نوسازی بافت فرسوده یا ساخت شهرهای جدید؛ کدام اولویت است؟
کارشناسان معتقدند شیوه به کارگرفته شده برای نوسازی بافت فرسوده نظیر آنچه در نوسازی بافت محله نواب تهران در سال های گذشته به کار گرفته شد، زمینه افزایش تراکم و کاهش کیفیت زیست شهری، افزایش قیمت مسکن و کاهش سرانه فضای زندگی فردی را رقم خواهد زد.
زمان مطالعه 6 دقیقه
ماجرای بازسازی محله نواب در سال های گذشته مانند یک کلاف در هم پیچیده است. این پروژه به عنوان بزرگ ترین پروژه بازسازی بافت فرسوده، طرفداران و مخالفان خود را دارد؛ بر این اساس شیوه بازسازی اتفاق افتاده در این محلات محل بحث است و بیشترین انتقاد به این طرح نیز مرتبط با مدل بازسازی به حساب می آید.
طبق آمارهای رسمی وزارت راه و شهرسازی، بیش از 166 هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد شهری در کشور وجود دارد که حدود 23 درصد از شهرهای کشور را در بر می گیرد. همین مساحت قابل توجه، سبب شده است هم مسئولان و هم برخی از کارشناسان معتقد باشند بافت فرسوده مستعدترین منطقه برای ساخت وساز است و می توان با استفاده از این ظرفیت نیاز کشور به زمین برای تامین مسکن را حل کرد.
در مسیر نوسازی بافت فرسود دو چالش وجود دارد. بر این مبنا، بافت فرسوده از یکسو دارای ریشه های سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری است و از طرف دیگر به جهت فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیب پذیری در برابر زلزله، سیل و آتش سوزی و نیز عدم تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن دارای مشکلات روبنایی و زیرساختی است.
با توجه به جزئیات یاد شده پاسخ این سوال که آیا بافت فرسوده می تواند جوابی برای مشکل مسکن باشد، از اهمیت بالایی برخوردار است؟
نگاهی به دوگانه بافت فرسوده و ساخت مسکن
نحوه دیگر مطرح کردن این سوال به صورت این گزاره است که «وقتی بافت فرسوده هست چرا در بیابان مسکن بسازیم» این جملات که اخیر توسط یکی از مسئولان وزارت راه و شهرسازی بیان شده است به نوعی اولویت دادن به ساخت مسکن در بافت فرسوده در مقابل ساخت شهرهای جدید است.
با نگاهی به عملکرد سیاستگذاران مسکن در دو دهه اخیر می توان دریافت ساخت و ساز در بافت های فرسوده در اولویت طرح های دولت برای تامین مسکن قرار گرفته است، در واقع روشن است که چه به لحاظ کارشناسی و چه از نظر سیاست های دولتی، دست کم در دو دهه گذشته اولویت تامین مسکن و حمایت ها با بافت فرسوده و نوسازی آنها بوده است البته کارشناسان معتقدند با وجود دو دهه پیگیری، کارایی چندانی در این برنامه ملموس نیست.
مریم طیبی نظری، کارشناس مسکن با اشاره به بررسی عملکرد اولویت دادن به بافت فرسوده به جای توسعه شهرهای جدید گفت: اگر قرار بود بحران مسکن با بازسازی بافت فرسوده و بارگذاری جمعیت در این مناطق حل شود؛ حداقل در سال هایی که ساخت وساز در این مناطق رونق داشت، بازار مسکن باید شرایط بهتری را تجربه می کرد.
این کارشناس مسکن با اشاره به افزایش تراکم در بافت فرسوده طی طرح های نوسازی گفت: بارگذاری جمعیت در بافت فرسوده تبعات غیر قابل جبرانی را برای کشور و اقتصاد شهر به دنبال خواهد داشت و موارد مهمی چون بالا رفتن قیمت مسکن و گران شدن شهر، پایین آمدن کیفیت زیست شهری و ایجاد مشکلات فرهنگی از تبعات افزایش تراکم به بهانه نوسازی در بافت فرسوده است.
وی افزود: بارگذاری تراکم در یک منطقه علاوه بر گران شدن نقطه ای خانه، موجب گران تر شدن شهر به طور کلی نیز می شود؛ تاثیر نوسانات قیمت خانه در بازار مسکن به صورت دومینو وار است؛ به این معنا که اگر در منطقه ای قیمت خانه افزایش یابد بلافاصله این افزایش قیمت به مابقی مناطق شهر نیز سرایت کرده و شهر به صورت کلی گران می شود، برای مثال می توان به شهر تهران اشاره کرد که در دو دهه اخیر با صدور مجوز برای بارگذاری تراکم در مناطق شمالی شهر نه تنها آن مناطق، بلکه کل شهر تهران گران شد.
اخراج اجباری ساکنان قبلی پیامد ناگوار نوسازی غلط بافت فرسوده
به گزارش فارس، فارغ از مسئله افزایش تراکم در بافت فرسوده با تاکید بر شیوه نادرست نوسازی، مساله بعدی به مهاجرت اجباری ساکنان این مناطق بعد از نوسازی بافت فرسوده، بازمی گردد. شهردار سابق شهر تهران، در زمان مسئولیت خود، در این خصوص گفته است: با بررسی های انجام شده در بازسازی پروژه نواب مشخص شد که حتی یکی از خانواده های قدیمی ساکن این منطقه نیز در پروژه جدید زندگی نمی کنند. میانگین استقرار خانواده ها در آن بین 3 تا 5 سال است، طبیعتاً خروجی چنین پروژه ای افزایش کیفیت زندگی شهری نیست، درست است که دیگر در شهر مداخلات به این شکل نداریم، اما باید از این ماجرا درس بگیریم.
به عبارت بهتر، زمانی که بازسازی این مناطق به صورت بارگذاری تراکم باشد، خروجی پروژه، خانه هایی گران تر از قبل است و مسلما این خانه ها دیگر در استطاعت مالی ساکنان قبل نیست. لذا ساکنان قبلی به اجبار به محله های دیگر و بعضا به حاشیه شهر نقل مکان خواهند کرد و این یعنی اخراج اجباری ساکنان قبلی که به علت ذی نفع نبودن در پروژه و ایراد روشی در بازسازی اتفاق می افتد.
در همین راستا می توان به خاطره یکی از مسئولان شهری اشاره کرد که در اینباره می گوید: اواخر دهه 70 وزیر مسکن تونس به تهران آمده بود. ما در شهرک اکباتان نقشه یک دوهزارم منطقه نواب را به دیوار آویخته بودیم؛ وزیر مسکن این کشور مدت طولانی به این نقشه خیره بود و سپس گفت که می خواهم از این پروژه بازدید کنم؛ ساعت 9 شب بود؛ به موقعیت اجرای پروژه رفتیم؛ دیدم که با تعجب نگاه می کند؛ دلیلش را جویا شدم؛ گفت امکان ندارد قانون در کشور ما اجازه دهد این پروژه اجرا شود مگر آن که ساکنان چنین منطقه ای اولین ذی نفعان آن باشند.
سهم هر ایرانی در شیوه فعلی نوسازی بافت فرسوده تنها 8 متر است
سومین مسئله و مشکل ایجاد شده در شیوه کنونی نوسازی بافت فرسوده این است که با افزایش تراکم در بافت فرسوده علاوه بر گران تر شدن خانه و مهاجرت اجباری ساکنان آن، این مناطق با بحران کمبود سرانه های شهری نیز مواجه خواهند شد. بارگذاری تراکم در بافت فرسوده، در حالی ظرفیت پذیرش جمعیت این مناطق را افزایش می دهد که برای تامین سرانه های این حجم از جمعیت، فکری نشده است.
مجتبی رئیسی کارشناس حوزه مسکن شهری با اشاره به جزئیات روند فعلی نوسازی بافت فرسوده گفت: به صورت کلی توسعه عمودی با افزایش تراکم در کلانشهرها، منجر به افزایش تراکم جمعیتی، افزایش گره های ترافیکی و افزایش آلودگی هوا خواهد شد. حال اگر این افزایش تراکم در بافت فرسوده شهری صورت بگیرد، افزایش مشکلات ذکر شده در بافت فرسوده، بیش از سایر نقاط شهر خواهد بود. یعنی افزایش تراکم در بافت فرسوده، ترافیک این مناطق را بیش از سایر مناطق شهری افزایش خواهد داد که دلیل آن هم شبکه باریک معابر شهری در این مناطق است. مضافاً اینکه تراکم بیشتر، منجر به افزایش قیمت ساخت خواهد شد.
بالغ بر 5 میلیون و 239 هزار نفر از جمعیت تهران در بافت فرسوده شهری ساکن هستند. که به این ترتیب، سرانه فضای زندگی آنها در این مناطق حدود 8 متر مربع خواهد بود. از طرفی سرانه فضای مسکونی در شهرهای ایران حداقل 20 و حداکثر 50 متر است؛ البته این وضعیت در بافت فرسوده به مراتب نامساعدتر می شود و به 8 متر برای هر نفر می رسد. در این راستا، بارگذاری جمعیتی جدید در این مناطق و افزایش تراکم، یعنی سهم هر نفر از فضای شهری از 8 متر مربع نیز کمتر خواهد شد.
نوسازی بافت فرسوده یا ساخت شهرهای جدید؛ کدام اولویت است؟