بررسی سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن / دو ضربه کاری تورم زمین به اقتصاد
افزایش قیمت زمین در سال های اخیر به واسطه سرمایه ای شدن این کالا و افزایش هزینه تولید در کشور ضربه سختی به نظام اقتصادی کشور وارد کرده است.
زمان مطالعه 5 دقیقه
مسکن و به تبع آن زمین، یکی از نیاز های ضروری و اولیه انسان است که تامین آن اهمیت بالایی دارد. با این این حال تامین سرپناه علاوه بر تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه ای نیز پیدا کرده است. به عبارت دیگر افراد برای حفظ ارزش دارایی خود یا کسب با عایدی بالاتر به خرید و انباشت مسکن و زمین اقدام می کنند.
این رخداد متاثر از عایدی بالای زمین و مسکن، همچنین کم ریسک بودن نگهداری آن است، جذابیت بخش زمین و مسکن سبب ایجاد تقاضای به مراتب بیشتر به بخش مسکن و زمین در مقایسه با سایر اجزای سبد مصرفی کالای خانواده شده است. به طوری که روند رشد قیمت زمین و مسکن در سالیان گذشته به مراتب بیشتر از نرخ تورم بوده است.
زمین و مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل شده اند
نکته مذکور نشان می دهد که به علل مختلف مانند پایین بودن ریسک، انتظارات تورمی و بالا بودن عایدی این بخش، بیشتر از آنکه زمین و مسکن یک کالای مصرفی باشند به یک کالای سرمای ای در کشور تبدیل شده اند. سرمایه گذاری در خرید زمین شهری به عنوان کالای سرمایه ای و نگهداری آن رقیب سرمایه گذاری در تولید است و سبب ایجاد ناکارآمدی در اقتصاد خواهد شد.
از آنجا که سرمایه گذاری در زمین و نگهداری آن به خودی خود برای اقتصاد عایدی ندارد و ارزش افزوده ای در اقتصاد ملی تولید نمی کند، سبب ایجاد ناکارآمدی در اقتصاد و عدم تخصیص بهینه در اقتصاد می شود. از طرف دیگر تبدیل شدن زمین به کالای سرمایه ای، سرمایه گذاری در بخش تولید و خدمات در کشور را کاهش می دهد، چرا که سرمایه گذاران به منظور تلاش برای احداث کارگاه های تولیدی، صنعتی ، ساخت مسکن و نیز ارائه خدمات نیاز به تامین زمین دارند که بالا بودن قیمت زمین سبب انصراف آنان از سرمایه گذاری های مذکور و یا دشوار شدن در سرمایه گذاری خواهد شد.
تورم زمین چگونه نظام اقتصادی را ناکارآمد می کند؟
در این رابطه، سجاد خسروآبادی، کارشناس حوزه زمین و مسکن گفت: هزینه ای که سرمایه گذار باید به منظور تهیه زمین تخصیص بدهد، سبب کاهش بهره وری نهایی سرمایه (MPK) خواهد شد و سرمایه گذار باید بخشی از سرمایه خود را نه در راستای تولید و ارائه خدمات، بلکه در راستای تهیه زمین اختصاص دهد.
وی افزود: بالا رفتن قیمت زمین عامل بازدارنده در سرمایه گذاری سرمایه گذاران در کشور خواهد شد و از این نظر توجه و سیاستگذاری دقیق در بخش زمین از سوی سیاستگذاران امری ضروری خواهد بود.
خسروآبادی تاکید کرد: افزایش قیمت زمین و تبدیل شدن آن به کالای سرمایه ای سرمایه گذاری در تولید ، صنعت و ارائه خدمات در کشور را کاهش می دهد و سبب ایجاد ناکارآمدی در اقتصاد خواهد شد.
بررسی سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن
بر اساس گزارش کارشناسان، دو عامل رقیب بودن نگهداری زمین برای بخش تولید به دلیل عایدی بالای آن و پایین بودن ریسک در کنار دشوار شدن سرمایه گذاری در بخش های تولیدی، صنعتی و خدماتی به دلیل افزایش در قیمت زمین و اختصاص بخشی از سرمایه سرمایه گذاران به منظور تهیه زمین از جمله دلایل ایجاد ناکارآمدی در نظام اقتصادی کشور است.
با بررسی و تحلیل داده های مربوط به قیمت زمین و مسکن بر اساس آمار رسمی منتشر شده در مرکز آمار ایران، طی سال های 1372 تا 1400 قیمت یک متر مربع زمین شهری بیشترین سهم را در قیمت یک متر مربع واحد مسکونی داشته است؛ به طوری که میانگین سهم قیمت زمین در قیمت مسکن طی سال های 1372 تا 1400 معادل 59.43% بوده است. در بازه زمانی فوق بیشترین سهم قیمت زمین در قیمت مسکن متعلق به سال 1382 بوده است که 80.81% از سهم یک متر مربع واحد مسکونی به طور میانگین در کشور ناشی از قیمت یک متر مربع واحد مسکونی بوده است و نیز کمترین سهم قیمت زمین در قیمت مسکن متعلق به سال 1392 بوده است که 42.85% از سهم یک متر مربع واحد مسکونی به طور میانگین در کشور ناشی از قیمت یک متر مربع واحد مسکونی بوده و سیر نزولی این متغیر در آن دوره به نظر می رسد، به دلیل اجرای سیاست مسکن مهر و عرضه گسترده ی زمین در آن سال ها بوده است.
بنابر نتایج به دست آمده قیمت زمین در کمترین حالت به طور متوسط در کشور 42.85 درصد از قیمت واحد مسکونی را شامل شده است. بنابراین قیمت زمین از بین عوامل موثر بر قیمت مسکن بیشترین سهم را داشته و دارد. این موضوع ضرورت توجه سیاستگذاران به بخش زمین وسیاست های اعمال شده در آن را نمایان می کند.
از طرفی بررسی روند سهم قیمت زمین از قیمت مسکن در بازه های زمانی مختلف نشان دهنده نوسان در دوره های مختلف بوده است. با توجه به آمار مرکز آمار در سال های 1386 تا سال 1392 همراه باعرضه زمین توسط دولت در طرح مسکن مهر سهم زمین در قیمت مسکن کاهش یافته است.
دو راهکار برای حل مسئله زمین
با توجه به جزئیات ذکر شده قیمت زمین در چند سال اخیر افزایش چشم گیری داشته و با توجه به آمارها از تورم عمومی نیز بالاتر بوده است این افزایش قیمت که به ناچار در بخش مسکن بیشتر نمایان می شود باعث اشفتگی بیشتر بازار شده و دسترسی به مسکن را سخت تر می کند. با توجه به نکات فوق، ورود اثر گذار دولت به بازار زمین برای کنترل قیمت می تواند از دو طریق کنترل تقاضای سوداگرانه با اجرای مالیات های حوزه زمین و شناسایی نیاز واقعی در کنار افزایش عرضه زمین های دولتی و تخصیص آن به متقاضیان برای پوشش نیاز واقعی تبدیل شدن زمین و مسکن به کالای سرمایه ای سبب افزایش تقاضا برای آن و در نتیجه افزایش قیمت آن خواهد شد.
با توجه به اینکه عرضه زمین محدود است، افزایش ساخت مسکن با ثابت بودن عرضه زمین، باعث افزایش تقاضای زمین شده و قیمت آن را بالا می برد و این خود دوباره باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد. افزایش عرضه زمین در کوتاه مدت می تواند راهکار مناسب برای کنترل قیمت زمین باشد و نیازمند عزم جدی دولت برای پیشبرد این هدف است.
بررسی سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن / دو ضربه کاری تورم زمین به اقتصاد