روایت مشاوران املاک از کاهش 20 درصدی قیمت مسکن در یک ماه اخیر
بازدید میدانی از چند منطقه در تهران بیانگر آن است که قیمت مسکن در ماه اخیر روند نزولی به خود گرفته و حباب این بازار در حال تخلیه است، مشاوران املاک از کاهش بیش از 20 درصدی قیمت خبر می دهند.
زمان مطالعه 11 دقیقه
پیش از این برای تعیین قیمت رسمی مسکن منابع مختلفی در اختیار بود که با مراجعه به آنها قیمت مسکن در شهر تهران و به تبع آن روند قیمتی برای سایر نقاط کشور مشخص می شد؛ این آمار در نهادهایی نظیر بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی به طور مستمر منتشر می شد اما مدتی است خبری از گزارش های تحول از بازار مسکن نیست .
با وجود این خلا آماری، فعلا مرجعی غیر از بازدید میدانی از مشاوران املاک و بازار اجاره و خرید و فروش در سطح کشور برای بررسی روند قیمت مسکن باقی نمانده است، بنابراین در راستای بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن پایتخت سری به بنگاه های مشاور املاک سطح شهر تهران زدیم.
سال همه 12 ماه است، سال مستاجر 8 ماه
سفر درون شهری ما از مترو چهارراه ولیعصر به سمت ایستگاه متروی بریانک شروع شد. ساعت تقریبا 9 صبح بود و مترو به نسبت ساعات دیگر روز، خلوت تر بود. روی صندلی نشستم. مردی قد بلند با محاسنی جوگندمی کنارم نشسته بود. برای اینکه سر حرف را با او باز کنم، با کشیدن آهی، صحبت را با گرانی مسکن و اجاره خانه برای جوان ها شروع کردم و به این بنده خدا گفتم در دوران شماها خرید خانه راحت تر بود اما این روزها اجاره مسکن کمر مستاجر را می شکند، خرید خانه هم در تهران برای ما جوان ها رویا شده است، او هم گرانی این روزهای بازار مسکن را تایید کرد و به قول خودش چه گران نشده؛ به او گفتم که از سایت ها آدرس یک واحد مسکونی اجاره ای متناسب با پول ودیعه موجودم را برداشتم و قصد دارم به سراغ مشاور املاکی که این خانه را اجاره می دهد، بروم؛ اما این آقا هم گفت من هم در تهران مستاجر هستم، می گفت، سال 1380 بعد از اتمام تحصیلاتش برای کار به تهران آمده، خانه خود را در شهرستان به مستاجر اجاره داده و خود در تهران مستاجر شده است؛ می گفت در یک شرکت فناوری اطلاعات کار می کند و جزء مدیران مجموعه ای است که در آن کار می کند، می گفت از همان سال اول حضور در تهران به قصد خرید خانه پول جمع کرده و حتی سال 1396 یک بار برای خرید مسکن یکی دو فقره وام هم گرفته اما رشد نجومی قیمت مسکن مانع خرید او شده بود.
صحبت هایمان به درازا کشیده بود و مترو هنوز به ایستگاه مهدیه تهران نرسیده بود، می گفت : یک سال برای همه انسان ها 12 ماه است اما برای یک مستاجر یک سال فقط 8 ماه دارد، مستاجر 2 ماه آخر قرارداد اجاره و 2 ماه شروع اجاره را زندگی نمی کند، زیرا در 2 ماه آخر قراداد اجاره، تنش و استرس تمدید و بلندشدن از خانه و جمع آوری وسایل، فرصت زندگی را از او می گیرد و 2 ماه بعد از قرارداد اجاره هم چیدن وسایلی که اسباب کشی کرده است.
قطار مترو به ایستگاه بریانک رسید و با اشاره به ایستگاه، از این مرد خداحافظی کردم، پس از خروج از ایستگاه و یکی دو دقیقه پیاده روی، به اولین بنگاه معاملات املاک در منطقه رسیدم.
اجاره خانه ها و قیمت ملک این روزها نسبت به یکی دو ماه قبل کمی تعدیل شده است
با وجود آنکه حدود ساعت 10 صبح بود اما بنگاه خلوت هم نبود، یک موجر و مستاجر در حال انعقاد قرارداد بودند، یکی دو نفر هم نشسته بودند و تلفن همراهشان را چک می کردند، با ورود من یکی از مشاوران املاک بعد از سلام گفت: بفرمایید؛ عموما در گزارش های میدانی اگر مشاور املاک متوجه بشود که شما برای کاری غیر از خرید و فروش یا اجاره به مغازه اش مراجعه کرده اید، برخورد مناسبی ندارد یا سعی می کند به سؤالات پاسخ ندهد. بر اساس این تجربه از گزارش های قبلی، خودم را به طور دقیق معرفی نکردم و فقط گفتم دنبال خانه برای اجاره هستم.
مطابق معمول از بودجه ام برای اجاره مسکن پرسید و من هم عددی به او اعلام کردم حدود 100 رهن و 5 میلیون اجاره، اما به من گفت با این رقم ها در این منطقه خانه درست و حسابی پیدا نمی کنم و حداقل باید 200 میلیون تومان پول پیش بدهم، این مشاور املاک یک ملک 70 متری با پارکینگ و بدون آسانسور در خیابان عرب منطقه بریانک را با پول پیش 200 میلیون تومان و اجاره بهای 6 میلیون تومان معرفی کرد.
وقتی از گرانی قیمت ملک شکایت کردم، گفت: برو خدا رو شکر کن موعد پایان اجاره خانه قبلی ات این روزهاست، برای همین ملک یک ماه پیش باید حدود 300 میلیون تومان پول پیش می دادید.
به او گفتم، یعنی قیمت مسکن پایین آمده است؟ گفت: همزمان با کاهش قیمت ارز در یکی دوماه گذشته، بازار شل کرد، این روزها هم سازنده ها و فروشنده ها دیگر آن قیمت های سفت و سخت 2 ماه پیش را اعلام نمی کنند و کمی کوتاه آمده اند، توی همین بریانک بیش از 20 درصدکاهش قیمت مسکن داریم.
پرسیدم مگر آجر به قیمت دلار است یا سیمان سفید را یورویی می فروشند که قیمت اجاره مسکن با نرخ ارز پایین و بالا می شود؟ همین طور که با لبخندی می گفت کجای کاری، مدعی می شد قیمت آب هویج در آب میوه فروشی هم این روزها با دلار پایین و بالا می شود.
گفتم ولی خیلی ها معتقد هستند املاکی ها در گرانی مسکن مقصر هستند و گرنه دلیلی ندارد قیمت مسکن ناگهانی تا این اندازه افزایش پیدا کند، آن یکی مشاور املاک با لحنی که انگار هزاران بار این جمله را شنیده است، گفت: به ما چه ربطی دارد؟ موجر ملک خود را برای اجاره می آورد و قیمت تعیین می کند همان طور که یک ماه قبل برای این خانه 300 میلیون مطالبه کرده بود اما امروز 200 میلیون می خواهد.
دعوای صاحب خانه و بنگاه دار بر سر سامانه معاملات املاک
بحث هزینه های اجاره و حق کمیسیون بین موجر و مستاجر قبلی مطرح شد، من هم زمینه را مساعد دیدم و پرسیدم اینکه می گویند اگر در سامانه املاک وزارت راه قرارداد اجاره منعقد شود، رایگان خواهد بود و کد رهگیری هم برای آن صادر می کند، چه اندازه صحت دارد؟ این را می پرسم چون می خواهم در صورت امکان هزینه هایم کمتر شود. انگار با این حرف بر زخمی تازه نمک پاشیدم، گویی یکی از دغدغه هایشان شده بود، چون سریع هر دو املاکی با لحنی تند به من گفتند: اگر مستاجر این آقا (اشاره به موجر) یک ماه اجاره اش را پرداخت نکرد، وزارت راه می آید واسطه گرفتن اجاره بها شود؟ همین حین موجر هم گفت: البته آقا صابر پارسال که مستاجر قبلی 2 ماه اجاره نداد، تو هم حاضر نشدی برای گرفتن هزینه اجاره بها پیش قدم شوی و حتی به او زنگ بزنی و با هزار دردسر توانستم حکم تخلیه بگیرم.
برای دیدن خانه خیابان عرب، از املاکی خارج شدم، اوضاع برای ماندن مناسب نبود، خصوصا وقتی از ثبت رایگان قرارداد اجاره در سامانه گفتم، ملتهب شده بودند.
اندر احوال کتابفروشی که بنگاه مسکن شد
یک بنگاه مشاور املاک باز بود، مغازه شبیه به بنگاه معاملات املاک نبود و هنوز کمد کتابفروشی ها در آن دیده می شد. در و دیوار پر بود از برگه های که نوشته بود. «درخواست تخفیف نکنید، حتی شما دوست عزیز» با ورود به بنگاه بین فضای کمی که درست کرده بودند، روی یک مبل مندرس قهوه ای نشستم و پرسیدم آقا این جمله درخواست تخفیف را چرا 3 بار نوشته اید و روی دیوار زده اید. صاحب مغازه که او را آقای صادقی صدار می کردند، با لحنی که انگار متوجه شوخی در بیان من شده بود، گفت: حالا که 3 بار زده ایم، 300 بار می گویند، تخفیف بده. وای به زمانی که چاپ نکنیم.
از او پرسیدم آیا تازه بنگاه زده است، گفت: سابقا در این مغاز کتابفروشی برپا بود که جمع شد و ماهم اجاره اش کردیم تا به خلق الله مسکن بدهیم.
بالافاصله سر اصل مطلب رفتم و گفتم، می گویند قیمت مسکن کاهش پیدا کرده و من هم هنوز یک ماه برای انعقاد قرارداد اجاره جدید فرصت دارم، آیا الان وقت بستن قرارداد جدید است یا بروم و چند هفته دیگر بیایم که قیمت ها پایین آمده است.
مشاور املاک دستی بر سر تاس خود کشید و گفت: قیمت مسکن در تهران اصلا مشخص نیست. من الان خانه 55 متری با رهن 350 میلیون و اجاره 1.5 میلیون دارم و خانه 45 متری هم با رهن 350 میلیون و اجاره 4 میلیونی هم موجود است.
الان قیمت به دلخواه صاحب خانه است و اضطرار او برای اجاره خانه قیمت تعیین می کند. ما اینجا صاحب خانه داریم که پول لازم است و یک هفته ای با قیمت نرمال واحد خود را اجاره می دهد. صاحب خانه هم داریم که می گوید، خانه ام الان هوا تویش می رود و خراب نمی شود و با یک قیمت بالا منتظر می ماند تا یک مستاجر بخت برگشته بیاید و واحد مسکونی او را اجاره کند.
پرسیدم مگر مشتری پیدا می شود که حاضر به اجاره به قیمت بالا باشد. او گفت: وقتی خانه کم است، مستاجر مجبور است برای اینکه بی سرپناه و خیابان خواب نشود از هزینه شکم خود بزند و خانه اجاره کند.
او ادامه داد: من اینجا مستاجر داشتم که گفته با احتساب هزینه اجاره، ماهانه فقط 2 میلیون تومان از درآمدش باقی می ماند اما مجبور است برای اینکه اسباب خود را در کوچه نریزند، تن به قراردادهای اجاره بلند مدت بدهد.
از آقای صادقی پرسیدم حالا قیمت ها کم شده یا نه که گفت: یک جهشی در قیمت مسکن اتفاق افتاد اما فروکش کرد و اگر اسم این فروکش کردن جهش قیمت مسکن را کاهش قیمت تلقی می کنید، بله قیمت کاهش پیدا کرده است.
مبل مندرس کمی هم کثیف بود و همین مسئله باعث شد تا به مکالمه با آقای صادقی خیلی زود پایان بدهم و به بهانه زنگ خوردن تلفن از مغازه خارج شدم و مسیر خود را به سمت ساختمان های بلند نواب کج کردم.
خیابان نواب شلوغ است، اینجا خانه اجاره نکن
30 دقیقه ای پیاده رفتم و مدام در این فکر بودم که چرا باید ساختمان های تا این اندازه بلند در این منطقه ساخته شود. پیش از پیدا کردن یک مشاور املاک در این منطقه که چندان هم کار آسانی نبود. زنگ یکی از آپارتمان ها را زدم و پرسیدم که آیا خانه برای اجاره در این واحد مسکونی وجود دارد؟
خانم میانسالی از پشت آیفون پاسخ داد، او هم مستاجر این ساختمان است و بلافاصله گفت، مادر اگر از من می شنوی قید اجاره مسکن را در این واحد بزن.
وقتی علت این پیشنهاد را جویا شدم گفت: خانه من طبقه 7 است و اگر بخواهم هزار بار از خانه برای کاری خارج بشوم، یکبار هم اینکار را نمی کنم، زیرا آسانسور هم اغب اوقات خراب است و اصلا نمی شود پایین و بالا شد.
او گفت: شلوغی ساختمان باعث شده تا آسایش از آن خانواده برای یک زندگی آرام سلب شود.
بعد از این توصیه به مسیر خود برای یافتن یک بنگاه مشاور املاک ادامه دادم.
انتظار نیم ساعته ساکنان منطقه 22 برای سوار شدن به آسانسور و خروج از پارکینگ
حدود ساعت 12 شده بود به سمت میدان اصلی بریانک و نزدیکی فلافل فروش ها رسیدم، این بنگاه برخلاف بنگاه قبلی کمی دلبازتر و تمیزتر بود. اصلا دقت می کردی به غیر از یک گاو صندوق، یک میز و 4 تا صندلی چیزی در آن نبود و حتی تابلوی جواز کسبی هم روی دیوار دیده نمی شد.
به مشاور املاک گفتم، آقا یک خانه برای اجاره می خواهم که در آن آسایش داشته باشم، معطل آسانسور و پارکینگ هم نشوم. گفت بابا اینجا نواب است، اگر به منطقه 22 تهران بروی چه می گویی.
پرسیدم، مگر منطقه 22 تهران چه ویژگی منحصر به فردی دارد. او گفت برادرش آنجا سکونت دارد. هر روز نیم ساعت زودتر بیدار می شود تا بتواند از ترافیک آسانسورها و همچنین ورودی پارکینگ ساختمان جان سالم به در ببرد و تازه وارد خیابان های پر ترافیک تهران بشود.
مشاور املاک گفت: واحدهای این منطقه عمدتا نوساز نیستند و می شود با قیمتی مناسب در آن جا خانه پیدا کرد. او گفت: با قیمت رهن 150 میلیون تومان و اجاره 3 الی 4 میلیون می شود یک واحد 35 الی 45 متری در نواب تهیه کرد.
زمانی که گفتم، آخر 35 الی 45 متر برای زندگی کم نیست، گفت: مثل اینکه نفس شما از جای گرم در می آید، مستاجرانی داریم که برای اینکه به مناطق پایین تر نروند، حاضر هستند که خانه 25 متری هم تهیه کنند.
حباب مسکن تخلیه شده است
به عنوان آخرین سوال از مشاور املاک پرسیدم، آیا کاهش قیمت در روزهای اخیر را که در بازار مسکن اتفاق افتاده تایید می کنید که پاسخ داد: با فروکش کردن موج اول نقل و انتقال مستاجران حباب بازار مسکن کمی تخلیه شده و کاهش قیمت داشتیم.
هوای بیرون از بنگاه گرم بود و کولر آبی با دور تند در مغازه فضای خنکی را ایجاد کرده بود. با توجه به این شرایط ترجیح دادم به گفت وگو با مشاور املاک ادامه دهم و از او پرسیدم، حباب مسکن یعنی چه، گفت: یعنی من می دانم ملکی که صاحب خانه برای اجاره گذاشته 100 میلیون تومان هم نمی ارزد اما صاحب خانه 400 میلیون برای هزینه رهن درخواست می کند.
چرا بنگاهی ها به اجاره سنگین راضی هستند
به او گفتم، خب چرا صاحب خانه را مطلع نمی کنی، گفت: صاحب خانه مطلع تر از من است و دل به خواهی قیمت می دهد، مشتری هم پیدا می شود. من هم کمیسیون بیشتری می گیرم. می بینی که همه راضی به خانه می روند.
دیگر صحبت خود را با بنگاهی ادامه ندادم و از سرمای مغازه به گرمای خیابان آمدم و تصمیم به نتیجه گیری از گزارش میدانی خود گرفتم.
در خلا آماری موجود حتی از بازار هم نمی توان متوجه که قیمت مسکن بالا رفته یا پایین آمده اما اگر به حرف بنگاه داران به جای آمار رسمی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی تکیه کنیم. قیمت مسکن در 2 ماه اخیر در تهران کاهشی بوده است.
روایت مشاوران املاک از کاهش 20 درصدی قیمت مسکن در یک ماه اخیر