انبوه سازی در عین اختصاصی سازی مطالبه واقعی مردم در حوزه مسکن است
سیاست های توسعه ای کشور در بخش مسکن باید متناسب با شرایط انقلاب چهارم صنعتی صورت بندی شود و مردم ایران به لحاظ فرهنگی تمایلی به زندگی استیجاری ندارند.
زمان مطالعه 15 دقیقه
یکصد و سی و پنجمین نشست علمی تخصصی با عنوان"راهکارهای مواجهه با بحران تأمین مسکن" با حضور روح الله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی به عنوان مدیر علمی و محمّدحسین شریف زادگان؛ استاد دانشگاه شهید بهشتی و وزیر اسبق رفاه و تأمین اجتماعی، ابوالفضل نوروزی؛ مشاور وزیر و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به عنوان سخنرانان برگزار شد.
در ابتدای این نشست روح الله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی ضمن بیان اهمیت موضوع نشست، گفت: مسئله مسکن در کشور دارای ابعاد مختلفی همچون فرهنگ، آمایش سرزمین، مهاجرت و… است. در واقع این موضوع شامل نظرات سیاستی در بخش و همچنین سیاست های کلان کشور است و این قضیه که فعالیت در پی سکونت حرکت می کند و یا سکونت در پی فعالیت خواهد بود موضوعی است که باید بدان توجه کرد.
وی ادامه داد: اگر سیاست های بخشی با سیاست های کلان همراه نباشد در شرایط انفعالی قرار می گیریم؛ لذا باید توجه داشت اگر یک مسئله با راه حل آن مسئله فاصله زیادی بگیرد باید به سمت نوسازی راه حل مسئله روی بیاوریم در واقع در این شرایط نیازمند شیفت پارادایم خواهیم بود.
این مقام مسئول گفت: به زبان ساده روش های قبلی در حل مسئله مسکن دیگر پاسخگو نیست. دولت باید از ایجاد انحصار در تولید و توزیع مسکن جلوگیری کند و از سوی دیگر طبق قانون دولت باید پاسخگوی اقشار خاص در مسئله مسکن باشد.
اکبری در همین ارتباط ادامه داد: کشور هم اکنون بر اساس صدور پروانه های ساخت، توانایی ساخت 400 الی 450 هزار واحد مسکونی را دارد؛ لذا اگر فرض ساخت سالی یک میلیون مسکن را داشته باشیم دولت راهی ندارد مگر اینکه با توانمندسازی بخش خصوصی این توازن عرضه و تقاضا را ایجاد کند.
وی با اشاره به وضعیت اقتصادی کشور گفت: در این شرایط خاص اقتصادی دولت نمی تواند منتظر نقش آفرینی بازار باشد؛ بلکه باید مستقیم بر اساس قانون برای مسکن اقشار خاص اقدام کند و شکست ایجاد شده در بازار را در عرضه و تقاضا به نحوی جبران کند.
دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی، ادامه داد: در خصوص مسئله مسکن باید به بحث تأمین زمین اشاره کرد، از یک سو زمین های موجود کافی نیستند و درعین حال همین زمین های موجود نیز دچار وضعیت احتکار شده است.
وی با اشاره به وقوع پدیده مهاجرت به روستاها، افزود: متناسب با انقلاب چهارم صنعتی، تمایل به زندگی در روستاهایی که ظرفیت خوبی دارند در حال افزایش است؛ این در حالی است که در طرح های هادی روستایی تدبیری در خصوص توسعه متوازن روستاها اندیشیده نشده است. اکثر طرح های مشاوره ای و طرح های هادی روستایی کشور با رویکرد انقلاب صنعتی دوم تدوین می شود؛ نظامات مشاوره ای که اکنون در پیش بینی طرح های توسعه داریم باید ببینیم تا چه میزان با استقبال مواجه می شود و این عدم استقبال مردم منجر به طولانی تر شدن صفوف کمیسیون ماده پنج می شود؛ لذا باید بدانیم اگر طرح درستی داشته باشیم تقاضای طرح موارد در کمیسیون های ماده پنج کاهش پیدا می کند. با عنایت به مباحث مطرح شده، در زمینه طرح های مشاوره و طرح های هادی نیازمند یک شیفت پارادایم اساسی هستیم.
دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به مفهوم تولید انبوه در عین منحصربه فرد بودن مسکن در ایران گفت: این نیاز واقعی جامعه است که هم تولید انبوه مسکن داشته باشد و هم منحصربه فرد طراحی و اجرا شود.
وی با اشاره به طرح نهضت ملی مسکن خاطرنشان کرد: این طرح مبتنی بر منابع بانکی طراحی شده است و در طراحی آن با تنوع منابع مواجه نیستیم و ازآنجاکه مسکن در کشور ما تبدیل به یک کالای سرمایه ای شده است معمولاً تسهیلات در نهایت به سمت نفع دلال ها حرکت می کند؛ لذا باید بدانیم در مسئله مسکن با یک موضوع پیچیده مواجه هستیم.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی با اشاره به فاصله منطقی نگاه عرفی جامعه با قوانین موجود، گفت: اگر این فاصله منطقی زیاد شود قانون در عمل اجرایی نمی شود؛ لذا در حوزه مسکن شیوه مداخله باید به گونه ای باشد که بتوانیم نیازهای مردم را پوشش دهیم.
در ادامه این نشست محمّدحسین شریف زادگان؛ استاد دانشگاه شهید بهشتی و وزیر اسبق رفاه و تأمین اجتماعی به عنوان سخنران ابتدایی نشست ضمن بیان زوایای مختلف مسئله مسکن، گفت: باید بدانیم مسئله مسکن هم جزئی از اقتصاد کلان به شمار می رود، لذا باید مقوله مسکن را در افق های اجتماعی، فرهنگی و… نیز لحاظ کنیم.
وی با اشاره به مفهوم وارونگی مسئولیت ها در کشور، گفت: ما باید به مطالعات مقوله مسکن توجه ویژه ای داشته باشیم. به عنوان مثال اکنون در تلاش هستیم رشته ای مثل برنامه ریزی مسکن را در دانشگاه تأسیس کنیم.
این محقق حوزه مسکن ارائه خود را تحت عنوان "تحلیل تأمین مسکن، گروه های اجتماعی در ایران" این چنین آغاز کرد: باید بدانیم هدف سیاست اجتماعی بهبود رفاه شهروندان است.
وی با اشاره به اینکه ممکن است برخی تصمیمات اقتصادی آسیب هایی به اقشار ضعیف جامعه وارد می کند گفت: باید گپ ها و مشکلات ایجاد شده را باسیاست های حمایت اجتماعی تدبیر کرد. در همین ارتباط، بر اساس اصول 28، 29، 30 و 31 قانون اساسی می بایست به مسئله رفاه اجتماعی توجه ویژه داشت.
شریف زادگان با اشاره به اینکه بیش از 60 درصد از درآمدهای دولت از منابع نفتی حاصل می شود گفت: در ادبیات عمومی چنین دولت هایی را ارزان تر می دانند به این معنا که منابع درآمدی آن حاصل کار مستقیم نیست و به همین جهت دولت ها به شدت به سمت دولت های رفاه حرکت می کنند و مردم هم دائم چشمشان به دولت است. مسکن، آموزش و بهداشت را از دولت انتظار دارند.
این محقق با اشاره به مفهوم فضاهای ناکارآمد شهری و آمارهای فقر در ایران گفت: در سال 1357 چهل درصد مردم زیر خط فقر بودند. در مقطعی این عدد زیر ده درصد آمده است و در سال 1399 سی و هفت درصد زیر خط فقر بوده اند که این آمارها به صورت رسمی منتشر شده است.
وی با تحلیل مفهوم شکست بازار ادامه داد: زمانی که گروه هایی نمی توانند در بازار شرکت کنند عرضه و تقاضا شکست می خورد. یعنی برخی از اقشار مردم توانایی شرکت در بازار خرید و فروش مسکن را ندارند و این شکست بازار به دولت اجازه مداخله در بازار را می دهد.
شریف زادگان با اشاره به تجربه مسکن مهر، خاطرنشان کرد: بر اساس مطالعات انجام شده مسکن مهر به دهک های سه الی پنج تعلق گرفت. باید توجه داشته باشیم برخی از دهک ها اساساً نمی توانند از بانک ها وام بگیرند و توانایی باز پرداخت وام را ندارند.
وی با اشاره به دلایل شکل گیری سکونت گاه های غیررسمی، افزود: پدیده اعیان سازی، ناکارآمدی اقتصادی، فقر، فرسایش های روستایی، شهری و… این پدیده را رقم می زند.
این محقق دانشگاه ضمن انتقاد از تعدد سیاست ها در حوزه ساخت مسکن ادامه داد: ما در کشور 17 سیاست مسکن را در عرض 44 سال اجرا کردیم. به گونه ای که به صورت میانگین هر دوسال و نیم یک سیاست اجرا شد درحالی که سیاست های مسکن به منظور اجرا به بازه بالای ده سال نیاز دارند. برای مثال تأسیس بنیاد مسکن توسط آیت الله خسروشاهی که در آن سال و در پی اجرای آن سیاست قیمت زمین را تا حد صفر تقلیل داد که یکی از تأثیرگذارترین نوع سیاست ها بود. همچنین از جمله این سیاست ها می توان به سیاست های: تعاونی مسکن، شهرهای جدید، مسکن مهر، آماده سازی زمین، فروش تراکم در تهران، مسکن اجتماعی و جهش مسکن اشاره کرد.
وی با اشاره به سیاست های دولت ها در بخش مسکن در دوره های مختلف افزود: چرا ما 17 سیاست را در 44 سال باید پیگیری کنیم؟ در واقع هر دولت فکر می کند باید اقدامی جدید در زمینه مسکن ارائه کند، لذا از پیگیری سیاست های قبلی امتناع می کنند. مثلاً دولت گذشته در انتقاد نسبت به مسکن مهر زیاده روی کرد و درعین حال در اجرای طرح مسکن اجتماعی نیز عملکرد مثبتی را مشاهده نکردیم؛ لذا بر این باورم تمام این موارد به ما می گوید نداشتن یک تئوری رفاه اجتماعی عمومی مشکل اصلی این تنوع سیاست هاست.
این استاد دانشگاه با بیان تجربیات جهانی در عرصه مسکن، افزود: دولت ها در دیگر نقاط دنیا معمولاً سیاست گذاری می کنند و در ساخت مسکن به صورت مستقیم دخالت نمی کنند.
وی با اشاره به اینکه ما در ایران نمی توانیم هر آنکه مسکن ندارد را صاحب مسکن کنیم؛ بلکه باید به مسکن استیجاری توجه کنیم، گفت: این مفهوم می تواند به عنوان یک پارادایم شیفت مطرح شود؛ به این دلیل که مسئله مسکن ملکی به سادگی حل نخواهد شد. در این راستا، دولت می تواند با سیاست گذاری درست به سمت مدل های حرفه ای مسکن استیجاری حرکت کند.
شریف زادگان در بخش راهکارهای نهایی مبتنی بر تجربیات بین المللی، تجربیات داخلی و اهمیت تغییر سیاست های مسکن افزود: تأسیس صندوق های: ذخیره شهری، پس انداز مسکن، مؤسسات مالی مسکن، تخصیص زمین های مناسب به دولت و شهرداری ها، تنوع بخشی به روش های نوین بانکی، استفاده از ظرفیت بافت های فرسوده، برنامه ریزی و طراحی نظام استیجاری در ایران، برنامه ریزی جامع برای حمایت مالی، اختصاص زمین برای گروه های درآمدی دهک یک تا سه و تنوع بخشیدن به گونه های ساخت ارزان قیمت مسکن از جمله راهکارهای مدیریت مسئله مسکن به شمار می رود.
وی در خاتمه خاطرنشان کرد: موضوع مسکن یک امر پیچیده اقتصادی، مهندسی، مالی، اجتماعی، فرهنگی و… است و باید به مسائل پیچیده آن توجه شود و باید نیک بدانیم مسکن یکی از مهم ترین مسائل سیاسی و اجتماعی به شمار می رود که متأسفانه ما در ایران این مقوله مهم را زیاد جدی نگرفته ایم و به همه ابعاد آن توجه نکرده ایم.
در ادامه این نشست ابوالفضل نوروزی؛ مشاور وزیر و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به توصیف وضع موجود، گفت: باید شناخت درستی از وضعیت مسکن در کشور داشته باشیم و سپس به چالش ها، راهبردها و در نهایت اقداماتی دست بزنیم که متناسب با وضعیت کنونی باشد.
وی در همین زمینه ادامه داد: از سال 1371 تاکنون بر اساس میانگین کشوری هزینه مسکن از هفده درصد سبد خانوار به سی و پنج درصد هزینه سبد خانوار رسیده است که این عدد برای برخی از اقشار تا بالای هفتاد درصد هم می رسد. در شهر تهران نسبت مستأجرین به مالکین به پنجاه و یک درصد رسیده است.
این محقق و کارشناس حوزه مسکن با اشاره به دو مفهوم استیجاری اجباری و استیجاری اختیاری، گفت: مردم ایران از لحاظ فرهنگی دوست دارند مالک باشند و تقریباً مدل استیجاری موجود مدل اجباری به شمار می رود.
وی با اشاره به مسئله واقعی مردم، خاطرنشان کرد: وقتی مردم می خواهند مالک باشند نمی توانیم به آنها نسخه اجاره نشینی را پیشنهاد دهیم؛ مثلاً در فرهنگ عمومی جامعه ما اگر یک فرد سی سال کارکرده باشد و متأهل باشد و مالک نباشد یک فرد ناموفق شناخته می شود؛ لذا مدل استیجاری در کشور ما به صورت امر فرهنگی توسط مردم مطلوب ارزیابی نمی شود.
وی ضمن بیان اینکه با توجه به وضعیت اقتصادی، مردم با پس انداز گذشته نمی توانند مالک باشند؛ بلکه باید با مدل پس انداز آینده مثل وام بتوانند مالک شوند، ادامه داد: عمر مفید ساختمان ها در ایران زیر سی سال است و این یک آسیب است. همچنین معماری ما مبتنی بر الگوهای انقلاب اسلامی صورت نگرفته است و مدلی برای معماری ملی تاکنون نداشته ایم.
نوروزی با اشاره به مطالعات طرح جامع مسکن که در دولت قبل اتفاق افتاد گفت: بر اساس آن مطالعه باید در سال بالای 900 هزار مسکن از سال 1395 تا سال 1405 به صورت سالانه ساخته شود.
این در صورتی است که در دولت قبل، میانگین ساخت مسکن 400 هزار واحد بوده است. لذا در همان دولت سالانه ششصد هزار مسکن کمبود داشته ایم و عرضه و تقاضا اصلاً با هم هماهنگ نبوده است.
وی به چالش های حوزه مسکن اشاره کرد و افزود: چالش اسناد غیررسمی یک مسئله مهم است. برای نمونه اگر می توانستیم مسئله پیش فروش را حل کنیم بسیاری از منابع مالی خرد مردم وارد تولید مسکن می شد.
این مقام مسئول حوزه مسکن با اشاره به اصلاح لکه ای بافت های فرسوده، خاطرنشان کرد: باید کل پلاک های بافت فرسوده اصلاح شود تا سرانه ها به صورت کامل اجرا شود. امید داریم با طرح کلید به کلید بتوانیم بخشی از مشکلات بافت های فرسوده را به شکل تجمعی حل کنیم.
وی به چالش گرانی مسکن و اجاره اشاره کرد و گفت: راهبرد این چالش عرضه زمین و توزیع مناسب مسکن است. ما باید مقدمات عرضه زمین و ملک را به صورت جدی فراهم کنیم. هم عرضه کافی و درعین حال هم توزیع مناسب را پیگیری کنیم؛ یعنی به طور همزمان سیاست عرضه و تقاضا را ساماندهی کنیم.
نوروزی با بیان اینکه باید بدانیم در چه وضعیتی قرار داریم، ادامه داد: سیاست گذاری با چشمان باز اتفاق می افتد. در واقع باید سامانه برخط نفوس و مسکن شکل بگیرد؛ لذا باید در ابتدا به صورت برخط داده ها را داشته باشیم. همچنین باید اسناد رسمی و غیررسمی به صورت دقیق مشخص شود و با ابزار مالیات می توان کاری کرد که خانه های خالی در بازار عرضه شود. اخذ مالیات از زمین های مسکونی خالی در کنار این سیاست و ایجاد شفافیت باید پیگیری شود.
وی با اشاره به نرخ طبیعی پنج درصدی خانه های خالی گفت: این عدد در کشور ما ده درصد است. فقط در اردبیل 600 هکتار زمین مسکونی داریم که عرضه نشده است؛ یعنی ششصد هکتار زمین در یک شهر مثل اردبیل احتکار شده است که اکثراً متعلق به تعاونی های خصوصی است.
این محقق افزود: بحث مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر می تواند سوداگران را از بازار مسکن دور کند. اگر تولید را تسهیل کنیم و در مقابل نگهداری بدون استفاده را گران کنیم و در واقع مالیات را به بعد از فرآیند ساخت موکول کنیم، چرخه تولید مسکن قدرت می گیرد؛ لذا تولید را باید به ساده ترین نحو و حداقل شرایط، رونق دهیم و در مقابل احتکار را با وضع قوانین سخت گیرانه غیراقتصادی کنیم.
وی با اشاره به سامانه ملی املاک و اسکان در کشور، گفت: متأسفانه با وجود قانون، دولت قبل اعتقادی به این سامانه نداشت؛ لذا در این دولت این اقدام با فوریت پیگیری شد و اکنون این سامانه احیا شده است. ما هم اکنون 400 میلیون رکورد اطلاعاتی از مبادی مختلف داریم و تاکنون به عدد هفتاد و پنج میلیون جمعیت مشخص که در کجا زندگی می کنند و سکونت دارند دست پیدا کرده ایم و از این بین بیش از شش میلیون سرپرست خانواده، اطلاعات سامانه را تأیید کرده اند. اکنون هر معامله رسمی مسکن و هر اجاره نامه رسمی به صورت برخط اجرا شده و داده های آن در این سامانه مستقر است. به عنوان مثال در ثبت نام مدارس امسال از ظرفیت این سامانه استفاده شد. هم اکنون بیش از ده میلیون نفر ثبت نام مدارس به صورت برخط و با استفاده از ظرفیت این سامانه اتفاق افتاده است.
وی با بیان دستاوردهای این سامانه در همین مدت کوتاه ادامه داد: بر اساس داده های این سامانه، بیش از 700 هزار ملک لوکس شناسایی شد. همچنین با افرادی که مثلاً بالای 100 خانه خالی داشته اند، مکاتبه و اخطار ارسال شد. همچنین برای بیش از شصت هزار ملک برگه تشخیص مالیاتی صادر شد و بیش از ده میلیون پیامک برای مالکین ارسال شده است. شناسایی بیش از 500 هزار خانه خالی از دیگر دستاوردهای این سامانه می باشد و از سوی دیگر با ارسال پیام های مختلف، به سمت مورد استفاده قرار گرفتن این املاک حرکت کرده ایم. در حقیقت ما تمایلی به اخذ مالیات نداریم؛ ولی از این ابزار به منظور جلوگیری از احتکار ملک استفاده می کنیم.
وی با اشاره به پدیده احتکار زمین های مسکونی، خاطرنشان کرد: مثلاً در شهر اردبیل 15 الی 20 درصد از زمین های مسکونی خالی هستند. همچنین در شاهرود و کاشان زمین های مسکونی با متراژهای بالا وجود دارند که عرضه نشده است و با پدیده احتکار زمین مواجه هستیم.
نوروزی به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اشاره کرد و ابراز امیدواری کرد: با تصویب این قانون ابزارهای خوبی در دست دولت قرار گیرد تا بتوانیم با ایجاد سکوهای موفق معاملات ملک در بسترهای نوآورانه را پیگیری کنیم و از این رهگذر بسیاری از موارد را حل کنیم و درعین حال با سوداگران دانه درشت برخورد کنیم.
وی در همین زمینه افزود: عموم مشاورین املاک منصف هستند ولی در همین مدت زمان کوتاه با مدیریت بنگاه های املاکی که مشغول اختلال در بازار مسکن هستند به صورت جدی برخورد شده است و خواب را بر این افراد حرام کرده ایم. خیلی از املاکی ها جواز نداشتند، کد رهگیری را نمی گیرند، برخی از این بنگاه ها درصدی از حق معامله را به صورت غیرقانونی می گرفته اند؛ لذا به شدت با سوداگری در این بخش مقابله کرده ایم.
نوروزی با اشاره به پدیده بنگاه های املاک در کشور گفت: ما در کشور 164 هزار بنگاه فعال داریم و در این مدت با همکاری تعزیرات تعداد شصت هزار از این بنگاه ها مورد بازرسی و بررسی مفصل قرارگرفته اند و تا کنون چهار هزار بنگاه پلمب شده اند. درعین حال ما دست مشاورین املاک امین را می بوسیم؛ اما در مقابل با بنگاه های متخلّف برخورد می کنیم. حدود 140 میلیارد تومان جریمه تاکنون برای بنگاه های متخلّف صادر شده است. وزارت راه و شهرسازی زیرساخت صدور کد رهگیری رایگان را برای مردم فراهم کرده است و تاکنون سی هزار قرارداد از طریق این سامانه صادر شده است.
وی در خاتمه با بیان تجربه مسکن مهر خاطرنشان کرد: مسکن مهر 4 میلیون واحد بود که سه میلیون واحد مردم ساز بود و یک میلیون واحد انبوه سازی شد. با محاسبه ضریب خطاهای طبیعی می توان گفت مسکن مهر یک اقدام بزرگ بوده است. این طرح حدود چهارصد هزار نفر از اقشار کم درآمد تحت پوشش را به صورت مستقیم صاحب خانه کرد و در مجموع شانزده میلیون نفر در این مسکن ها در حال زندگی هستند.
لازم به ذکر است این نشست به همّت دفتر آموزش مرکزپژوهش های توسعه و آینده نگری روز سه شنبه 7 شهریورماه 1402، از ساعت 9 الی 12، با حضور جامعه علمی، پژوهشی، دانشگاهی، اندیشگاهی، صاحب نظران، مدیران، کارشناسان دستگاه های اجرایی ملّی و استانی به صورت حضوری و مجازی برگزار شد که در پایان حاضرین به بیان دیدگاه های خود در زمینه مباحث مطرح شده پرداختند.
انبوه سازی در عین اختصاصی سازی مطالبه واقعی مردم در حوزه مسکن است