سکوت در بازار مسکن مازندران؛ تثبیت قیمت یا آرامش قبل از طوفان؟
بازار مسکن در مازندران همانند بسیاری از استان‌های کشور پس از پشت سر گذاشتن هفت تا هشت ماه التهاب ناشی از افزایش سرسام آور قیمت‌ها ، این روزها آرام گرفته ، آرامشی که با تحلیل‌های متفاوت و حتی متناقضی مواجه شده است.
زمان مطالعه 8 دقیقه
به گزارش ایرنا ، گزارش مراجع رسمی از جمله وزارت راه و شهرسازی هم نشان می دهد که میزان خرید و فروش مسکن در تهران ۴۸ درصد و در استان های کشور ۳۱ درصد طی یک ماه اخیر کاهش یافته است.
بررسی میدانی خبرنگار ایرنا از تعدادی از بنگاه های املاک در شهر ساری مرکز مازندران و برخی شهرهای اطراف نشان می دهد که سکوت حاکم بر بازار مسکن و یا شاید برگشت رکود به این بازار سببب شده است تا قیمت ها از ماه آذر تاکنون عقب نشینی حدود ۱۰ درصدی را در مرکز استان و حدود ۱۵ تا حداکثر ۲۰ درصدی را در سایر شهرهای مازندران تجربه کند.
بنگاه های مشاور املاک استدال خود برای پیش بینی روند کاهش قیمت ها را افزایش آمار فروشندگان مسکن در بازار و در مقابل کاهش تقاضا برای خرید می دانند.به گفته این افراد در یک هفته اخیر اکثر افراد مراجعه کننده به بنگاه ها قصد فروش مسکن را داشته اند و کمتر تقاضا برای خرید در این مدت مشاهده شده است.
بررسی ها نشان می دهد که هم اکنون میانگین قیمت مسکن در شهر ساری برای واحدهای مسکونی نوساز اندکی بیش از ۱۰۰ میلیون ریال است ، اگر چه تفاوت قیمت ها به تناسب منطقه و نوع مصالح به کار رفته در ساخت و ساز گاهی تا دو برابر در نوسان است.
به عنوان نمونه یک متر مربع واحد مسکونی نوساز در خیابان طبرستان در حوالی میدان خزر ساری با متراژ حدود ۱۲۰ متر مربع به طور میانگین ۱۰۰ میلیون ریال ، خیابان سلمان فارسی دستکم حدود ۱۵۰ میلیون ریال ، خیابان دانش حدود ۱۳۰ میلیون ریال ، بلوار کشاورز حدود ۷۵ تا ۸۰ میلیون ریال ، خیابان ملل ۱۸۰ میلیون ریال ، شهابی ۱۳۰ تا ۱۵۰ میلیون ریال و خاقانی ۱۰۰ میلیون ریال قیمت گذاری می شود.
بنا به گفته مشاوران املاک در ساری این قیمت ها که تا یک ماه پیش روزانه روند افزایشی داشت ، این روزها دیگر افزایشی نداشته است و انعطاف چانه زنی برای خریدار پیدا کرده است در حالی که تا یک ماه پیش نه تنها هیچگونه فرصت چانه زنی برای مشتری وجود نداشت ، بلکه اگر معامله ظرف یک ساعت جوش نمی گرفت ، منجر به پشیمانی فروشنده می شد به این امید که فردا با قیمت بالاتری خواهد فروخت.
علی خاکساری یکی از مشاوران املاک در ساری در این مورد به خبرنگار ایرنا گفت : طی دو هفته گذشته قیمت ها نه تنها آرام گرفت ، بلکه تعداد فروشندگان زیاد و خریداران کم شده است ضمن این که شرایط چانه زنی برای خریدار ایجاد شده و اگر خریدار جدی باشد با دادن پول نقد می تواند دستکم ۲۰ درصد تخفیف گرفت.
وی افزود : خرید و فروش مسکن از اول آذر ماه در ساری و در اکثر شهرهای مازندران اگر چه روند کاهشی مورد انتظاری را که بازار سکه و ارز طی کرد ، نداشت، ولی تعداد فروشندگان در این بازار نسبت به یک تا دو ماه پیش بشدت افزایش یافت و قیمت ها از نرخ ثابت و حتی افزایشی روزانه ، به قیمت های توافقی بسته به نوع و شرایط معامله رسیده است.
این مشاور املاک ساروی گفت : در روزهای اخیر اکثر فروشندگان پیگیر فروش ملکشان هستند و گاهی نیز حتی ۱۰ درصد و در صورت نقد بودن پرداختی تا ۱۵ درصد تمایل به فروش دارند و این روند نشان می دهد که بازار حداقل روند افزایشی گذشته را ندارد و به آرامش رسید.
وی افزود : اگرچه پیش بینی دقیقی از بازار مسکن نمی توان برای بلند مدت داشت ، ولی برآیند بازار نشان می دهد که افزایش افسار گسیخته و بدون ضابطه ای را که هفت تا هشت ماه گذشته به خصوص تابستان سال جاری بر قیمت مسکن حاکم بود ، شاهد نخواهیم بود و اگر روند کاهش نرخ ارز و سکه ادامه یابد ، انتظار می رود قیمت مسکن هم هر چه بیشتر به سمت تعدیل شدن پیش برود.
محسن حاجی نیا یکی دیگر از مشاوران املاک شهر ساری هم گفت : بازار مسکن از اردیبهشت ماه امسال که موج اول کرونا سپری شد و محدودیت ها تا حد زیادی کاهش یافت، روزهای پرالتهابی را پشت سر گذاشت به گونه ای که هر متر مربع مسکن در شهر ساری در اکثر نقاط این شهر در این مدت دو تا دو نیم برابر شده است.
وی اضافه کرد : با ریزش قیمت ارز و سکه در بازار به دلیل برخی تحولات بین المللی ، خرید و فروش مسکن نیز تا حد زیادی به کما رفت و کمتر کسی در این وضعیت به دنبال خرید است و بیشتر افراد فروشنده شدند. بعضا نیز برخی از فروشندگان به دلیل نگرانی از کاهش بیشتر اصرار به فروش مسکن خود با نرخ توافقی دارند و شرایط پرداخت نقدی دارند.
این مشاور املاک گفت : اگرچه حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد از افزایش قیمت مسکن ناشی از گرانی مصالح ساختمانی است و تا حدودی منطقی به نظر می رسد ، ولی افزایش بیشتر از ۵۰ درصد در ماه های اخیر قطعا به خاطر افزایش نرخ ارز و سکه و کاملا کاذب بود. البته در این میان تنها فروشندگان مقصر نبودند چون قیمت ها هر چقدر که افزایش می یافت ، خریدار پیدا می شد برای این که مردم نگران افزایش بیشتر قیمت در آینده بودند. در دوره ای وضعیت به گونه ای شده بود که فروشندگان را دچار عدم تعادل روانی نمود یعنی فروشنده قصدش را برای فروش به همراه قیمت اعلام می کرد و اگر یک ساعت از زمان می گذشت و ملک فروش نمی رفت ، قیمت را تغییر می داد و یا حتی موقع نشستن سر معامله قیمت را تغییر می داد و متاسفانه خریداران هم به این افزایش قیمت تن می دادند.
حاجی نیا در مورد پیش بینی آینده بازار مسکن هم گفت : به دلیل این که قیمت گذاری مسکن از هیچ مبنای اقتصادی تبعیت نمی کند و گاهی نیز قیمت ها را فروشندگان با استدلال خود تعیین می کنند، قابل پیش بینی نیست، ولی بازار کشش گرانی بیش از این میزان را ندارد و اگر مانند همین دو هفته گذشته با کمبود خریدار مواجه باشد ، قطعا قیمت ها بیشتر کاهش خواهد یافت چون بخش زیادی از مسکن در اختیار دلالان است و آنها به امید افزایش بیشتر قیمت هستند ولی تداوم کاهش سبب می شود تا آنها مجبور به عرضه شوند و در این صورت قیمت ها ریزشی خواهد شد .
جهت گیری به سمت آرامش
معاون زمین و مسکن اداره کل راه و شهرسازی مازندران هم به خبرنگار ایرنا گفت : قیمت مسکن در یک سال اخیر بیشتر از نرخ ارز و سکه تبعیت می کرد و افزایش قیمت ها نیز بر اساس این روند صورت گرفت و تا حد زیادی نیز این افزایش قیمت ها غیر منطقی و فاقد استدلال مناسب حرفه ای بود.
سید عباس راهگشای افزود : در یک سال اخیر قیمت مسکن با تبعیت از بازار سکه و ارز حدود دو برابر در برخی شهرهای استان افزایش یافت و با کاهشی شدن قیمت سکه و ارز پیش بینی برگشت آرامش بازار مسکن تا حد زیادی قابل پیش بینی بود، ولی انتظار ما از بازار با روند کاهشی که در مصالح ساختمانی از جمله فولاد حاصل شد، بیش از این میزان است.
وی خاطرنشان کرد : پیش بینی می شود با عقب نشینی خریداران از بازار مسکن ، روند کاهشی ادامه یابد و شاید با تثبیت قیمت مصالح ساختمانی از جمله میلگر در زیر ۱۰ هزار تومان برای هر کیلوگرم ، ما شاهد کاهش ۴۰ تا ۵۰ درصدی هم باشیم.
این کارشناس حوزه مسکن گفت : در حال حاضر فولاد به عنوان مهم ترین مصالح ساختمانی با روند کاهشی سکه و ارز حدود ۴۰ درصد پایین آمد ، ضمن این که بیشتر واحدهای مسکونی صفر که امسال خرید و فروش شد ، در زمان ارزانی فولاد و میلگرد و دیگر مصالح ساختمانی ساخته شده بودند و استدلال گرانی مصالح ساختمانی برای گران فروختن آنها معنا نداشت و تنها علتش جو روانی حاکم بر بازار بود که سبب شد قیمت ها افسارگسیخته شود.
وی افزود : پیش بینی کارشناسان مسکن این است که از این پس با تثبیت بازار مصالح ساختمانی و تا حدودی سکه و ارز که متاسفانه در یک سال اخیر بازار مسکن از آن تبعیت می کند، ما با تعدیل قیمت در این بخش مواجه شویم و پس از آن هم شاهد افزایش قیمت در حد نرخ تورم خواهیم بود.
رهگشای اظهار داشت : خوشبختانه وضعیت ساخت و ساز در نیمه اول سال جاری با وجود شیوع کرونا و محدودیت ها به خاطر التهابی که بر بازار مسکن حاکم بود ، خوب پیش رفت و هر ماه یک هزار مسکن جدید در این مدت وارد بازار شد و در واقع ما در نیمه نخست سال طبق پروانه پایان کار صادر شده از سوی شهرداری های استان ، شاهد ساخت شش هزار واحد مسکونی بودیم.
وی اضافه کرد : در نیمه دوم سال نیز پیش بینی می شود این روند خوب ساخت و ساز را داشته باشیم و تا پایان سال حدود ۱۱ تا ۱۲ هزار واحد مسکن جدید در سطح استان احداث شود که کمبودها نسبت به تقاضاها شاید کمتر از ۱۰ درصد باشد.
افزایش پروانه ساخت و ساز
گزارش اداره خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران هم نشان می دهد که در نیمه نخست سال جاری چهار میلیون و ۶۰۰ هزار متر مربع پروانه اشتغال ساخت برای مهندسان ساختمانی در استان صادر شده است.
بر اساس این گزارش با این حجم پروانه اشتغال صادره حدود ۳۱ هزار واحد مسکونی و تجاری در استان مازندران تنها در نیمه نخست سال جاری ساخته شد که به طور تقریبی برابر با کل پروانه صادره در سال ۹۷ و حدود ۹۰ درصد پروانه اشتغال سال گذشته است. سال گذشته در مجموع پنج میلیون و ۱۰۰ هزار متر مربع پروانه اشتغال ساخت برای مهندسان ساختمانی صادر شده بود.
سکوت در بازار مسکن مازندران؛ تثبیت قیمت یا آرامش قبل از طوفان؟