تاثیر افزایش 1100 برابری قیمت زمین بر تورم مسکن
با استناد بر داده های منتشر شده در آخرین گزارش مرکز آمار ایران در حوزه مسکن، می توان نتیجه گرفت افزایش قیمت در بازار مسکن، شکاف معنادارِ 30 درصدی با افزایش قیمت سایر کالاهای کشور دارد و از نظر کارشناسان علت این شکاف، بالابودن قیمت زمین است.
زمان مطالعه 4 دقیقه
مرکز آمار ایران، بعد از یک توقف 8 ماهه در انتشار داده از تحولات رسمی حوزه مسکن کشور، گزارشی با عنوان «شاخص و متوسط قیمت آپارتمان های مسکونی شهر تهران» منتشر کرد. براساس اعلام این مرکز، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به 77 میلیون تومان در مترمربع رسیده است که 79 درصد نسبت به شهریور پارسال، افزایش از خود نشان می دهد. این درحالی است که طبق گزارش همین مرکز، نرخ تورم سایر کالاها عددی حدود 46 درصد است.
تورم مسکن 2 برابر تورم عمومی کشور
بررسی روند این 2 تورم در بازار اقتصادی کشور، نشان دهنده تشدید شکاف بین رشد قیمت مسکن از سایر کالاهاست. اتفاق معناداری که بارها توسط کارشناسان این حوزه به مدیران شهری گوشزد شده و نشان دهنده وجود یک متغیر تعیین کننده دیگر در این بازار است.
در این راستا، ایرج رهبر، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران، ضمن اشاره به نقش قیمت مسکن در رکود بازار، گفت: رکود مسکن در 10 الی 15 سال گذشته، همیشه دارای فراز و نشیب بوده و همواره وجود داشته است.
وی افزود: علت رکود در بازار مسکن نیز به این برمی گردد که قیمت مسکن، متوازن با توان خرید مردم نیست و قیمت آن خارج از حد متعارف رشد می کند و به همین خاطر مردم نمی توانند به آن دسترسی داشته باشند. به عبارتی دیگر، رشد قیمت مسکن بالاتر از میزان تورم است و قیمت زمین، بیش از توان خرید مردم افزایش پیدا می کند.
فاصله 50 میلیونی قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن در تهران
همچنین محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران، در خصوص شکاف قیمتی بین هزینه ساخت و قیمت فروش این گونه توضیح داد: «قیمت هر متر مربع مسکن در تهران با توجه به الگوی ساخت و توزیع محلی که در بارگذاری آپارتمان در محلات مختلف داریم، در قیمت تاثیر گذار است، با در نظر گرفتن این نکات، در حال حاضر متوسط قیمت تمام شده مسکن متری بین 12 - 14 میلیون تومان است. این رقم برای خانه کلید نخورده و بدون در نظر گرفتن خانه های لوکس است.»
با استناد بر گزارش مرکز آمار متوسط قیمت آپارتمان در تهران متری 77 میلیون تومان است. به عبارت بهتر فاصله 50 میلیونی بین قیمت تمام شده و قیمت بازار مسکن وجود دارد.
با توجه به این اطلاعات فاصله میان قیمت تمام شده ساخت مسکن و قیمت فروش آن به نقش زمین در قیمت تمام شده، بر می گردد. چراکه 70 درصد قیمت فروش مسکن را زمین تشکیل می دهد. این عدد هم به دلیل وجود تورم در کشور و هم به دلیل آنکه زمین یک دارایی غیر منقول محسوب می شود، عدد بالایی است.
به معنای دیگر در بازار مسکن با مانعی به اسم تورم قیمت زمین مواجه شده ایم. تورم زمین یک مشکل بسیار بزرگ حال حاضر کشور است. در کشور که در بازار معاملات تاثیر بسیار زیادی داشته و خرید و فروش را کم رونق می کند.
زمین دست پشت پرده گرانی مسکن
پیش تر نیز ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در گفت وگوی تلویزیونی در خصوص بالا بودن سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن، گفت: سهم زمین در قیمت نهایی مسکن به 60 درصد رسیده که این عدد در تهران به 70 درصد نیز می رسد، این در حالی است که در سایر کشورها این سهم 30 درصد است.
به عقیده کارشناسان، بازیگر اصلی بازار مسکن، زمین است. این متغیر، نوسانات قیمتی در بازار و به تبع آن دسترسی مردم به مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.
رشد 1100 برابر قیمت زمین در تهران طی 30 سال گذشته
بر اساس گزارش یک نهاد پژوهشی، مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی ها و بازارهای مالی طی سال های 1370 تا 1400 نشان می دهد طی 30 سال اخیر قیمت زمین درحالی در 20 شهر منتخب به طور میانگین 300 برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از 1100 برابر شده است. رشد 1100 برابری قیمت زمین در تهران درحالی است که در همین مدت دلار در بازار آزاد 143 برابر و سکه نیز 727 برابر شده است.
لازم به ذکر است، در این مدت نرخ دلار آزاد از 180 تومان در سال 1372 به 25 هزار و 700 تومان در زمستان 1400 رسیده و قیمت سکه نیز در این مدت از 16 هزار و 500 تومان در سال 1372 به حدود 12 میلیون تومان در زمستان 1400 رسیده است.
این بازدهی بالا در بازار مسکن به دلیل وجود تورم زمین پدیده آمده و باعث شده است این بازار تبدیل به نقطه جذب نقدینگی کل اقتصاد کشور شود و اولین نتیجه آن، بالارفتن سوداگری و افزایش قیمت چند برابری مسکن باشد.
پی رو این شرایط، مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه ای شده است و خارج از دسترس متقاضی واقعی قرار می گیرد. نهایتا می توان گفت متهم اصلی در جهش قیمتی مسکن، قیمت بالای زمین است که هر تصمیم و سیاستی که این بازیگر را نادیده بگیرد، نمی تواند تاثیر مثبتی در حوزه مسکن داشته باشد.
تاثیر افزایش 1100 برابری قیمت زمین بر تورم مسکن