پروانه ساخت یا پابند سازندهها؟
فرآیند فرسایشی دستیابی سازندهها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به جواز ساختمانی، شروع عملیات ساخت برای بسازوبفروش‌ها را به ماراتنی نفسگیر تبدیل کرده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از جزئیات اقدامات اولیه سازندهها برای آغاز عملیات ساختوساز نشان می‌دهد هم‌اکنون برخی از سازندهها، فرآیند دریافت جواز ساخت و ساز را به یک ماراتن نفسگیر تعبیر می‌کنند که بخش عمده‌ای از انرژی و توان مالی و فنی آنها را از همان ابتدای کار و قبل از استارت پروژه‌های ساختمانی صرف خود می‌کند.
زمان مطالعه 9 دقیقه
در شرایط فعلی به رغم تاکید کارشناسان مبنی بر ضرورت تسهیل شرایط برای سازنده‌های مسکن به منظور کاستن از عمق رکود ساختمانی، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد برخی از سازنده‌هایی که هیچ مشکل مالی از بابت پرداخت هزینه‌های مربوط به صدور جواز ساختمانی ندارند بیش از ۶ ماه است که در این ماراتن قرار گرفته و هنوز هم موفق به دریافت مجوز ساختوساز نشده‌اند. هر چند برخی از آنها اعلام می‌کنند هم‌اکنون مدت زمان ۶ ماهه حداقل بازه زمانی و دوره انتظار سازندهها برای دریافت پروانه ساخت وساز است.
در شرایط فعلی علاوه بر افزایش عمق رکود ساختمانی و ورود رکود ساختوساز به پنجمین سال، سازندهها به دلیل رکود در بازار معاملات مسکن با انبوهی از واحدهای مسکونی نوساز فروش نرفته نیز مواجهند و هم‌اکنون نیز از ناحیه دشواری‌های مربوط به اخذ جواز ساخت در شرایط فشار مضاعف قرار گرفته‌اند. این در حالی است که به دلیل شیوع ویروس کرونا و ضرورت تسریع امور بدون نیاز به مراجعات متعدد حضوری، باید تمهیداتی اندیشیده می‌شد که سازندهها بتوانند در کوتاه‌ترین زمان و به‌صورت غیرحضوری جواز ساختوساز دریافت کنند، اما بنا بر اعلام برخی از آنها در شرایط فعلی، بخش زیادی از اقدامات مورد نیاز برای دریافت جواز ساختوساز نیازمند مراجعات حضوری مکرر به شهرداری‌ها و دفاتر خدمات الکترونیک است. این موضوع هم‌اکنون نه تنها منجر به افزایش فشار بر سازندهها شده است، بلکه در شرایط فعلی می‌توان از آن به‌عنوان یک عامل آسیب‌زا به بازار مسکن نیز یاد کرد.بررسی‌ها نشان می‌دهد روند فرسایشی اخذ جواز ساختمانی دست‌کم منجر به بروز چهار آسیب مهم به سازندهها می‌شود.اولین آسیب وارده به سازندهها از این محل را می‌توان تهدید پروژه‌های مشارکت در ساخت با مالکان املاک کلنگی از ناحیه عدم امکان اجرای تعهدات سازنده به لحاظ زمانی در برابر مالکان و شرکای پروژه اعلام کرد. در قراردادهای مشارکت در ساخت سازندهها نسبت به انجام هر مرحله از عملیات ساختمانی از ابتدا تا انتها در زمان مشخص به مالکان که شرکای پروژه هستند، متعهد می‌شوند و در صورتی که نتوانند به تعهدات خود در زمان مشخص شده عمل کنند، مشمول پرداخت جریمه شده وحتی خطر به هم خوردن شراکت نیز در میان آنها وجود دارد.
آسیب دومی که از این ناحیه سازندهها را تهدید می‌کند عدم امکان رعایت فاصله‌گذاری اجتماعی در دوران شیوع کرونا برای سازندهها به واسطه نیاز به مراجعات حضوری مکرر به شهرداری‌ها و دفاتر خدمات الکترونیک است. این در حالی است که عملا و در شرایط معمول، سازندهها انجام اقدامات اجرایی و عملیات ساختمانی را به بعد از دریافت جواز ساخت منوط می‌کنند و اقداماتی نظیر تجهیز کارگاه و خرید مصالح ساختمانی را بعد از دریافت پروانه ساختمانی انجام می‌دهند. در شرایطی که قیمت مصالح ساختمانی روز به روز در حال افزایش است و تورم ساختمانی وجود دارد هر نوع تاخیر در دریافت جواز ساخت منجر به بر هم خوردن برنامه‌ریزی مالی سازندهها از بابت تخمین هزینه‌های ساخت می‌شود و سازندهها مشمول تورم ساختمانی بیشتر می‌شوند. آسیب چهارم آن است که دریافت هر نوع اعتبار و وام بانکی از سوی سازندهها نیازمند ارائه سند شروع عملیات ساختمانی، یعنی پروانه ساخت است. بنابراین تا زمانی که سازندهها پروانه ساختمانی دریافت نکنند عملا امکان دریافت وام ساخت نیز ندارند.
این در حالی است که در ابتدای دوره جدید مدیریت شهری تهران وعده‌هایی مبنی بر کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی به کمتر از یک‌ماه مطرح شده بود، اما گلایه‌های برخی از سازندهها نشان می‌دهند که هنوز تعداد زیادی از آنها با گذشت بیش از ۶ ماه نیز موفق به دریافت پروانه نشده‌اند. هر چند موارد مختلفی در این زمینه از جمله اختلال در سیستم‌های الکترونیکی به‌عنوان یکی از دلایل طولانی شدن فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی ذکر می‌شود. با این حال هر چند فرآیند صدور پروانه ساختمانی تنها به یک حوزه یا یک معاونت شهرداری مربوط نیست و باید برای دریافت مجوز ساختوساز بیش از ۲۰ نوع مجوز و فرآیند طی شود تا پروانه ساختمانی صادر شود، اما از آنجا که اجزای زیادی از مدیریت شهری در این فرآیند فرسایشی دخیل هستند و از آنجا که سازندهها در نهایت پروانه ساختمانی را از شهرداری دریافت می‌کنند توقع آنها از مدیریت شهری برای رفع چالش‌های موجود در این مسیر بیشتر از سایر اجزای موثر در این فرآیند است.
در برخی از موارد، یکی از شروط قبل از صدور مجوز ساخت و ساز دریافت برخی تاییده‌ها از سوی برخی از دستگاه‌های دولتی است، اما در نهایت شهرداری اقدام به صدور پروانه می‌کند و سازندهها از مسیر پرپیچ و خم اخذ جواز ساخت گلایه‌مند هستند.بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درخصوص تجربیات موفق دنیا در این زمینه نشان می‌دهد، در کشورهای پیشرفته فرآیند صدور پروانه ساختمانی بسیار آسان است. طوری‌که سازندهها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به‌عنوان مثال در استرالیا به‌صورت کاملا مجازی و بدون نیاز به مراجعه به شهرداری‌ها حتی برای یک‌بار تنها ظرف مدتی کمتر از ۲۰ روز جواز ساخت دریافت می‌کنند. صدور مجوز ساختوساز در مدت زمانی کمتر از ۲۰ روز در شرایط عادی و نرمال، روتین زمانی اخذ مجوز ساخت از سوی سازندهها در این کشور است اما در شرایط فعلی که به دلیل شیوع ویروس کرونا برخی از فعالیت‌ها زمانبرتر شده است حداکثر در یک بازه زمانی ۴۰ روزه سازندهها می‌توانند به‌صورت غیرحضوری مجوز ساختوساز دریافت کنند. گلایه سازندهها در شهر تهران و بسیاری از شهرهای کشور از روند فرسایشی دریافت جواز ساختمانی تنها مختص نیاز به مراجعات حضوری مکرر و زمانبر بودن پروسه صدور پروانه نیست. سازندهها درخصوص نرخ عوارض ساختمانی دریافتی از سوی مدیریت شهری قبل از شروع عملیات ساختمانی نیز گلایه‌مند هستند.
هم‌اکنون سازندهها در ابتدای کار رقمی معادل حدود ۲ تا ۳ درصد از قیمت آپارتمان‌های احداثی را به‌عنوان عوارض ساختمانی پرداخت می‌کنند تا بتوانند مجوز یا پروانه ساختمانی را دریافت کنند. این میزان به‌عنوان مثال در استرالیا حدود ۲/ ۰ درصد است. با این حال در سیستم دریافت عوارض از سوی مدیریت شهری در تهران و شهرهای پیشرفته یک تفاوت عمده وجود دارد. در تهران همان‌طور که گفته شد سازنده در ابتدای کار و قبل از شروع عملیات ساختمانی معادل ۲ تا ۳ درصد قیمت آپارتمان را به‌عنوان عوارض به شهرداری پرداخت می‌کند. در اینکه سازندهها و بهره‌برداران ساختمانی مکلف و ملزم به پرداخت عوارض شهری ناشی از ساخت وساز وسکونت در شهر به دلیل آسیب‌های وارده از این محل به شهر هستند هیچ شک وشبهه‌ای وجود ندارد و سازندهها وبهره‌برداران باید این عوارض را که صرف اداره بهتر شهر و تامین هزینه‌های آن می‌شود به مدیریت شهری پرداخت کنند.
اما تفاوت عمده‌ای که در این زمینه بین ایران و کشورهای پیشرفته‌ای همچون استرالیا وجود دارد آن است که در ایران رقم بالایی در ابتدای کار به‌عنوان عوارض ساختمانی از سازنده دریافت می‌شود و سازنده که در این مرحله با هزینه‌های بالایی برای ساخت همچون هزینه تامین زمین، مصالح ساختمانی، نیروی کار و... مواجه است از این محل نیز متحمل بار هزینه‌ای مضاعف می‌شود. اما در استرالیا، در ابتدای کار سازندهها تنها رقمی حدود ۲/ ۰ درصد قیمت مسکن احداثی را به‌عنوان عوارض ساخت پرداخت می‌کنند اما مالکان وبهره‌برداران واحدهای مسکونی باید سالانه رقمی حدود یک درصد از قیمت روز واحد مسکونی را به‌عنوان شارژ شهری به مدیریت شهری پرداخت کنند.
این روش در واقع نوعی فرمول مدرن برای دریافت عوارض و شارژ شهری محسوب می‌شود. با این فرمول مدرن نه تنها هزینه‌های ساخت مسکن در ابتدای کار از محل پرداخت عوارض کاهش می‌یابد وانگیزه ساخت وساز از سوی سازندهها برای افزایش عرضه جدید به بازار مسکن افزایش می‌یابد بلکه این روش منبعی موثر برای تامین درآمد پایدار برای شهر محسوب می‌شود. در واقع دو حسن مهم این فرمول مدرن یکی آن است که منجر به افزایش سرعت ساخت وساز و جریان عرضه می‌شود واز سوی دیگر دست‌اندازهای مالی و قانونی سازندهها در مسیر دریافت مجوز ساخت وساز را کاهش می‌دهد. همچنین مدیریت شهری به جای اتکا بر درآمد ناپایدار شهری به منبع پایدار درآمدی که به مراتب درآمدی بیشتر و پایدارتر را برای شهر ایجاد می‌کند دسترسی پیدا می‌کند.از گذشته تاکنون اتکای بخش زیادی از درآمدزایی مدیریت شهری به درآمدهای ناپایدار ناشی از عوارض ساخت وساز یکی از چالش‌های اصلی مدیریت شهری است.این در حالی است که همه کارشناسان شهری بر ضرورت حرکت مدیریت شهری به سمت منابع درآمدی پایدار و کاهش وقطع وابستگی به منابع ناپایدار درآمدی حاصل عوارض و تخلفات ساختمانی تاکید دارند.
با توجه به تعداد واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران در صورتی که واحدهای مسکونی متعلق به اقشار ضعیف و کم‌درآمد (واحدهای مسکونی با سطح قیمتی کمتر از میانگین مسکن شهر تهران) از پرداخت شارژ شهری معاف شوند وتنها از نیمی از واحدهای مسکونی شهر تهران عوارض و شارژ شهری حول و حوش یک درصد ارزش روز این واحدها به‌صورت سالانه دریافت شود درآمدی معادل دست‌کم ۳۵ هزار میلیارد تومان معادل بودجه سالانه شهر تهران از محل شارژ شهری نصیب پایتخت می‌شود.این در حالی است که کل این درآمد در فهرست درآمدهای پایدار قرار می‌گیرد.اما از آنجا که نمی‌توان به‌صورت یکباره و ناگهانی مسیر درآمدزایی مدیریت شهری و پرداخت عوارض ساخت وساز را متحول کرده وتغییر داد، این تغییر مسیر به یک دوره گذار نیازمند است که برای رسیدن به فرمول مدرن دریافت عوارض و شارژ شهری باید از این مسیر عبور کرد.
مدیریت شهری می‌تواند دریافت بخشی از عوارض ساخت وساز از سازندهها را منوط به پیش‌فروش بخشی از واحدهای مسکونی کند.به این صورت که به‌عنوان مثال نیمی از عوارض ساختمانی را در ابتدا از سازنده دریافت کند و نیم دیگر را در زمان پیش‌فروش نصف واحدها از سازندهها طلب کند.
در چنین حالتی مدیریت شهری می‌تواند برای سازنده در ابتدای کار با دریافت نیمی از عوارض ساخت وساز پروانه ساختمانی موقت صادر کند و بعد از آنکه سازنده نیمی از واحدهای درحال ساخت را پیش‌فروش کرد، باقی مانده عوارض ساختمانی را دریافت و پروانه ساخت وی را از حالت موقت به دائم تغییر وضعیت دهد.برای این اقدام نیز می‌تواند یک بازه زمانی مشخص و کوتاه مدت مثلا یک بازه زمانی ۶ ماهه تعیین کند. این اقدام نه تنها بار مالی مضاعف روی سازندهها در ابتدای کار و شروع پروژه را سبک‌تر می‌کند بلکه به راه‌اندازی و رونق معاملات در بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیش‌فروش نیز کمک می‌کند. هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از متقاضیان مصرفی مسکن به دلیل عدم کفایت قدرت خرید برای خرید واحدهای مسکونی آماده متقاضی پیش‌خرید هستند که در صورت عرضه گسترده واحدهای نیمه کاره به بازار پیش‌فروش، مسیر خانه‌دار شدن این متقاضیان نیز تسهیل می‌شود و از این جهت این اقدام هم به نفع سمت عرضه وهم به نفع سمت تقاضای مسکن خواهد بود.
پروانه ساخت یا پابند سازندهها؟