فعلی در نظر گرفته شده است که برای اراضی که زیر دو هکتار هم هستند، امکان اخذ سند فراهم باشد. از جنبه حقوقی بخواهیم نگاه کنیم، این ساماندهی قولنامه ها چه در بحث مسکونی، چه در بحث اراضی کشاورزی، قطعاً به نفع کشور است.
ایلاتی با اشاره به قراردادهای الکترونیکی اظهار کرد: قانون پیش بینی اش این است که دیگر هیچ قراردادی به صورت قولنامه ای یا اسناد عادی تنظیم نشود؛ یعنی باید طبق قانون قبلی پیش فروش هم که سال 1389 داشتیم، این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؛ ولی قانون پیش بینی کرده است که این امکان در بسترهای آنلاین وجود دارد، ولی در قالب یکسری سامانه ها و ساختارهای الکترونیکی، مردم بتوانند در قالب قراردادهای الکترونیکی، بدون اینکه نیازی باشد به دفاتر اسناد مراجعه کنند، خریدشان را انجام دهد. به نظر می رسد زیرساختش فراهم است؛ ولی باید یکسری سامانه های مکملی اضافه شود.
این کارشناس مسکن گفت: ما هرقدر به سمت شفافیت حرکت کنیم، شاید در ابتدا خیلی ها مخالفت کنند یا همراهی نکنند؛ ولی این شفافیتی که ایجاد می شود به نفع همه است و در نهایت همه منتفع می شوند رسانه می تواند با آگاهی بخشی کمک کند. برای عملیاتی شدن این قانون، همه کسانی که قولنامه دارند، باید بیایند همراهی کنند، اطلاعاتشان را بیاورند، بارگذاری کنند. به نظرم بدون مشارکت مردم، این قانون تکمیل نمی شود.
بساط کلاهبرداری در معاملات مسکن برچیده شد