فروکش کردن هیجان خرید آپارتمان در پایتخت / شیب نزولی قیمت ها در 11 منطقه
بازار ملک طی پنج ماه اخیر در 11 منطقه شهر تهران که عمدتا از مناطق مصرفی محسوب می شوند دچار افت قیمت شده است. در بازه زمانی مذکور کاهش محسوس معاملات از نوع سرمایه گذاری، محو انتظارات تورمی و افت توان خرید در سمت تقاضای مصرفی به ثبات بازار مسکن پایتخت انجامید. بررسی ها از افت قیمت در دو محدوه پرمعامله شهر تهران یعنی مناطق 5 و 10 حکایت دارد.
زمان مطالعه 5 دقیقه
بازار مسکن، هفت ماه پیاپی را در ثبات قیمت و رکود معاملات سپری کرد. بررسی ها نشان می دهد به جز اردیبهشت و مهر، تعداد معاملات در سایر ماه های سال جاری در کانال 2000 فقره قرار داشته است. تحلیل گران، عمده دلیل کسادی معاملات را پایین بودن توان خرید و کاهش انتظارات تورمی می دانند.
نمودارهای منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان می دهد رشد سالیانه قیمت مسکن از خرداد به بعد روند کاهشی به خود گرفته است. رشد ماهیانه نیز از خرداد به بعد رو به کاهش گذاشته است. پس از آن که اردیبهشت امسال قیمت مسکن در پایتخت 13.4 درصد نسبت به اردیبهشت افزایش پیدا کرد، در ماه های بعد از شدت این رشد به طور محسوسی کاسته شد؛ به طوری که نرخ رشد ماهیانه قیمت در خرداد، تیر، مرداد، شهریور و مهر به ترتیب 4، 2.2-، 1-، 0.6- و 1 درصد بوده است. اردیبهشت امسال متوسط قیمت هر متر خانه در تهران 75.3 میلیون تومان بوده که طی یک روند خطی در مهرماه به 76.6 میلیون تومان رسیده است.
| شرح | مقطع زمانی | درصد تغییر مهرماه 1402 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| مهر 1401 | شهریور 1402 | مهر 1402 | نسبت به ماه قبل | نسبت به ماه مشابه سال قبل | |
| تعداد معاملات (واحد مسکونی) | 5416 | 2610 | 3133 | 20.0 | -42.2 |
| متوسط قیمت هر متر مربع (میلیون ریال) | 437.2 | 753.3 | 760.6 | 1.0 | 73.9 |
| ماخذ: محاسبات گزارش / بر گرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور | |||||
نکته ی قابل توجه کاهش قیمت مسکن در مناطق مصرفی و جنوبی شهر تهران است؛ به طوری که متوسط قیمت هر متر آپارتمان در منطقه 5 به عنوان پرمعامله ترین منطقه شهر تهران از 99 میلیون تومان در اردیبهشت به 93 میلیون تومان در مهرماه رسیده است. در منطقه 7 میانگین قیمت از 78 میلیون تومان به 72 میلیون تومان کاهش یافته، در منطقه 8 متوسط قیمت هر متر خانه در اردیبهشت 75 میلیون تومان بوده که در مهرماه به 70 میلیون تومان رسیده، در منطقه 9 نرخ متوسط در ماه های اردیبهشت و مهر به ترتیب 60 و 58 میلیون تومان در هر متر مربع بوده است.
در منطقه 10 که دومین محدوده پرتقاضا محسوب می شود قیمت هر متر آپارتمان در اردیبهشت 61 میلیون تومان بوده که در مهرماه به 55 میلیون تومان رسیده، در منطقه 11 نرخ متوسط در ماه های اردیبهشت و مهر به ترتیب 56 و 53 میلیون تومان در هر متر مربع بوده است، در منطقه 13 قیمت هر متر خانه به طور میانگین از 72 میلیون تومان در اردیبهشت به 69 میلون تومان در مهرماه رسیده، در منطقه 16 نیز که متوسط قیمت هر متر مسکن در اردیبهشت 45 میلیون تومان بوده در مهرماه به 44 میلیون تومان کاهش یافته، در منطقه 18 که ارزان ترین منطقه تهران محسوب می شود متوسط قیمت آپارتمان از متری 37 میلیون تومان در اردیبهشت به 32 میلیون تومان در مهرماه رسیده است.
در منطقه 21 قیمت خانه در اردیبهشت امسال متری 59 میلیون تومان بوده که در مهرماه به 52 میلیون تومان رسیده است. در منطقه 22 نیز متوسط قیمت مسکن از 70 میلیون تومان در اردیبهشت به 59.9 میلیون تومان در مهرماه کاهش یافته که بیشترین افت قیمت طی بازه زمانی پنج ماهه با 14 درصد کاهش را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص داده است. البته با توجه به پایین بودن تعداد معاملات در این منطقه، نوسانات قیمت آن نمی تواند ملاک ارزیابی وضعیت کلی آن باشد. در 10 منطقه دیگر شهر تهران شامل 1، 2، 3، 4، 6، 12، 14، 15، 17، 19 و 20 نرخ ها افزایش نسبی داشته است.
در مناطق جنوبی سرمایه گذاری شکل نمی گیرد
سعید لطفی عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک - در تحلیل علت ثبات بازار مسکن گفت: بازار ملک بین سال های 1397 تا اوایل 1402 تحت تاثیر شرایط عمومی اقتصاد و بازار ارز قرار گرفت و دچار رشدهای هیجانی شد. در مقاطعی که معاملات کاهش پیدا کرد نیز قیمت ها پایین نیامد؛ چرا که نوسانات قیمت از انتظارات تورمی و خریدهای سرمایه ای نشأت می گرفت. از خرداد امسال به دلیل ثبات نسبی اقتصاد کلان، بازار مسکن وارد فاز استراحت شده است.
به گفته لطفی، منطقه 22 را شاید بتوان مدیوم کوچکی از بازار مسکن تهران دانست که هم اکنون معاملات در آن به شدت پایین است. از حدود یک دهه اخیر در مناطقی مثل منطقه 22 ساخت و سازهای گسترده ای صورت گرفت و ارزش افزوده ای برای پیش خریداران ایجاد شد که به عنوان بورس بازار مسکن شناخته می شد و به همین دلیل رشد قیمت در این منطقه قابل توجه بود. در حال حاضر با توجه به نوسانات قیمت مصالح ساختمانی عمده سازندگان و تعاونی های مسکن که در منطقه 22 فعالیت دارند با مشکل نقدینگی مواجه شده اند و قیمت ها را مقداری کاهش داده اند.
وی افزود: حدود دو سال قبل بعضی از تعاونی ها در منطقه 22 با دریافت مبالغی بین 400 تا 500 میلیون تومان و اقساط ماهیانه 10 تا 15 میلیون تومان، آپارتمان ها را به فروش می رسانند. هم اکنون به دلیل نوسانات قیمت نهاده های ساختمانی، رقم پیش پرداخت و اقساط تقریبا دو برابر شده و این عامل در رکود معاملات تاثیرگذار است. در سال های گذشته برخی سرمایه گذاران با متری 40 میلیون تومان در منطقه 22 آپارتمان خریداری کرده بودند که قیمت ها تا بیش از 80 میلیون تومان افزایش یافت اما به دلیل کسادی خرید و فروش، بعضا واحدها را کمتر از عرف منطقه به فروش می رسانند. در واقع بخر و بفروش ها هنوز روی سود هستند اما در مقایسه با نقطه اوج بازار، تخفیف هایی ارائه می دهند. در حال حاضر به عرضه بیش از حد با 45 هزار واحد مسکونی خالی در منطقه 22 مواجه هستیم.
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: به طور کلی بازار مسکن شهر تهران در رکود به سر می برد و حتی می توان گفت این کسادی در مناطق جنوبی تهران عمیق تر است؛ زیرا رکود از دو ناحیه سرمایه گذاری و مصرفی نشأت گرفته است. عموما در مناطق جنوبی تهران، سرمایه گذاری چندانی در بازار ملک شکل نمی گیرد و بیشتر سفته بازان در مناطق شمالی تهران فعالیت دارند. در حال حاضر نیز سرمایه گذاران در کوتاه مدت رشد هیجانی در بازار نمی بینند و به همین دلیل عقب نشسته اند. خریداران مصرفی نیز توان چندانی برای ورود بازار ملک ندارند.
فروکش کردن هیجان خرید آپارتمان در پایتخت / شیب نزولی قیمت ها در 11 منطقه