دلیل اختلاف قیمت مسکن اعلامی مرکز آمار و بانک مرکزی مشخص شد
سازمان برنامه و بودجه علت تفاوت میانگین قیمت هر متر خانه در شهر تهران توسط مرکز آمار و بانک مرکزی را تفاوت در شیوه میانگین گیری عنوان کرد.
زمان مطالعه 3 دقیقه
با انتشار میانگین قیمت هر متر خانه در شهر تهران توسط مرکز آمار و بانک مرکزی برخی رسانه ها تفاوت عددی اعلام شده را اختلاف در آمارها عنوان کردند در حالی که دلیل تفاوت اعداد ارائه شده، تفاوت در شیوه میانگین گیری است.
با توجه به اینکه بخش مسکن و سرپناه، از مهم ترین حوزه های اقتصاد کشور می باشد و با توجه به نیاز مبرم به آمارهای با کمیت و کیفیت قابل اتکا در این حوزه، مرکز آمار ایران به عنوان مرجع رسمی آمارهای کشور، اقدام به تولید و انتشار آمارهای این حوزه نموده است.
مرکز آمار ایران در حوزه قیمت واحدهای مسکونی هر ماه به ارائه گزارشی با ویژگی های زیر می پردازد:
1- تنها منبع تهیه این گزارش داده های خام ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که مرکز آمار ایران و بانک مرکزی، هر دو از این منبع برای انجام محاسبات استفاده می نماید.
2- مرکز آمار ایران به ارائه 2 نوع میانگین قیمت (حسابی و موزون) و یک مورد شاخص قیمت آپارتمان های مبادله و ثبت شده در سامانه می پردازد. در حالی که گزارش تهیه شده توسط بانک مرکزی تنها شامل میانگین حسابی می باشد. هر یک از این میانگین ها کارکرد و استفاده منحصر به فردی دارند. گزارش مرکز آمار ایران همه نیازهای کاربرهای مختلف ممکن را پوشش داده است.
• روش میانگین حسابی به متراژ واحدهای مبادله شده در دوره زمانی مدنظر توجهی نداشته و به همه واحدهای مسکونی (چه بزرگ و چه کوچک) به یک دید می نگرد و وزنی برابر می دهد.
• روش میانگین موزون تفاوت متراژ واحدهای مورد مبادله را در قیمت ثبت شده در نظر می گیرد به نحوی که هر واحد متناسب با متراژ در تعیین میانگین قیمت منطقه وزن می گیرد. بانک مرکزی به این نحوه محاسبه مهم توجهی نداشته است.
• شاخص قیمت آپارتمان های مسکونی، با استفاده از روش هدانیک (تعدیل کیفی) محاسبه می شود و مناسب تعیین دقیق تورم در حوزه آپارتمان های مسکونی مورد مبادله در هر دوره است.
در این راستا از میانگین های نام برده نمی شود (به علت ناهمگن بودن آپارتمان های معامله شده در هر دوره) استفاده نمود زیرا تغییرات قیمت را به درستی نشان نمی دهند اما چون در شاخص قیمت اثرات تغییر کیفیت از منابع اطلاعاتی زدوده شده است، شاخص دقیقی برای محاسبه تورم این حوزه محسوب می شود.
3- تفاوت بین متوسط قیمت حسابی اعلام شده توسط مرکز آمار ایران و بانک مرکزی که از روشی مشابه استفاده کرده اند، تقریباً یک میلیون تومان بوده است. اما رسانه ها به اشتباه به مقایسه میانگین قیمت موزون مرکز آمار ایران و میانگین قیمت حسابی بانک مرکزی پرداخته اند که این خطا در مقایسه دو نوع متوسط قیمت متفاوت منجر به سوءبرداشت پیش آمده شده است.
4- بر اساس اطلاعات خام ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، در تیرماه سال 1401 در مناطق 19 و 20 شهر تهران به ترتیب تنها 8 و 11 مورد معامله در سامانه ثبت شده است. این تعداد محدود معاملات امکان محاسبه متوسط قیمت منطقه را نمی دهد.
لذا قیمت این مناطق در محاسبه مرکز آمار لحاظ نشده است. این نکته در گزارش منتشر شده توسط مرکز آمار قابل ملاحظه است. با توجه به پایین تر بودن میانگین قیمت این مناطق از میانگین قیمت شهر تهران، لذا عدم حضور این قیمت ها در محاسبات، باعث بیشتر شدن اندک متوسط قیمت مرکز آمار نسبت به گزارش بانک مرکزی شده است.
5- مرکز آمار ایران با استفاده از اطلاعات طول و عرض دقیق جغرافیایی در اختیار، اقدام به پالایش و ویرایش آدرس های استخراج شده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و لحاظ نمودن آن ها در مناطق صحیح خود می نماید.
اما این امکان برای بانک مرکزی مهیا نیست؛ لذا این نکته نیز باعث بروز اختلافاتی در میانگین قیمت های محاسبه شده در سطح مناطق و کل شهر تهران بین دو دستگاه شده است.
گفتنی است پیش از این خبرگزاری مهر در گزارشی به موضوع تفاوت 3 میلیون تومانی قیمت مسکن در آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار اشاره کرده بود.
دلیل اختلاف قیمت مسکن اعلامی مرکز آمار و بانک مرکزی مشخص شد