افزایش مشهود عرضه در بازار مسکن
بازار مسکن در سایه تحولات کلان اقتصادی و سیاسی، در حال تغییر وضعیت است و به‌نظر می‌رسد دوباره به یکی از پیچ‌های تاریخی عبور از رونق و ورود به دوره رکود رسیده باشد، اما نکته قابل‌تأمل این است که برخلاف بازارهای سرمایه، ارز، طلا و حتی خودرو که همگی در ماه‌های اخیر وارد دوره اصلاح قیمتی شده‌اند، قیمت مسکن حداقل تاکنون واکنش چشمگیری به تحولات نداشته است.
زمان مطالعه 9 دقیقه
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، البته در بازخوانی دوره‌های قبلی رونق و رکود بازار مسکن نیز شواهد متعددی از چسبندگی قیمت در این بازار دیده می‌شود که همواره به بهای ورود به دوره‌های سخت رکود و ثبات قیمتی چندساله تکرار شده است. نکته دیگر اینکه باوجود اصلاح نشدن قیمت معاملاتی بازار مسکن، قیمت پیشنهادی فروشندگان در این بازار تا قدری تعدیل و حداقل فعلاً احتمال رشد قیمت‌ها منتفی شده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، از شکست 10تا 15درصدی قیمت در بازار مسکن خبر می‌دهد و می‌گوید: مردم حواسشان به وضعیت بازارها هست و یک گام جلوتر از مسئولان و متولیان تنظیم بازار حرکت می‌کنند؛ درنتیجه در جریان تحولات اخیر اقتصادی و سیاسی، بخشی از سرمایه‌گذارانی که به امید گران شدن مسکن وارد این بازار شده بودند، املاک خود را برای فروش عرضه کرده‌اند و خریداران نیز براساس تحلیلی که از تحولات دارند بااحتیاط منتظر تعدیل قیمت‌ها نشسته‌اند. دیروز روزنامه، میزبان مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران بود. پس از بازدید خسروی از بخش‌های مختلف تحریریه، گپ و گفتی در مورد تحولات و وضعیت بازار مسکن با او داشتیم که در ادامه می‌خوانید.
از بازار مسکن چه خبر؟ حالا که قیمت ارز از قله فاصله گرفته و گویی انتظارات تورمی در همه بازارها دستخوش تغییر شده، معاملات بازار مسکن در چه وضعیتی است؟
بازار مسکن از این منظر که هم در تولید و هم در معاملات بیشترین سهم آن در اختیار بخش خصوصی و مردم است، یکی از خاص‌ترین بازارهای کشور به‌حساب می‌آید که بازیگران آن، خود مردم هستند؛ مردمی که همیشه جلوتر از مسئولان حرکت می‌کنند و به‌اصطلاح صلاح کار خودشان را می‌دانند. البته در این بازار هم با تغییر شاخص‌های کلان اقتصادی و سیاسی، رفتار بازیگران تغییر می‌کند و مردم براساس برداشتی که از شرایط دارند، تصمیم می‌گیرند؛ همچنان که مثلاً انتخابات آمریکا، به‌واسطه تغییراتی که در بازارهای ارز و طلا به همراه داشت، انتظارات رشد قیمت در بازار مسکن نیز تحت‌تأثیر قرار گرفت و ضمن اینکه طرف فروش مسکن قوی‌تر به میدان آمد، بخشی از خریداران هم عقب کشیدند و تعداد معاملات پایین آمد.
از نظر قیمتی چه تغییراتی در این بازار رخ داده است؟
فعلاً براساس معاملات انجام شده در دفاتر مشاور املاک، به‌نظر می‌رسد قیمت مسکن به‌طور میانگین 10تا 15درصد نسبت به اوج قیمت‌های پیشنهادی ماه قبل کمتر شده است. البته در مورد قیمت مسکن کمی بحث متفاوت از قیمت دیگر کالاهاست؛ چراکه عوامل متعددی نظیر نقدینگی، جنس تقاضا، میزان تولید، کسری مسکن و... در آن دخالت دارند. بارها گفته شده که 4مؤلفه اصلی شامل نرخ ارز، قیمت طلا، نرخ حامل‌های انرژی و وضعیت بورس بر رشد قیمت‌ها مؤثر هستند و هر زمانی این 4عامل با تغییرات افزایشی یا کاهشی مواجه شوند، قیمت مسکن نیز تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد؛ بنابراین در شرایط فعلی که نرخ ارز و طلا کاهش پیدا کرده، قیمت مسکن نیز قابلیت کاهش دارد و دولت هم بر همین مبنا تلاش می‌کند بازار مسکن را به سمت بهتر شدن هدایت کند. از سوی دیگر با توجه به اینکه قریب به 85درصد از کل مصالح ساختمانی کشور تولید داخل است، امکان تعدیل رشد قیمت مسکن از طریق کاهش قیمت تمام‌شده و کنترل تورم نهاده‌های ساختمانی نیز وجود دارد، اما این مسئله منوط به عزم جدی دولت و سیاستگذار برای تقویت تولید مسکن و حذف هزینه‌های زائد از این حوزه است.
تحلیل شما از آینده میان‌مدت بازار چیست؟
فعلاً کاملاً مشهود است که عرضه فایل‌های فروش بیشتر شده و قدرت فروش بیش از میزان تقاضای بازار است؛ به‌گونه‌ای که براساس آخرین آمارهای اتحادیه، تعداد معاملات خریدوفروش مسکن با افت 35درصدی مواجه شده است. در این وضعیت، طبیعتاً قیمت مسکن هم باید کاهش پیدا کند و همین افت 10تا 15درصدی که بخش عمده آن ناشی از خالی شدن انتظارات تورمی بوده، نشانه همین فشار فروش است. البته یک اصل مهم این است که بازار مسکن واکنش تند و سریع به تحولات ندارد و مثلاً اگر یکباره نرخ ارز فلان درصد رشد کرد، قیمت مسکن هم بلافاصله به همان میزان رشد نمی‌کند و اصلاً خصوصیت‌های بازار مسکن و پیچیدگی و زمان‌بر بودن معاملات این اجازه را نمی‌دهد، اما به‌مرور زمان و بعد از جاافتادن قیمت‌های جدید مثلاً در بازار ارز، بازار مسکن نیز وارد روند صعودی قیمت می‌شود و در مقابل با افت یا ریزش قیمت ارز هم بازار مسکن سریعاً خود را با نرخ ارز متناسب نمی‌کند، بلکه منتظر می‌ماند که نرخ ارز واقعا کاهش پیدا کند و در محدوده پایین بماند و بعد از اینکه اثرات کاهش نرخ ارز در قیمت سایر کالاها و به‌خصوص ملزومات تولید مسکن نمایان شد، قیمت مسکن نیز افت می‌کند. در شرایط فعلی هم قیمت مسکن از نظر من قیمتی نیست که فعلا می‌بینیم و باید کاهش پیدا کند، اما روال آن به شیوه‌ای است که گفتم. فعلا همکاران ما می‌گویند عمده کسانی که به‌قصد گران‌تر شدن مسکن خرید کرده‌اند و قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازار را ندارند، خواستار فروش املاک خود هستند و در طرف مقابل هم خریداران منتظر واقعی‌تر شدن قیمت‌ها مانده‌اند.
صنف شما طرفدار کاهش قیمت است یا افزایش؟
ما از جوش خوردن معاملات بازار املاک و مستغلات حق کمیسیون می‌گیریم، پس به نفع ماست که تعداد معاملات افزایش پیدا کند، نه قیمت‌ها. البته با رشد قیمت حق کمیسیون‌ها هم بالا می‌رود، اما این رشد قیمت‌ها به کاهش تعداد معاملات و حتی رکود سنگین هم منجر می‌شود و درنتیجه مشاور املاک با تعداد معاملات کمتر، درآمد کمتری هم کسب می‌کند. در کلیت ماجرا و با قبول اینکه متخلف در هر صنفی می‌تواند وجود داشته باشد و اتحادیه نیز آماده برخورد با آنهاست، مشاور املاک هم مثل هر کاسب دیگری می‌خواهد این معامله را جوش بدهد، سودش را بگیرد و برود دنبال یک معامله دیگر. البته این نکته را هم بگویم که شغل مشاور املاک به‌واسطه شرایطی که دارد، درهرصورت با نارضایتی مشتریان روبه‌روست؛ چراکه مثلاً در یک معامله، فروشنده قیمت مسکن را مثلاً 100اعلام می‌کند و از مشاور می‌خواهد این ملک را با این قیمت بفروشد. از سوی دیگر خریدار هم قیمت 80را مدنظر دارد و از مشاور انتظار دارد معامله را روی این قیمت جوش بدهد. در این میان بنگاهی برای اینکه به حق کمیسیون خودش برسد با هر دو طرف سروکله می‌زند و مثلاً معامله را روی 90جوش می‌دهد. حالا معامله انجام شده و خریدار و فروشنده هر دو بدون رضایت واقعی از کار مشاور املاک بنگاه را ترک می‌کنند؛ چون فروشنده به خواسته فروش روی قیمت 100نرسیده و خواسته خریدار روی قیمت 80هم محقق نشده است.
با این شرایط بازار مسکن، وضعیت بازار اجاره چگونه است؟
اجاره مسکن تابعی از قیمت و ارز مورد اجاره است و طبیعتاً باید همسو با تغییر قیمت مسکن تغییر کند. طبق روال بازار اجاره، معمولاً مالکان یک‌پنجم ارزش یک واحد مسکونی را به‌عنوان رهن کامل آن واحد مدنظر قرار میدهند و درصورت نیاز با نرخ 3درصد ماهانه به اجاره تبدیل می‌کنند؛ به‌طوری‌که هر یک‌میلیون تومان رهن سالانه معادل 30هزار تومان اجاره ماهانه حساب می‌شود. البته رابطه قیمت اجاره مسکن هم شبیه رابطه قیمت مسکن و ارز است و با قدری تأخیر به‌روزرسانی می‌شود؛ چراکه ماهیت قراردادهای اجاره 12ماهه است و معمولاً قیمت آن در طول سال تغییری نمی‌کند. از سوی دیگر در دوره‌های جهش قیمت مسکن، بازار اجاره کشش متناسب شدن با قیمت مسکن را ندارد و درنتیجه لزوماً با متوقف شدن رشد قیمت مسکن، رشد اجاره متوقف نمی‌شود، اما در مجموع قیمت اجاره همواره با نسبت یک‌پنجم قیمت ملک متناسب می‌شود. البته یک نکته هم وجود دارد که این معیار یک‌پنجم برای همه املاک و همه مناطق صدق نمی‌کند و فقط یک معیار کلی است که از قدیم مطرح شده است. در اصل، قیمت اجاره توسط بازار کشف می‌شود و مالکان و مستأجران با مظنه‌گیری از موارد مختلف به توافق نهایی می‌رسند؛ گاه بالاتر از این معیار و گاه پایین‌تر.
با این توضیحات، با توجه به رشد 70تا 80درصدی قیمت مسکن در 9ماه اخیر چه شرایطی برای بازار اجاره رقم خورده است؟
آخرین آمارهای اتحادیه مشاوران املاک حاکی از این است که تعداد قراردادهای جدید بازار اجاره 22درصد نسبت به سال قبل کمتر شده به‌دلیل اینکه بخشی از موجران، مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید اجباری قراردادهای اجاره را رعایت کرده‌اند و به هر نحو با مستأجر کنار آمده‌اند. در مورد قیمت نیز به‌دلیل اینکه براساس این مصوبه، در تهران سقف افزایش قیمت اجاره 25درصد، در شهرهای بزرگ 20و در سایر شهرها 15درصد تعیین شده بود و بخشی از موجران به این مصوبه پایبند بوده‌اند، فعلاً میانگین افزایش قیمت‌ها کمتر از میزان تأثیر قیمت مسکن بر بازار اجاره بوده است، اما متأسفانه در مورد قراردادهای جدید قیمت‌های بالاتری مطرح می‌شود. ما از قبل هم گفته‌ایم که برای بازار اجاره نگرانی بیشتری نسبت به بازار مسکن داریم؛ چون سهم اقشار آسیب‌پذیر از این بازار بیشتر است و اثرات تورم آن نیز مخرب‌تر ظاهر می‌شود.
برای جلوگیری از بحران بازار اجاره چه باید کرد؟
بازار اجاره ما از قیمت‌گذاری دستوری اطاعت نمی‌کند؛ تاجایی که حتی قیمت‌گذاری مشاوران املاک هم چندان تأثیری بر مناسبات این بازار ندارد؛ چراکه خود مالک در نقش مستأجر از چند جا قیمت می‌گیرد و روی ملک خودش قیمت می‌گذارد. ما باید تنظیم بازار را جدی بگیریم. باید الگوی میادین میوه و تره‌بار شهرداری را در بازار اجاره هم اجرا کنیم؛ کاری که اخیرا وزارت راه و شهرسازی هم با نام اجاره‌داری حرفه‌ای مطرح کرده، اما همچنان اجرایی نمی‌شود. ما باید از تجربیات دیگر کشورها استفاده کنیم؛ آن‌هم نه آلمان و انگلیس و...، بلکه به تجربه همین ترکیه که همسایه ماست، نگاه کنیم. اینها در هر منطقه و هر محله مجتمع‌های اجاره‌ای ساخته‌اند و به‌عنوان تنظیم‌گر بازار به زوج‌های جوان، کم‌درآمد و سایر متقاضیان مسکن اجاره میدهند و با کنترل عرضه و تقاضای بازار و اعلام نرخ‌های منصفانه جلوی نابسامانی بازار را می‌گیرند. ما هم باید این تنظیم‌گری در بازار اجاره را جدی بگیریم. از سوی دیگر باید تولید مسکن را به سمت صنعتی شدن سوق دهیم تا هم تعداد تولید افزایش پیدا کند و هم قیمت تمام‌شده آن بشکند. وقتی در یک اقتصاد متورم، قرار باشد احداث یک ساختمان، 3سال طول بکشد طبیعتاً قیمت تمام‌شده آن به‌واسطه خواب سرمایه 3ساله بالا می‌رود.
افزایش مشهود عرضه در بازار مسکن