نهضت مسکن در قم؛ میان رویای یک طبقه سازی و آسیب آپارتمان نشینی
پروژه کلان نهضت ملی مسکن در حالی مراحل پایانی پالایش متقاضیان خود در قم را پشت سر می گذارد که مطرح شدن احتمال تغییر در رویکرد آن و سوق به سمت توسعه افقی و یک طبقه سازی با نظرات موافق و مخالف کارشناسان همراه شده و هم زمان در بین متقاضیان نیز طرفداران خاص خود را دارد.
زمان مطالعه 20 دقیقه
طرح نهضت ملی مسکن یکی از پروژه های کلان در سطح کشور است که طبق برنامه ریزی دولت برای احداث 4 میلیون واحد، امید به خانه دار شدن را در بیش از 13 میلیون نفر از جمعیت کشور زنده کرده است و طبق نظر مساعد وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی و معماری کشور قرار بر این است که قم یکی از استان هایی باشد که طرح آزمایشی یک طبقه سازی در آن، در صورت نهایی شدن طرح، اجرا شود.
مشکلات و آسیب های آپارتمان نشینی در کنار برخی از مزایای آن و همچنین ویژگی های خاص خانه های یک طبقه و حیاط دار در کنار نگرانی هایی پیرامون توجیه فنی و امکان اجرایی آن، این روزها محل بحث و گفت وگوی بسیاری از مردم و همچنین کارشناسان و تصمیم گیران محلی است تا تصمیم نهایی در خصوص نحوه اجرای طرح نهضت ملی مسکن مشخص شود.
موافقان توسعه عمودی شهر و مخالفان یک طبقه سازی با تاکید بر ناسازگاری و غیرقابل تطابق بودن برخی طرح های یک طبقه سازی در قالب پروژه های انبوه سازی مسکن در شهرهای دیگر در استان قم، بر این باورند که اولا کشور با کمبود مسکن روبه رو نیست بلکه مشکل مسکن از مهاجرت بالای مردم از مناطق کم برخوردار به شهرهای بزرگ ناشی شده است و آن هم به صورتی که بخشی از خانه های شهرهای کوچک خالی از سکنه است و در کنار آن، بر این نکته نیز تاکید دارند که در حال حاضر بخش عمده ای از بافت شهری قم که از قضا بافت تاریخی است به صورت یک طبقه سازی و خانه های یک طبقه حیاط دار است و بهتر است انرژی و منابع محدود صرف حفظ، مرمت و نگهداری آن ها شود و از تخریب و آپارتمان سازی در این لکه ها جلوگیری به عمل آید.
موافقان آپارتمان سازی همچنین از سوداگری زمین در صورت اجرای طرح یک طبقه سازی هشدار می دهند و با توجه به محدودیت های زیرساختی آن را فاقد توجیه و قدرت اجرایی می دانند و احداث تدریجی خانه های یک طبقه را نیز مقدمه ای بر نادیده گرفته شدن مقررات ملی ساختمان و استحکام ناایمن بناها قلمداد می کنند که ممکن است چند سال دیگر یک بافت نیمه مخروبه را به شهر قم تحمیل کند.
در مقابل، موافقان طرح ویلاسازی (خانه یک طبقه حیاط دار) از سازگاری آن با فرهنگ و سبک زندگی ایرانی و اسلامی به عنوان یکی از مزیت های غیرقابل اغماض آن یاد می کنند و سرعت عمل به تعهدات و تحویل به متقاضی، کاهش هزینه های احداث بنا و زیرساخت، امکان مردمی سازی (معماری مشارکتی) ، سهولت در امکان تامین زمین و افزایش میزان رضایت اجتماعی را از مولفه های مهم توسعه افقی ذکر می کنند.
به باور حامیان یک طبقه سازی در طرح نهضت ملی مسکن، تسهیل مهاجرت معکوس و حفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم، امنیت و سازگاری با پدافند غیرعامل، امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی، مطلوبیت هزینه های نگهداری و تعمیرات، هم افزایی با سایر مسائل و عدم بخشی نگری (غیر خوابگاهی شدن پروژه های نهضت ملی) ، هماهنگی با سیاست های حوزه خانواده و جمعیت، امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی، امکان تداوم برای نسل های آینده و سرزندگی و کیفیت شهری را از دیگر شاخص های آن یاد می کنند.
نقش مهاجرت در کمبود مسکن
سید ابوالحسن فاطمی کارشناس ارشد معماری و عضو سازمان نظام مهندسی قم در همین زمینه در گفت وگو با خبرنگار ایرنا، بیان کرد: به نظر بنده در کشور مشکل عمده ای از نظر تعداد مسکن وجود ندارد چه اینکه بر اساس آخرین سرشماری در سال 95 به ازای 25 میلیون خانوار حدود 25.5 میلیون واحد مسکونی وجود دارد. بلکه مشکل عمده مربوط است به جابجایی های عظیم و مهاجرت های وسیعی که از روستاها و شهرهای مناطق کم برخوردار با بیکاری بالا و مشکلات زیست محیطی به شهرهای بزرگ و مراکز اشتغال است به صورتی که در مناطق مهاجرفرست خانه ها خالی مانده و در مناطق مهاجرپذیر با کمبود مسکن مواجه می شویم و در ابتدا باید به حل این نامعادله همت گماشت.
وی افزود: لازم به ذکر است ساخت طرح های مسکن در دولت های مختلف از مسکن مهر گرفته تا مسکن اقدام ملی و طرح کنونی نهضت ملی مسکن به خاطر مقابله با توسعه بی رویه مساحت شهری، در هیچ یک از کلان شهرهای کشور صورت نگرفته و متقاضیان به شهرهای مجاور یا شهرهای جدید هدایت شده اند. اما استثنائا این توسعه در کلان شهر قم به صورت متصل پیش بینی شده و می شود که در جای خود این اصرار بر توسعه کمی و جمعیتی در شهری که در وضع موجود از کمبود امکانات و زیرساخت های مختلف از جمله آب، فاضلاب و حمل ونقل عمومی و غیره در رنج است جای تامل و سوال دارد.
فاطمی یادآور شد: درحالی که مراجع مربوط، به صورت روزمره در پی افزایش تراکم ساختمانی شهر قم و حذف پهنه های یک طبقه ای و تک خانواری به عناوین مختلف هستند، سخن گفتن از ایجاد بافت جدید تک طبقه ای عجیب است. زمانی تمامی ساختمان های قم به صورت تک طبقه ای بودند و اکثریت قاطعی از آن ها هنوز هم به این حالت هستند و زندگی در آن ها به صورتی جریان دارد که مدنظر پیشنهاد دهندگان محترم طرح تک طبقه سازی است.
اولویت حفظ بافت تاریخی برساخت پهنه جدید یک طبقه ای
عضو سازمان نظام مهندسی قم تصریح کرد: بهتر است که همّ خود را مصروف حفظ پهنه های باقی مانده یک طبقه ای نماییم و نیز به دفاع از حفظ بافت تاریخی شهر که اصیل ترین شکل سکونت یک طبقه ای هست، برخیزیم که همه روزه مورد هجوم گروه هایی قرار دارد که به عناوین و از جایگاه های مختلف سعی در تخریب و آپارتمان سازی در آن دارند.
وی اضافه کرد: نظر به سوابقی که از مطالعه طیف افرادی که هم اکنون در مسکن مهر ساکن هستند و سوداگری های صورت گرفته بر روی آن (علیرغم همه ممنوعیت های قانونی) وجود دارد، جای هیچ شک و شبهه ای باقی نمی ماند که واگذاری زمین، سوداگری در بازار زمین و مسکن را بشدت رواج خواهد داد و درنهایت درصد بالایی از این اراضی قبل از اینکه به خانه برای اقشار کم برخوردار تبدیل شوند در بازار سوداگری دست به دست می شوند.
فاطمی تاکید کرد: مزایای خانه یک طبقه ای نسبت به آپارتمان در زمینه آسایش خانواده و پرورش فرزندان انکارناپذیر است. اما توسعه های مسکونی به هیچ وجه امری ساده یا تک بعدی نیستند و با اقتصاد، امنیت، قابلیت های سرزمینی، دسترسی و حمل ونقل، خدمات زیربنایی، مصرف منابع و انرژی و غیره پیوند عمیقی دارند که از قضا در این موارد کفه ترازو به نفع خانه های ویلایی نیست.
عضو سازمان نظام مهندسی قم ادامه داد: طرح مدونی تاکنون در زمینه پروژه احداث خانه های یک طبقه ای در نهضت ملی مسکن مشاهده نشده و نمونه هایی که به عنوان طرح های موفق در شهرهای کوچک خراسان جنوبی ارائه می شوند هیچ شباهتی به ویژگی های کلان شهر مهاجرپذیری مانند قم ندارد.
معماری تدریجی و آسیب های احتمالی
وی خاطرنشان کرد: ایده هایی همچون معماری تدریجی که موافقان بیان می کنند اول 40 متر خانه بسازند و بعد 20 متر به آن اضافه کنند و به همین ترتیب تا بعد از چند سال خانه به 150 متر برسد ایده خطرناکی است که در حیطه قوانین نظام کنترل ساختمان از بحث طراحی تا نظارت و اجرا در چهار رشته معماری، سازه، برق و تاسیسات مکانیکی و استفاده از مصالح استاندارد با مشکلات بسیاری مواجه است و در ترکیب با بحث تخلفات ساختمانی، خطر واقعی تولید یک بافت شهری نیمه مخروبه با استحکام ناکافی را همراه خواهد داشت و به نظر می رسد در پس چنین پیشنهادهایی بیشتر متاثر شده از فضای مبهم مشکلات تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن است.
فاطمی بیان داشت: مصرف انرژی در آپارتمان ها به خاطر کف ها و سقف های مشترک بسیار کمتر از انواع یک طبقه ای است و مصرف آب به خاطر شستشوی حیاط و آبیاری باغچه در خانه های ویلایی بسیار بیشتر است در این زمینه پیشنهاد می شود به آمار مربوطه که توسط شرکت آب تهیه می گردد رجوع شود. بدیهی است حتی اگر زمانی جامعه و دولت به آن سطح از آگاهی برسد که درصدد استفاده از آب خاکستری و استحصال آب باران برآید قطعا این کار به صورت متمرکز و در قالب مجتمع های مسکونی تحقق پذیرتر و پربازده تر خواهد بود.
وی ابراز داشت: با توجه به رشد روزافزون تقاضای مهاجرت به شهر قم و نیز فرهنگ و سابقه موجود قابل تصور است که بافاصله ای 20 تا 30 ساله شاهد افزایش مجدد تراکم مناطق یک طبقه ای احداثی و دور شدن از بافت اولیه باشیم که ناشی از انباشته شدن تقاضای ساکنین برای افزودن طبقاتی بر روی یک طبقه موجود یا تخریب و نوسازی همین خانه های ویلایی به صورت آپارتمان باشد و این مسئله که با توجه به رویه جاری تخلفات ساختمانی، عدم ثبات مقررات و تأثیرپذیری مسئولان از فشارهای مردمی به هیچ وجه دور از ذهن نیست.
فاطمی عنوان کرد: آخرین مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری که سیاست گذار توسعه های شهری در سطح کشور است و به ریاست وزیر راه و شهرسازی تشکیل می گردد و در هفته جاری ابلاغ گردیده در آن ذکرشده که شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 21 شهریور 1401 خود، پیرو مباحث مربوط به تامین اراضی موردنیاز نهضت ملی مسکن و در ذیل سیاست های کلی دولت مبنی بر کاهش تراکم ناخالص شهرها و احداث واحد مسکونی در حداقل تراکم ساختمانی ممکن، بنا بر تاکید وزیر و رئیس شورای عالی به شرح زیر اتخاذ تصمیم کرد:
1- در شهرهایی که الگوی تراکمی پهنه تراکمی غالب شهر بر اساس طرح مصوب ملاک عمل قطعات ویلایی یک و دوطبقه است، درصورتی که محدودیت زمین دولتی وجود ندارد و امکان تامین زیرساخت وجود دارد، واحدهای مربوط به نهضت ملی مسکن به صورت قطعات مستقل حیاط دار یک یا دوطبقه احداث شود.
2- در سایر شهرهای کشور که متوسط تراکم ساختمانی شهر بیش از دوطبقه است، احداث بنا در مجتمع های مسکونی مربوط به نهضت ملی مسکن وفق تراکم ساختمانی پهنه تراکمی غالب شهر بر اساس طرح مصوب ملاک عمل صورت پذیرد.
به باور وی، ازآنجایی که پهنه تراکمی غالب شهر قم در طرح جامع و تفصیلی قطعات ویلایی یک یا دوطبقه نیست اختصاص چنین پهنه وسیعی به قطعات یک طبقه ای ازلحاظ پشتوانه قانونی نیز فاقد توجیه است.
فاطمی در پایان گفت: در خاتمه پیشنهاد بنده استفاده از ایده ساخت مسکن یک طبقه ای در شهرهای کوچک پیرامون شهر قم که پتانسیل لازم را دارند و نیز هدایت بخشی از منابع طرح نهضت ملی به سمت نوسازی بافت فرسوده شهری که از قضا همه ویلایی هستند؛ می باشد.
نظر موافقان یک طبقه سازی
عباس جهانبخش عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان نیز در گفت وگو با خبرنگار ایرنا، بیان کرد: از اوایل دهه هشتاد و بعد از مطرح شدن موضوعات مربوط به جنبش نرم افزاری بر مبنای منویات مقام معظم رهبری، تطابق الگوهای معماری و شهرسازی با آموزه های ایرانی و اسلامی مورد توجه قرار گرفت و هم زمان از فقه نظام عمران شهری آیت الله محسن اراکی نیز در همین راستا بهره برده شد تا از مبانی معماری و شهرسازی یک الگوی کاربردی از تئوری تا عمل منتج شود.
جهانبخش ادامه داد: از اواخر دهه 90 نیز حوزه علمیه توجه به نیازهای نظام را مورد اهتمام بیشتری قرار دارد که از برکت آن می توان به ایجاد ستاد راهبری معماری و شهرسازی حوزه علمیه قم اشاره کرد که با حضور جمعی از اندیشمندان و متخصصان امر، گزینش، طراحی و ایجاد الگوهای ایرانی اسلامی معماری و شهرسازی را در دستور کار خود قرارداد که در دوره جدید این الگوهای استخراجی و کارکردی موردتوجه وزارت راه و شهرسازی قرارگرفته است.
وی بیان کرد ساخت 4 میلیون مسکن با رویکرد جدید هم شدنی و هم فرصتی بی نظیر برای تبدیل این پروژه بزرگ به پیشران زیست اجتماعی جدید و متناسب با مبانی و اهداف انقلاب است،
در رویکرد جدید بعد از 43 سال به فرمان امام در تشکیل اولین نهاد سازندگی عمل می شود امام فرموده بودند:
«مشکل زمین باید حل شود و همه بندگان محروم خدا باید از این موهبت الهی استفاده کنند… و در این طرح به هیچ وجه پولی در برابر خرید زمین پرداخت نشود.» 21 فروردین 58
اما تاکنون تفکرات رسوب یافته قدیمی و تنگ نظری ها مانع از عمل به این رسالت انقلاب شده بود. در صورت عمل به این فرمان امام، شاهد جهشی چشمگیر در کاهش مشکلات اقتصادی و افزایش رضایت اجتماعی خواهیم بود.
در ادامه معیارهای حاکم برای مقایسه رویکردهای مختلف در طرح نهضت ملی مسکن به شرح زیر بیان شد: سرعت عمل به تعهدات و تحویل به متقاضی، کاهش هزینه های احداث بنا و زیرساخت، امکان مردمی سازی (معماری مشارکتی)، امکان تامین زمین، میزان رضایت اجتماعی، سازگاری با سبک زندگی اسلامی-ایرانی، تسهیل مهاجرت معکوس و حفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم، تامین برق و انرژی و آب، امنیت و سازگاری با پدافند غیرعامل، امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی، مطلوبیت هزینه های نگهداری و تعمیرات، هم افزایی با سایر مسائل و عدم بخشی نگری (غیر خوابگاهی شدن پروژه های نهضت ملی)، هماهنگی با سیاست های حوزه خانواده و جمعیت، امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی، امکان تداوم برای نسل های آینده و سرزندگی و کیفیت شهری
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان با اشاره به برخی مزیت های احداث خانه ها به صورت یک طبقه در مقایسه با واحدهای آپارتمانی، ادامه داد: در این طرح امکان احداث به صورت موازی وجود دارد و سرعت کار بیشتر است و تکمیل یک واحد مسکونی منوط به سایر واحدها نیست و امکان تحویل زمین به مردم و یا ساخت بخشی از خانه (معماری تدریجی) و تعهد ساخت توسط خودشان وجود دارد.
جهانبخش تصریح کرد: تجربه میدانی و گذشته انبوه سازی در کشور حاکی از سرعت کمتر، احتمال قفل شدن عملیات به دلیل فنی یا پرداخت مالی ناهمسان اثبات شده است.
وی افزود: تجربه ساخت مسکن از سال 99 در شهرهای بیرجند و طبس، فاصله بسیار زیاد بین تکمیل و بهره برداری از خانه های ویلایی در مقایسه با خانه های آپارتمانی نشان از موفقیت و همچنین رغبت بیشتر مردم به ساخت یک طبقه است، علاوه بر این هنوز 200 هزار واحد بالای 5 طبقه مسکن مهر نیز تکمیل نشده که همگی بالای 5 طبقه هستند و هیچ مسکن مهر کمتر از 5 طبقه ای نیست که تکمیل نشده باشد.
مقایسه هزینه تمام شده دو رویکرد
وی با مقایسه بین هزینه تمام شده بین خانه های حیات دار (توسعه افقی) با واحدهای آپارتمانی، گفت: در خانه های ویلایی، هزینه زیرساخت بالاتر است و هزینه بنا کمتر است و سرجمع هزینه های ساخت و زیرساخت کمتر از واحدهای آپارتمانی است و علاوه بر آن امکان ساخت تدریجی مسکن، امکان کاهش آورده اولیه را فراهم می سازد.
جهانبخش افزود: در توسعه عمودی و آپارتمان سازی به اذعان کارشناسان، هزینه احداث بنا بالاتر و هزینه زیرساخت کمتر است و سرجمع هزینه ها در آن در مقایسه با توسعه افقی بیشتر می باشد، همچنین هزینه پروانه و تعرفه نظام مهندسی نیز در واحدهای آپارتمانی بیشتر است و به دلیل افزایش زمان ساخت، اثر تورم نیز باعث افزایش تصاعدی هزینه ها می شود.
وی بیان کرد: طبق برآوردهای کارشناسی دقیق در طرح ویلا سازی در کلان شهری مانند قم، هزینه ساخت یک خانه حیات دار 250 متری با 75 متر مربع زیربنا (در مرحله اول) معادل 450 میلیون تومان (نزدیک به مبلغ تسهیلات) می شود این در حالی است که در طرح آپارتمان سازی قیمت یک واحد مسکونی در حال احداث در پردیسان به بیش از یک میلیارد تومان می رسد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان خاطرنشان کرد: در حال حاضر دولت و وزارت راه و شهرسازی با اجرای این طرح موافق هستند اما برخی نهادهای استانی در برابر اجرای آن مقاومت می کنند.
جهانبخش یادآور شد: امکان تامین مالی به همراه کاهش آسیب های اجتماعی از ویژگی ها و مزایای مهم در توسعه افقی شهر در مقایسه با بلندمرتبه سازی است و به تداوم بین نسلی خانوار نیز کمک می کند.
وی، مردمی سازی را از ویژگی های دیگر طرح یک طبقه سازی یاد کرد و گفت: تجربه مسکن سازی در بنیاد مهاجران جنگی و بعد از زلزله رودبار در ایران، حاکی از سرعت عمل و کیفیت بالاتر احداث مسکن در فرایندهای مردمی است و با نظارت و مدیریت مستقیم متقضیان، تخلفات پیمانکاران و سازندگان نیز کاهش می یابد.
رابطه بین حبس زمین با سوداگری مسکن
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان گفت: تمام شهرها و روستاهای ایران فقط یک درصد از مساحت سرزمینی ایران را شامل می شود و 99 درصد از زمین حبس شده و این نوع تصمیم سازی سبب شده تا بخش مسکن به یک کالای پرسود برای سوداگری تبدیل شود.
وی بابیان اینکه مردم در طرح جدید مالک اعیانی می شوند، خاطرنشان کرد: در قالب طرح یک طبقه سازی، مالکیت زمین در اختیار دولت قرار می گیرد و متقاضیان به نحوی مستأجر دولت محسوب می شوند؛ اما اگر زمین با انتقال مالکیت واگذار شود، تجارب ملی و جهانی نشان می دهد اعطای سند و انتقال مالکیت بستر سوداگری را فراهم می کند. مشابه اتفاقی که در شرکت شهرک های صنعتی افتاد و چندین سال، جلوی ورود سوداگرانه به این زمین ها گرفته شد برای این امر دو ویژگی همزمان دنبال شد: 1- عدم انتقال سند مالکیت (فقط حق بهره برداری منتقل می شود نه مالکیت.) 2- عرضه زمین به میزان کافی.
اما متاسفانه با تصمیم دولت قبل برای اعطای سند مالکیت در سال 1398 ، شاهد رشد حدود هزار درصدی قیمت زمین در همین بازه سه ساله بوده ایم.
وی بابیان اینکه مهمترین حسن آپارتمان سازی نیاز به زمین کمتری است، بیان کرد: در مقابل، توسعه منفصل «ویلا سازی» امکان تامین زمین قابل عرضه را افزایش می دهد و علاوه بر زمین های دولتی، اراضی ملی و حتی خصوصی قابل استفاده خواهد بود. به عنوان مثال در مهرگان قزوین با نسبت 93 به 7 با مالکین بخش خصوصی توافق شده است. (93 درصد سهم دولت)
و از آنجا که در بیشتر شهرهای بزرگ اراضی نهضت ملی در حریم یا محدوده شهرها در نظر گرفته شده است، در صورتی که امکان توسعه منفصل فراهم شود امکان تهاتر طبق (قانون جهش تولید یا حمایت از عرضه) و تامین مالی مناسب برای احداث زیرساخت ها وجود دارد.
جهانبخش گفت: یکی از مشکلات اساسی در حوزه زمین در ایران، نبود قانون مالیات بر زمین است، اگر چنین قانونی در ایران مانند برخی کشورهای موفق مصوب و اجرا شود، تمایل اشخاص حقیقی و حقوقی برای حبس زمین یا سوداگری بشدت کاهش می یابد.
وی ابراز داشت: بر اساس آمایش های استانی سازمان برنامه وبودجه، حدود ده درصد از اراضی کشور در اولویت 1 توسعه قرار دارند. در چنین مساحتی امکان سکونت 750 میلیون نفر در خانه های 420 متری وجود دارد این در حالی است که در طرح نهضت ملی مسکن و 4 میلیون مسکن با مساحت 420 متر مربع فقط به دوهزارم مساحت سرزمینی کشور نیاز است.
جهانبخش گفت: چنانچه تامین زمین محدود به زمین های دولتی درون محدوده یا حریم شهرها شود با مشکلات عدیده ای مواجه می شود چرا که جمع کل شهرها و روستاهای ما کمتر از یک درصد از سرزمین است اما چنانچه الحاق به محدوده و توسعه منفصل دنبال گردد، امکان تامین زمین فراهم می آید.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: به علاوه می توان با متنوع نمودن مساحت اراضی واگذاری مهاجرت معکوس را جذاب و عملیاتی نمود.
ضرورت حق انتخاب مردم برای سکونت در واحدهای آپارتمانی یا ویلایی
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: در طرح نهضت ملی مسکن باید امکان سبد متنوعی در آپارتمان سازی و ویلا سازی طراحی شود اما اجباری در کوچ دادن مردم واحدهای آپارتمانی نباشد مردم بتوانند بر اساس نیاز خود حق انتخاب داشته باشند.
وی بیان داشت: طبق نظرسنجی و برآوردهای انجام شده از جامعه، میزان رضایت اجتماعی در احداث خانه های ویلای بیشتر از خانه های آپارتمانی است.
جهانبخش سازگاری دو رویکرد با مبانی سبک زندگی ایرانی و اسلامی را موردتوجه قرار داد و گفت: طرح ویلایی سازی به اذعان اکثریت مردم سازگارتر با سبک زندگی و فرهنگ اسلامی-ایرانی است و حریم، روابط همسایگی، ارتباط با طبیعت، فراغت در خانه، صله ارحام بهتر رعایت می شود.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان، تسهیل مهاجرت معکوس وحفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم در دو رویکرد را مورد اشاره قرار داد و گفت: امکان الگوسازی برای مهاجرت معکوس و توسعه منفصل در طرح ویلایی سازی تاحدی فراهم است درحالی که در آپارتمان سازی این امر بسیار دشوار است.
وی خاطرنشان کرد: در توسعه افقی و خانه های یک طبقه حیات دار در بخش تامین انرژی امکان استفاده از انرژی های پاک و پایدار در مقیاس خرد و خانگی، بازیافت خرد و خانگی آب، تسهیل استحصال آب باران و امکان هم افزایی آب بخش خانگی و کشاورزی نیز وجود دارد.
جهانبخش یادآور شد: در آپارتمان سازی نیز استفاده از انرژی های پاک و پایدار فقط در مقیاس بزرگ وجود دارد که نیازمند سرمایه گذاری متمرکز است.
وی ابراز داشت: همچنین خانه های ویلایی یک طبقه حیات دار از نظر پدافند غیرعامل و زلزله نیز تاب آوری بیشتری در مقایسه با آپارتمان دارد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان گفت: امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی از طریق تهاتر درصدی از اراضی شهرک های ویلایی در قالب شهرک ها و شهرهای جدید وجود دارد و علاوه بر این حضور مردم درآمدزاست و زمین یکی از مهمترین ابزارهای ذخیره سرمایه شده، امکان اصلاح تدریجی این امر و تبدیل تهدید به فرصت وجود دارد درحالی که در آپارتمان سازی امکان تهاتر و تامین زمین سخت تر است.
مقایسه دو رویکرد در اراضی 560 هکتاری قم
وی بیان کرد: در اراضی 560 هکتاری پردیسان بر اساس سناریوی ساخت طبق الگوی انبوه سازی آپارتمانی امکان ساخت حدود 33 هزار واحد مسکن امکان پذیر است در حالی که اگر این زمین به صورت آزاد و در قالب حدود 3600 پلاک برای ساخت یک طبقه تهاتر شود 7/22 هزار میلیارد تومان درآمد خواهد داشت که با درآمد آن می توان برای کل متقاضیان تایید شده قم (85000 واحد) هزینه زیرساخت در یک توسعه منفصل با زمین های 825 متری فراهم نمود.
وی بیان داشت: توسعه افقی شهر و ویلا سازی بستر فرزند آوری و تقویت بنیان خانواده را فراهم می کند درحالی که در آپارتمان سازی امکان چنین مساله ای بسیار دشوار است و علاوه بر این در توسعه افقی امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی از طریق تهاتر زمین در بخش تامین مالی وجود دارد درحالی که در آپارتمان سازی نداشتن تمکن مالی برابر با حذف و کنار گذاشته شدن است.
جهانبخش گفت درحالی که مزیت آپارتمان سازی امکان ذخیره اراضی برای نسل های آینده بیان می شود، اما این میزان از تراکم و این فشار اقتصادی مسکن و زمین هم نسل کنونی را با دشواریهای زیست محیطی (شهرهای متراکم آلوده) و معیشتی مواجه می کند هم بستر فرزندآوری را فراهم نمی سازد.
در مقابل چنانچه نهضت ملی تا چهل سال به صورت هر سال یک میلیون قطعه حیاط دار ادامه یابد حدود یک درصد سرزمین را لازم دارد.
وی سرزندگی و کیفیت محیط شهری در دو رویکرد را مورد توجه قرار داد و گفت: خانه های یک طبقه حیاط دار کیفیت زندگی و رابطه بهتری با طبیعت را به مردم می بخشد و در مقابل آپارتمان سازی از کیفیت زیست به خاطر نوع معماری و نظام شهرسازی، می کاهد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان در جمع بندی و نتیجه گیری مقایسه ای دو رویکرد، گفت: سرعت تحویل، امکان معماری تدریجی، امنیت و پدافند غیرعامل و زلزله، سازگاری با سبک زندگی، سازگاری با محیط خانواده و جمعیت، امکان بهتر تامین مالی و امکان پوشش معسرین با مولدسازی زمین، امکان هم افزایی با اشتغال در الگوی معیشت محور، افزایش رضایت اجتماعی، امکان معماری مشارکتی، هزینه غیرمستقیم اداره شهر، کمتر بودن سرجمع هزینه ساخت و زیرساخت و افزایش زمین قابل عرضه از ویژگی های طرح ویلایی سازی یک طبقه است.
عرضه سبد متنوع خانه سازی
جهانبخش همچنین عرضه سبد متنوع و فراهم شدن انتخاب مردمی را از پیش شرط های مهم در موفقیت طرح های ساخت مسکن و افزایش رضایت اجتماعی یاد کرد و گفت: آپارتمان سازی در اراضی که اجبار وجود دارد و به شرط آنکه به متقاضیان اطلاع رسانی شود و بهای تمام شده (که برای واحدهای جدید الاحداث بیشتر از حدود ده میلیارد ریال خواهد بود) را بتوانند پرداخت کنند؛ امکان پذیر است و توسعه افقی در دو قالب 1- خانه های یک طبقه حیاط دار و 2- خانه های مولد (تلفیق سکونت با صنایع کوچک مقیاس و کشاورزی معیشتی) می تواند مورد توجه قرار بگیرد.
نهضت مسکن در قم؛ میان رویای یک طبقه سازی و آسیب آپارتمان نشینی