انحصار زمین، مولود نامبارک طرح تفصیلی
مساله اصلی در کلان شهری مانند تهران مدل شهرسازی و توسعه عمودی است موضوعی که امروز مشکلات حادی از جمله تراکم بالا و فشردگی جمعیت را به دنبال داشته و در نهایت موجب کاهش کیفیت زندگی شده است.
زمان مطالعه 6 دقیقه
احتمالاً پیترو دلوواله، جهانگرد شهیر ایتالیایی که تهران پوشیده از چنار را در سال 1200 می دید؛ فکرش را هم نمی کرد 100 سال بعد به جای چنارستان باید آن را برجستان نامید. انحصار زمین ناشی از طرح تفصیلی، تهران امروز را علاوه بر بحران محیط زیستی با مساله جدی تراکم و فشردگی جمعیت مواجه کرده است.
هیچ تغییری بی دلیل رخ نمی دهد. چگونه تهران، پایتخت خوش آب و هوای قاجار به این نقطه رسید؟ بی شک مدل توسعه تهران عامل اصلی این شرایط بوده و مشخصاً می توان مدل توسعه در تهران را عمودی دانست. تهران شهری است که در تمامی نقاط آن با بارگذاری های غیرمعقول و عجیب و غریب مواجه ایم. به طور کلی می توان برای توسعه شهرها دو مدل عمودی و افقی را در نظر گرفت. در حالت عمودی شهرداری ها با فروش تراکم اجازه ساخت سازه های بلندمرتبه را می دهند، در مقابل و در شیوه توسعه افقی با عرضه زمین شهر گسترش پیدا کرده و گرفتار تراکم و فشردگی جمعیت نمی شود.
مساله اصلی این است که چرا مدل شهرسازی در تهران، توسعه عمودی بوده تا با مشکلات حادی از جمله تراکم بالا و فشردگی جمعیت مواجه شود و در نهایت کیفیت زندگی در این کلان شهر کاهش پیدا کند.
توسعه تهران بر اساس طرح جامع و تفصیلی
طرح جامع و تفصیلی یکی از اسناد بالادستی است که مخالفان توسعه افقی به آن استناد می کنند اما دقیقاً طرح تفصیلی چیست و اولین بار چه زمانی مطرح و تصویب شد. طرح تفصیلی و جامع شهری دو طرح تعیین کننده و مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری هستند. در طرح تفصیلی معمولاً نوع کاربری برای زمین های شهری در مناطق مختلف شهر تعیین می شود و در قیمت گذاری و ارزیابی ارزش زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری و دیگر نهادهای مربوط مورد استفاده قرار می گیرد.
در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه های کاربری اراضی، شبکه های ارتباطی، مساحت ها، سرانه ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.
فرمان توسعه شهری به دست فرمانفرمای ملاک و گروئن
اواسط دهه 40 بود که ویکتور گروئن با همکاری مهندس عبدالعزیز فرمان فرمایان یکی از ملاکان بزرگ آن زمان اولین طرح جامع را تهیه و در سال 1347 به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری رساند. این طرح با همکاری مهندسان مشاور امان اندویتنی، مؤسسه اقتصادی هلند و مؤسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی و به منظور مدرنیته کردن شهر تهران که مدنظر پهلوی دوم بود انجام شد. بازه زمانی طرح جامع فرمان فرمایان گروئن 25 ساله در نظر گرفته شد و قرار بود تهران طبق این طرح توسعه پیدا کند.
نرخ دستوری رشد جمعیت
یکی از محورهای مهم این طرح را مساله جمعیت و پیش بینی آن شکل می دهد چراکه برنامه ریزی ابعاد مختلف مدیریت شهری بر پایه آن است. تهران آن زمان که به دلیل اصلاحات اراضی و تحولات اقتصادی با رشد سریع و افسار گسیخته جمعیت مواجه بود در خصوص تأمین مسکن و سرانه های شهری نیز با چالش های تعیین کننده ای دست وپنجه نرم می کرد.
همان طور که اشاره شد، طرح مذکور مدیریت شهری تهران را برای 25 سال آینده برنامه ریزی می کرد، بنابراین پیش بینی تعداد جمعیت در سال 70 الزامی بود، اما به علت وجود اختلاف نظر بین مهندس مشاور، وزارت نیرو و ایجاد بحث پیرامون میزان رشد جمعیت، نهایتاً نظر شخصی شاه مورد استفاده قرار گرفت.
از آنجا که مهندس مشاور عددی بین 12 تا 16 میلیون نفر را برای تهران در سال 70 پیش بینی می کرد و در مقابل وزیر نیرو توان ظرفیت تأمین آب تهران را برای حداکثر 4 میلیون نفر می دانست؛ بعد از بالا گرفتن بحث، شاه دستور توقف جمعیت پایتخت بر 5 میلیون نفر را داد. بنابراین تمامی محاسبات جمعیتی طرح جامع بدون هیچ توضیح قانع کننده ای و صرفاً با دستور شاه، بر اساس جمعیت تهران در سال 1370 در حد 5 میلیون نفر تنظیم شد.
کمربندی به دور تهران
یکی دیگر از محورهای مهم اولین طرح جامع شهری تهران، بحث تعیین میزان گسترش مساحت تهران بود. این طرح، گسترش شهر تهران را به دلیل وجود ارتفاعات در شمال و شرق و نامناسب بودن اراضی جنوبی، در منطقه غرب تعیین کرده و برای تهران محدوده ای 72500 هکتاری را تا سال 1370 تعیین کرده اند.
در آن زمان شهر تهران حدود 180 کیلومتر مربع وسعت و 2.7 میلیون نفر جمعیت داشت. طبق پیش بینی این طرح، در سال 70 جمعیت تهران به 5 میلیون نفر می رسید و مساحتی نزدیک به 700 کیلومتر را شامل می شد. البته که نمی توان از انتفاع مالی ایجاد این کمربند چشم پوشید. تعیین محدوده شهری به معنای این است که خدمات شهرداری از جمله صدور پروانه ساخت، مشروط به قرار گرفتن زمین در محدوده تعیین شده است و طبیعتاً زمین های خارج از این محدوده این خدمات را دریافت نمی کنند. پس زمین هایی که درون محدوده قرار می گیرند ارزش مالی بالایی پیدا می کنند و زمین های خارج از محدوده از قیمتی به مراتب پایین تر برخوردار خواهند شد. از آنجا که مشخصاً این کمربند شهری دائمی نیست و بالاخره با رشد جمعیت و بالا رفتن تقاضا، زمین های خارجی به این محدوده الحاق می شوند؛ عده ای اقدام به خرید زمین های نزدیک به محدوده می کنند و پس از گسترش شهر، صاحب سودهای بادآورده می شوند. به عبارتی وجود کمربند شهری عاملی برای رانت زمین می شود.
طرح جامع و تفضیلی بعد از انقلاب
آنچه در خود متن اولیه طرح جامع سال 1345 ذکر شده، تاکید بر بازنگری در پیشنهادات و پیش بینی های انجام شده طی دوره های 5 ساله است، اما در عمل نه تنها این بازنگری ها انجام نشد؛ بلکه اقدامی نیز بعد از اتمام زمان قانونی طرح اول برای آماده کردن طرح جایگزین صورت نگرفت.
علی رغم رسیدن جمعیت به 15 میلیون نفر، مساحت شهر تقریباً هیچ تغییری نداشته است. این مساله دقیقاً به این معناست که مدیریت شهری تهران تناسبی با تغییرات مهم شهری از جمله افزایش جمعیت، پیشرفت های تکنولوژی، مهاجرت، تفاوت در سبک زندگی نداشته و معماری شهر نیز ناظر به نیازهای روز شهروندان نیست.
همچنین عدم بازنگری طرح جامع و تفصیلی در فواصل منطقی سبب گران تر شدن مسکن و ظهور پدیده حاشیه نشینی است چرا که اگر محدوده شهری متناسب با افزایش جمعیت گسترش پیدا نکند تقاضا بیشتر از عرضه می شود.
با تعیین محدوده شهری، اعطا خدمات شهرداری مختص زمین های درون این محدوده خواهد شد و از طرفی به دلیل بالا رفتن قیمت زمین و مسکن شهری، سکونت درون محدوده از استطاعت افراد نیازمند خارج می شود و نهایتاً به معضل حاشیه نشینی منجر خواهد شد.
همان طور که ذکر شد، یکی از عواملی که تأثیر معناداری در بحران مسکن تهران دارد، عدم بازنگری طرح جامع است. تهران در سال 1402 مساحتی نزدیک به 730 کیلومتر را اشغال کرده است. این مقدار نزدیک به همان عددی است که در اولین طرح برای مساحت تهران در سال 70 مشخص شده بود. به عبارت بهتر مساحت امروز تهران متناسب نیاز زیست شهری 30 سال پیش است.
آنچه برای برون رفت تهران از شرایط بحرانی در حوزه مدیریت شهری و خصوصاً تأمین مسکن نیازمند آن هستیم، بازنگری طرح جامع و تعریف محدوده شهری مطابق با نیاز جدید و واقعی این شهر است.
انحصار زمین، مولود نامبارک طرح تفصیلی