جلوگیری از شکست بازار مسکن با عرضه زمین به افراد
قبل از شروع فصل نقل و انتقالات ملکی، سیاستگذاران به منظور سروسامان دادن به بازار مسکن، سیاست های حمایتی را مطرح و اجرا کردند اما در عمل بازار مسکن کنترل نشد.
زمان مطالعه 4 دقیقه
با رسیدن فصل پاییز و عبور از فصل نقل و انتقالات ملکی، ترسیم یک تصویر ناظر به حال کنونی حوزه مسکن بی راه نیست. در ابتدای سال حتی قبل تر از شروع فصل نقل و انتقال تابستانی، سیاستگذاران به منظور کنترل بازار لجام گسیخته اجاره بها، بسته ای با محورهای مختلف ارائه کرده اند؛ که در عمل نتوانست شرایط بازار اجاره بها را کنترل کند. از طرف دیگر، علی رغم تلاش دولت برای تسریع در ساخت خانه های حمایتی و جان دوباره دادن به این بازار اما با شروع تابستان نیز همان کم رونقی بازار خرید و فروش که از قبل وجود داشت از بین رفت و بازار وارد یک رکود میان مدت شد. در هر حال شرایط فعلی بازار مسکن چه در بخش اجاره بها و چه در بخش فروش مطلوب نیست.
در این میان معضل مسکن در شهرهای بزرگ و کلانشهرها تشدید شده است. همه این ها به این معنا است که علی رغم وجود تقاضا که همان نیاز به مسکن است اما در بازار باز هم شاهد یک رکود هستیم، خرید و فروشی اتفاق نمی افتد. اما چرا؟ این مساله یک دلیل بیشتر ندارد، شکست بازار! وقتی در بازاری شکست اتفاق می افتد، قیمت کالا از استطاعت مردم خارج شده و با بازار با رکود مواجه خواهد شد. بنابراین می توان پرسید چه اتفاقی باعث شکست بازار در حوزه مسکن شده که با تمام تلاش های صورت گرفته از طرف سیاستگذاران اما همچنان اتفاق مثبتی در ورطه عمل دیده نمی شود؟
با خط محدوده شهری، شهر متورم شد، خانه گرانتر
چرا با پدیده شکست در بازار مسکن مواجه هستیم؟ برای پاسخ به این سوال با محسن مطهری کارشناس حوزه مسکن گفت و گو کردیم. وی در این باره معتقد است: شکست بازار یک اصطلاح اقتصادی است و نشان دهنده موقعیت و شرایطی در بازار است که کمیت محصول مورد تقاضای مصرف کنندگان با مقدار تأمین شده از طرف تأمین کنندگان برابری ندارد. در واقع عرضه و تقاضا در تعادل نیست. این اتفاق نتیجه مستقیم کمبود برخی عوامل اقتصادی ایده آل است که از تعادل جلوگیری می کند. این موقعیت بستر مناسبی برای رانت و سفته بازی را فراهم می کند.
وی در خصوص علت شکست بازار در حوزه مسکن گفت: متأسفانه ما شاهد آن بودیم که در طول دهه اخیر سیاستگذار، اراده و قصدی برای ایجاد توازن در ساخت و عرضه مسکن نداشت. با همین اعتقاد ترمز ساخت مسکن مهر را کشید و سرنوشت متقاضیان و مردم را در هاله ای از ابهام فرو برد. اما در موارد اضطراری نیز با فروش تراکم، درصد کمی از نیاز را پاسخ می دادند. بنابراین شهرهای کشور خصوصاً کلان شهرها شرایطشان اینگونه است که به دلیل رشد جمعیت در این چند سال نیازشان افزایش پیدا کرده اما به دلیل عدم عرضه زمین برای ساخت خانه چه به صورت متصل و چه به صورت منفصل، پاسخی برای این نیاز محقق نشد. در نتیجه ما با انباشتگی نیاز طرف هستیم. مساله دیگری که این عدم عرضه زمین پدید آورده، تورم بالای زمین است. به طور خلاصه می توان گفت، پافشاری بر سیاست های اشتباهی چون عدم عرضه زمین سبب متورم شدن شهر و تورم زمین شد.
زمین بدهید، مردم خودشان بسازند
خلیل محبت خواه، مدیرکل سابق اداره راه و شهرسازی تهران، در برنامه تلویزیونی پایش با انتقاد از بستن کمربند به دور شهر گفت: شهر موجود زنده است، رشد می کند. بنابراین نمی توانیم بگوییم به شما نه از طریق ارتفاع اجازه پیشروی می دهیم و نه اجازه افزایش محدوده شهر و الحاق زمین به آن را می دهیم؛ اینگونه شهر می ترکد. اتفاقی که در شهر تهران در دهه گذشته افتاد، همین بود. شما به آمار نگاه کنید تقریباً یک میلیون و خرده ای درخواست ثبت نام برای نهضت ملی از استان تهران داشتیم در حالی که هیچ فضایی درون شهر برای ساخت خانه و تأمین این نیاز نداریم که این نتیجه همان بستن کمربند به دور شهر است. لذا ما مجبوریم سر ریز جمعیتی را در شهرهای حومه و اقماری ساکن کنیم.
وی ادامه داد: باید اساساً محدوده شهری را از بین ببریم. البته این برداشتن محدوده چارچوب های کارشناسی دارد؛ که باید ملاحظه شود. ببینید ما از شروع مسکن مهر، هر روشی را امتحان کردیم و نمی توانیم آزمون و خطا داشته باشیم. بهترین روش، ساخت مسکن این است، که خود مردم خانه را بسازند. با این روش، مردم حتی می توانند ساختمان را به صورت کامل نسازند و می توانند خانه را با دو اتاق و یک آشپزخانه بسازند و به مرور زمان آن را تکمیل کنند. باید طبق کارشناسی های انجام شده زمین عرضه شود و خود مردم خانه بسازند، که این همان مردمی سازی است.
همانطور که هم مسئولان در تجربه به این نکته رسیده اند و هم کارشناسان بارها اذعان کرده اند، ریشه التهابات حوزه مسکن و یا پدیده شکست بازار مسکن عدم توازن میان عرضه و تقاضا است. در حال حاضر و با توجه به شرایط کلان شهرها، زمینی در داخل محدوده شهری وجود ندارد که بتواند پاسخگوی نیاز ساخت باشد. لذا اولین گام و اساسی ترین آن، الحاق زمین به شهر است. نهایتاً می توان گفت با واگذاری زمین به خود مردم و با شیوه مردمی سازی بازار مسکن از این آشفتگی خارج می شود.
جلوگیری از شکست بازار مسکن با عرضه زمین به افراد