واکاوی تأمین مالی ساخت مسکن در دنیا / فقط 3 درصد تسهیلات بانکی در ایران به ساخت مسکن می رسد
در حالی که 90 درصد تأمین مالی مسکن در ایالات متحده آمریکا از مسیر تسهیلات بانکی می گذرد، در ایران نظام بانکی کمتر از 3 درصد وام های پرداختی خود را به ساخت مسکن اختصاص می دهد.
زمان مطالعه 4 دقیقه
مسکن مناسب یکی از نیازهای اساسی خانواده است که نقش بزرگی در هزینه خانوار دارد. بر اساس گزارش مرکز آمار مهم ترین هزینه خانوار، هزینه تأمین مسکن به حساب می آید که سهم آن در سبد هزینه های خانواده روندی صعودی داشته و از 33 درصد در سال 1396 به 36 درصد در سال 1400 رسیده است.
این آمار به معنای آن است که از هر یک میلیون تومان هزینه یک خانواده در کشور، 360 هزار تومان مرتبط با هزینه تامین سرپناه است و طبیعتا رشد سهم بخش مسکن در هزینه خانواده به بهای کاهش سهم سایر هزینه ها صورت گرفته و در کل باعث کاهش رفاه خانوار و افزایش فشار بر آن ها شده است.
با توجه به مسئله ایجاد شده، حل این مشکل نیازمند مداخله هدفمند دولت و تسهیل گری در بازار مسکن است. یکی از مشکلات تامین مسکن که مختص به کشور ما هم نیست، مسئله تامین مالی مسکن است است.
از آن جایی که تهیه مسکن نیازمند پرداخت مبلغ بالا و یک جا در ابتدای امر است، بسیاری از افراد امکان تامین چنین مبلغی را ندارند. به همین دلیل بسیار از دهک های درآمدی تنها با استفاده از تسهیلات هست که می توانند صاحب مسکن شوند.
90 درصد تامین مالی مسکن در آمریکا از مسیر تسهیلات می گذرد
برای مثال مراجعه به نحوه تامین مالی خرید مسکن در ایالات متحده نشان می دهد بیش از 90 درصد تامین مالی مسکن در این کشور از مسیر انواع تسهیلات می گذرد و خرید خانه از پس انداز درصد بسیار کوچکی را تشکیل می دهد.
در این آمار منظور از Conventional تسهیلات رهنی معمولی هستند و FHA insured و VA guaranteed تسهیلاتی هستند که به اقشار خاص و با یارانه پرداخت می شود. Cash هم منظور خرید به صورت نقدی و از محل پس انداز فرد می باشد.
بر این مبنا در سال 2021 تامین مالی برای 763 هزار واحد مسکونی جدید مهیا شده که از این تعداد 702 واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات بانکی مختلف تامین مالی شدند و منابع مالی برای 61 واحد مسکونی نیز به صورت نقدی از آورده مردم تامین شده است.
در ایالات متحده بانک ها و موسسات اعتباری محل تامین تسهیلات هستند. برخی از موسسات اعتباری که شبه دولتی هستند مانند فانی می (Fannie Mae) و فردی مک (Freddie Mac) (این دو نهاد در ابتدا کاملا دولتی بودند اما در حال حاضر خصوصی شده اند هر چند تاثیر دولت در آن دو پررنگ است) با فروش اوراق در بازار سرمایه و جمع آوری منابع، تسهیلات در اختیار متقاضیان قرار می دهند.
سهم تسهیلات ساخت مسکن از کل تسهیلات ایران زیر 3 درصد است
در همین رابطه، علی نادری شاهی، کارشناس اقتصادی اظهار داشت: «تقریبا بیش از 40 درصد مانده تسهیلات در آمریکا مرتبط با مسکن و مستغلات می باشد. این عدد برای سوئیس حدود 50 درصد، برای آلمان حدود 20 درصد است.»
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: «در ایران آمارهای موجود با احتساب مجموع مسکن و ساختمان ارائه می شود که راه ها و ریل ها هم ذیل بخش ساختمان تعریف می شوند.»
نادری شاهی در بیان آمار سهم بخش مسکن از تسهیلات در ایران، گفت: «اگر فقط تسهیلات بخش مسکن که توسط چند بانک ارائه می شود را بررسی کنیم باید گفت که این آمار برای ایران حدود 3 درصد است که اختلاف زیادی با سایر کشورها دارد.»
راهکار تامین مالی ساخت مسکن اجرای ماده 4 قانون جهش تولید و تامین مسکن
واضح است که در کشور ما در کوتاه مدت امکان شکل گیری چنین موسساتی وجود ندارد. ضمن این که در صورت وجود هم با توجه به نرخ بالای تامین مالی از بورس، لازم بود دولت یارانه به دهک های مختلف بپردازد که منابعی برای آن وجود نداشت. بنابراین تنها مسیر استفاده از تسهیلات بانکی است که در قانون جهش تولید مسکن هم بر آن تاکید شده است.
براساس ماده 4 قانون جهش تولید مسکن «بانک ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل سه میلیون و ششصد هزار میلیارد ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد»
براساس سخنان علی صالح آبادی در 4 ماهه ابتدای سال 1401، 1000 هزار میلیارد تومان تسهیلات توسط بانک ها پرداخت شده است که حدود 42 درصد بیش از مدت مشابه سال گذشته معادل 701 هزار میلیارد تومان بوده است.
بدیهی است که اگر سهم مسکن از تسهیلات فوق پرداخت شود، هم بخشی از مشکل مسکن مردم حل خواهد شد و هم منجر به ایجاد اشتغال و رونق می شود. در غیر این صورت امید چندانی به تحقق وعده ی ساخت یک میلیون واحد مسکونی نمی توان داشت.
واکاوی تأمین مالی ساخت مسکن در دنیا / فقط 3 درصد تسهیلات بانکی در ایران به ساخت مسکن می رسد