سیاست های اورژانسی در بازار مسکن جواب نمی دهد
کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری این که انتظار سود 10 درصدی سازندگان در نهضت ملی مسکن برآورده نشد، گفت: سیاست های اورژانسی در بازار مسکن جواب نمی دهد.
زمان مطالعه 11 دقیقه
به احتمال زیاد امروز وزیر پیشنهاد راه و شهرسازی از سوی دولت به مجلس معرفی می شود؛ فردی که اگر به عنوان پنجمین وزیر راه و شهرسازی کشور رای اعتماد بهارستانی ها را اخذ کند راه دشواری به خصوص در بخش مسکن در پیش خواهد داشت. مطابق آمار بانک مرکزی طی مهرماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22گانه شهر تهران 43 میلیون و 720 هزار تومان بود که نشان از افزایش 1.2 درصدی نسبت به ماه قبل و رشد 38.2 درصد نسبت به مهرماه سال گذشته دارد.
طی روزهای آتی، جدیدترین گزارش از تحولات بازار مسکن (آبان ماه 1401) از سوی بانک مرکزی منتشر می شود که رشد آرام قیمت ها و عبور افزایش قیمت از مرز 40 درصد طی یکسال منتهی به دومین ماه پاییز از مرز 40 درصد محتمل است. با توجه به همین مسئله و پیش بینی دولت سیزدهم از آینده بازار مسکن بود که طرح نهضت ملی مسکن طراحی و عملیاتی شد. بر این اساس قرار است طی 4 سال 4 میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ برنامه ای که به دلایلی امروز در شرایط مناسبی به سر نمی برد و به گفته یکی از مدیران وزارت راه و شهرسازی تاکنون ساخت تنها 10 درصد این طرح آغاز شده است.
یکی از چالش های دولت و وزارت راه و شهرسازی در نهضت ملی مسکن، تورم بوده که مستقیما قیمت تمام شده ساخت واحدهای این طرح را تحت تاثیر قرار داده است. در ابتدا قرار بود با قیمت حدود 4 میلیون تومان واحدها ساخته شود که به مرور افزایش یافت و اخیرا یکی از اعضای شورای عالی مسکن اعلام کرده که قیمت ساخت به متری 8 میلیون تومان افزایش یافته است. این یعنی افزایش آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن. متقاضیانی که عموما قشر متوسط به پایین هستند و امکان افزایش سهم خود را ندارند.
بنابراین یکی از چالش های وزیر آینده راه و شهرسازی، چاره اندیشی برای حل این مسئله مهم در نهضت ملی مسکن است. در این رابطه کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به کم کاری برخی مدیران سابق راه و شهرسازی از ارائه پیشنهاد ساخت هرمتر نهضت ملی مسکن با قیمت 5.8 میلیون تومانی به وزارت راه و شهرسازی خبر داد. پیشنهادی که فروردین امسال ارائه شد و البته وقعی به آن نهاده نشد. به گفته وی، سیاست های اورژانسی برای بخش مسکن کشور جواب نمی دهد.
مشروح گفت وگو با فرشید پورحاجت را در ادامه بخوانید؛
تبدیل شهرهای جدید به خوابگاه یکی از مسائلی بوده که همواره این شهرها با آن مواجه بوده اند. واحدهایی که در شهرهای جدید ساخته می شود عموماً امکاناتی برای زندگی کردن ندارند. در واقع اشتغال، تفریح، خدمات درمانی و ... ساکنان این شهرها در شهرهای مادر است و شهرهای جدید به یک خوابگاه تبدیل شده است.
پورحاجت: امروز بحثی هست که می گویند محدوده شهری را گسترش بدهیم. نباید تجربه مسکن مهر با تمام بدی ها و خوبی هایش را فراموش کنیم. بالاخره یک تجربه ای برای کشورمان بوده، امروز اگر وزارت راه و شهرسازی دولت آقای رئیسی قرار است یک واحد مسکونی بسازد، باید از همین امروز که کلنگ احداث یک متر مربع ساختمان مسکونی را می زند، سرانه هایش را هم در کنارش احداث کند. فضاهای خدماتی و رفاهی فراهم کند، فکر اشتغال و تولید را برای ساکنان کند، از امروز باید برنامه ریزی کند نه اینکه 10 سال از پرند و پردیس، آنها که شرایطشان خیلی خوب است.
مصداق بارز صحبت شما شیرین شهر است؛ شیرین شهر را حتی به عنوان خوابگاه هم کسی استفاده نمی کند. این شهر در 30 کیلومتری جاده اهواز به آبادان است. اتفاقاً نسبت به شهرهای جدیدی که ساختند، چارچوب، اصول و قواعد خوبی دارد، فضایی که برای آن در نظر گرفته اند، خوب است. اما تقریباً از سال 88 که استارت جدی آن شروع شده تا امروز، اهواز مترو ندارد! خود کلانشهر اهواز مترو ندارد.
آن بنده خدایی که می خواهد شیرین شهر را به عنوان خوابگاه هم استفاده بکند، قوت غالب آن از کارگری است، برای کسی که می رود آنجاها زندگی کند ( اکثرا قشر کارگر و کارمند هستند) باید شرایط را فراهم کنیم. باید این قبیل شهرها خدمات زیربنایی داشته باشند، بایستی مترو داشته باشند.
باید دولت خردورزی کند و نباید ترس و واهمه هم از هزینه کرد در این خصوص داشته باشد. تمام این هزینه ها بر می گردد. از یک طرف دیگر این ها جزو تکالیف دولت هاست. بحث تکلیفی اش یک سمت است، بحث این است که ارزش افزوده ای که الان برای پردیس ایجاد شده است مگر کم بوده؟ یک زمانی قیمت مسکن مهر پردیس 20 میلیون تومان بوده است. فقط این ارزش افزوده برای آن مجتمع های مسکونی ایجاد شده است؟ چقدر دولت زمین آنجا دارد؟ چقدر شرکت عمران شهرهای جدید ایران در این شهرها زمین دارد که این زمین ها با طرح های توسعه ای آبادانی ایجاد شده است.
اگر قرار است یک سیاست ورزی کلی شود باید همه چیز را کنار هم ببینیم، اینها هم مستلزم این است که دولت شهامت این را داشته باشد که راحت مسائل را بیان کند اگر قرار است یک انبوه ساز برایش مسکن تولید کند، در کنار آن تامین سرانه ها را هم به انبوه ساز بدهد. این کار چه اشکالی دارد؟ اخیرا در بحث جهش تولید مسکن، صحبتی با معاونت مسکن کردیم گفتیم مردم که آورده ندارند، روز اول گفتیم با 200 میلیون صاحب مسکن می شوند 40 تومان بیاورند 160 میلیون وام است الان به راحتی می گویند 700 تومان، یعنی مردم باید 300 میلیون حداقل پول بیاورند.
هنوز هم 700 میلیون تومان نشده است.
پورحاجت: بنده می گویم از 700 میلیون تومان هم گذشته منتها اعلام نمی کنند.
وزیر سابق می گفت می خواهیم وام را به 700 میلیون تومان افزایش دهیم.
پورحاجت: اگر وام 700 میلیون تومان شود با احتساب آورده 300 میلیون تومانی، هزینه ساخت یک واحد نهضت ملی مسکن یک میلیارد تومان خواهد شد. به عنوان انبوه سازان به دولت پیشنهاد دادیم متناسب با جغرافیا می توانیم در املاک دولت به عنوان تهاتر سرمایه گذاری کنیم. حالا مردم آورده ندارند. پیشنهاد دادیم از زمین هایی که دولت دارد به عنوان بخشی از آورده ای که به پیمانکار دهند زمینش را به ما بدهند. ما آن زمین را نگه نمی داریم و به تولید مسکن کمک می کنیم. اگر مسکن هم نبود درمانگاه می سازیم اگر درمانگاه نبود مجتمع تجاری می سازیم. بالاخره محله خدمات می خواهد. حدود 2 ماه پیش پیشنهاد دادیم. در دولت قبل پیشنهاد ندادیم، در این دولت با توجه به اینکه دیدیم سهم مردم به نوعی پوشش داده نمی شود و پیش بینی هم این است که در آینده یک مقداری شرایط سخت تر می شود.
همین هفته گذشته که از من استعلام بلوک سقفی را گرفتید؛ در ادامه افزایش قیمت، یک بلوک استاندارد پلاستوفوم به 400 هزار تومان افزایش یافته است. به همین دلیل هم هزینه ساخت هر مترمربع واحد نهضت ملی مسکن 270 هزار تومان افزایش یافته است. به همین راحتی. من انبوه ساز این مبلغ را از کجا بیاورم؟ من هم سازنده هستم. این بلوک های لای استایلین سقف یک شبه به 400 هزار تومان افزایش یافته است. بعد هم مواد اولیه اش کشور خودمان خودمان تولید کننده اش هستیم پتروشیمی های خوزستان تولید می کنند.
واکنش وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان به پیشنهاد شما چه بود؟
پوحاجت: آقای عباسی از این پیشنهاد استقبال کرد اما تا الان جوابی نداده است. راهی غیر از این نداریم. به جز قیمت تمام شده، یک دوگانگی هم در نقاط مختلف در بحث قیمت قانون جهش تولید مسکن (نهضت ملی مسکن) داریم. در بعضی از استان ها با انبوه سازان قیمت هر متر مربع را 5 میلیون و 800 هزار تومان قرارداد با شاخص های تعدیل سه ماهه سوم سال 1400 امضا شده است. آقای محمودزاده معاون سابق مسکن و ساختمان می گفت نهضت ملی مسکن با متری 4.5 میلیون تومان ساخته می شود. بر اساس بررسی صورت گرفته قیمت ها کشف شده است.
انبوه سازان در نهضت ملی مسکن تا امروز برای چند واحد نهضت ملی مسکن قرارداد امضا کرده اند؟
پورحاجت: صادقانه به شما بگویم اصلاً اطلاعات و آمار دقیقی در این رابطه نداریم. به صورت پراکنده و جسته و گریخته، در استان ها بعضی از همکاران ما قرارداد بستند. در استان خوزستان می دانم که 3 تا 4 هزار واحد قرارداد امضا شده است.
با چه قیمتی؟
پورحاجت: این واحدهای مربوط به پروژه های طرح اقدام ملی (طرح ملی مسکن) است. یعنی با متری 2.7 میلیون تومان تا حدود 4 میلیون تومان قراردادها امضا شده و بالا از این رقم دیگر کسی قراردادی نداشته است. هر کسی با این قیمت (4 میلیون تومان) و در موعد مقرر ساخت و ساز را شروع می کرد، می توانست واحدها را تکمیل کند. اما سازندگانی که ساخت را شروع نکردند امروز گرفتار شده اند.
الان هزینه ساخت چقدر است؟
پورحاجت: فروردین امسال دوستان انبوه ساز بر اساس برآورد انجام شده قیمت 5.8 میلیون تومان را برای کل کشور به معاون سابق مسکن و ساختمان اعلام کردند. آقای محمودزاده نیز اعلام کرد آمادگی داریم که تا در کنار سازمان برنامه و بودجه به عنوان متولی حوزه عمرانی در بخش دولتی، بنشینیم کنار هم و به یک قیمتی برسیم. قیمت هم نمی خواهیم برویم از کشور دیگر بیاوریم، هر چه هست در کشور خودمان داریم؛ مصالح، دستمزد، خدمات و... همه را در ایران داریم.بنشینیم و یک حساب معقولی بکنیم ببینیم امروز با این شرایطی که در کشور وجود دارد، با این اقتصادی که در حوزه مسکن دارد، هزینه یک متر مسکن چقدر استخراج می شود؟ معاون سابق گفت شما بروید محاسبه بکنید بفرستید من هم جلسه می گذارم. ما برایش فرستادیم، اتفاقاً ایشان آمد گفت ده روزه ما یک هفته ای برایش آماده کردیم، گفتیم این جداول، تمام در چارچوب قانون است و آن مسیری هم که می خواهد انجام بشود مشخص است بلوکی هم که ما تعریف کردیم مشخص است. این بلوک هم تقریبا مدلی انتخاب شده بود که در کل کشور می توانست ساری و جاری بشود. ما ضرایب منطقه ای هم داشتیم، مثلا یک ضریب منطقه ای در خوزستان هست یک ضریب منطقه ای هم در بندرعباس است یک ضریب منطقه ای هم در تهران و اصفهان هست. گفتیم که این قیمت خامش اینقدر می شود ضریب منطقه ای هم که خودتان داریم اعلام بکنید.
نتیجه چه شد؟
پورحاجت: تا امروز اتفاقی نیفتاده است و فقط صحبت می شود. اخیرا در جلسه شورای مسکن استان خوزستان، 2 دقیقه از استاندار وقت گرفتم گفتم که ما آمادگی داریم که قیمت ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن را کشف کنیم. بنده فعال اقتصادی هستم و دولت نیستم درآمد داشته باشم، باید بنشینم ببینم در این پروسه آیا خودم، علمم، سرمایه ام، دستگاه هایم بیایم شروع کنم به فعالیت، می توانم خودم را نگهداری کنم یا نمی توانم؟ بحثی که امروز هست، هر کسی که می خواهد بیاید توی این پروژه، فکر عایدی هم برایش می کند منتها یک عایدی منطقی و معقول چیزی که در استاندارد و چارچوب است که ما هم بعد از 4 سال، آن چیزی که ماحصل یک عمر سرمایه مان است نگذاریم و برویم، و یک ساختمان آبرومند هم تحویل بدهیم.
انبوه سازان: به سود 10 درصدی قانع هستیم
سود معقول مدنظر شما چقدر است؟
پورحاجت: انبوه سازان در نهضت ملی مسکن با سود 10 درصد هم رضایت داشتند، منتها حاصل نشد. الان نگاه کنید همین تره باری که می روید سر همین 30 تا 50 درصد روی اجناس می کشند. ساختمان ساز بخواهد ریسک سرمایه گذاری پروژه به این بزرگی را قبول کند به آن عددها هم راضی می شود. این عدد تا روز آخر هم به نظر نمی رسد برای سازندگان مهیا شود .
به دلیل تورم؟
پورحاجت: بله، چراکه وقتی نتوانیم تورم را کنترل کنیم، این تورم در مسیر ساخت و ساز سازنده را درگیر می کند.
قرار بود شهریور امسال 100 هزار واحد مسکن نهضت ملی افتتاح شود که نشد. دلیل این مسئله مربوط به افزایش قیمت بوده یا بانک ها تسهیلات ندادند؟
پورحاجت: به جز بانک مسکن ، سایر بانک ها در حوزه جهش تولید مسکن کمک و همکاری نکردند.در لایحه بودجه که اعلام کردند گفتند که 20 درصد منابعشان عددش خیلی بزرگ است. بحث خودمالکی که در بحث مسکن مهر بود، استقبال خوبی شد، بیش از یک میلیون مسکن مهر به صورت خودمالکی بود و دولت هم برای این واحدها به جز تسهیلات هیچ کاری نکرد. باز می گویم یک مکانیزم به قول خودشان تشویقی گذاشتند گفتند هر کسی تسهیلات از بانک بگیرد بدون بگیر و ببند به او بدهید. مثل همین الان بحث جهش تولید مسکن گفتند که پروژه هایی که می آید جهش تولید مسکن دیگر اوراق نخرند.
الان برای ساخت و ساز صنعتی وام 600 میلیون تومانی پرداخت می شود، انبوه سازان برای دریافت این وام (در طرح اقدام ملی) باید حدود 15 درصد کل مبلغ را اوراق حق تقدم خریداری می کردند. بانک مسکن بعد از ان وام را با سود 18 درصد اسمی و 30 درصد واقعی به انبو ه سازان پرداخت می کند!
مهم ترین تفاوت طرح ملی مسکن با نهضت ملی مسکن (جهش تولید مسکن) این است که گفتند دیگر برای دریافت وام اوراق تسه خریداری نکنید و مستقیم تسهیلات را پرداخت می کنیم. به جز بانک مسکن، هیچ بانکی ریسک این قضیه را نپذیرفت.
متاسفانه بانک ها مانند خیلی از فعالان اقتصادی یا دولتمردان فقط سیاست های اورژانسی را دوست دارند سریع السیر به یک نتیجه ای برسند. پروژه ساخت مسکن، پروژه وقت گیر و زمانبری است پرداخت اقساطش زمان می گیرد، بانک ها علاقه زیادی به این موضوع ندارند. آنها وام را می دهند و می خواهند سریع پس بگیرند.
سیاست های اورژانسی در بازار مسکن جواب نمی دهد