مقاومت مشاوران املاک در قبال تعیین نرخ جدید کمیسیون
در شرایطی که قیمت هر متر مسکن در تهران به حدود 45 میلیون تومان رسیده، برخی مسئولان معتقدند وابستگی حق کمیسیون مشاوران املاک با قیمت خانه در گرانی مسکن موثر است. در این زمینه دولت و مجلس بر آن شدند که برای بار دوم طی دو سال گذشته فرمول تعیین حق الزحمه مشاوران املاک را تغییر دهند و قیمت منطقه ای در تقویم املاک را جایگزین دریافت درصدی از قیمت خانه کنند. مسئولان می گویند این طرح در بلندمدت منجر به ایجاد شفافیت و اعتماد در بازار مسکن می شود اما واسطه های ملکی، طرح جدید را فاقد پشتوانه کارشناسی و از قبل شکست خورده می دانند.
زمان مطالعه 8 دقیقه
با توجه به اینکه مسکن، کالایی سرمایه ای در ایران محسوب می شود، فضای سفته بازی و دلالی در این بازار وجود دارد. شرایط به گونه ای است که با وجود حدود 2.6 میلیون خانه خالی در ایران، همواره فشار تقاضا برای مسکن وجود دارد که این موضوع، تنش در این بخش را افزایش می دهد. یکی از صنوفی که همواره در پیکان انتقادات بازار مسکن قرار دارد، صنف مشاوران املاک است که برخی نمایندگان مجلس، تحرکات آنها را در رشد قیمت خانه موثر می دانند. بر این اساس از حدود دو سال قبل صداهایی از بهارستان در انتقادات به وابستگی حق الزحمه صنف مشاوران املاک با قیمت مسکن شنیده شد.
کاهش تعرفه مشاوران املاک در پی افزایش قیمت مسکن
تیرماه 1401 متوسط قیمت مسکن در تهران بر اساس گزارش مرکز آمار به 44.8 میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که در مقایسه با ماه گذشته 8.3 درصد و نسبت به تیرماه پارسال 45 درصد رشد یافته است. کارشناسان، دلایل مختلفی اعم از انتظارات تورمی، رشد بازارهای موازی، افزایش قیمت نهاده های ساختمانی، کاهش حدود 60 درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه 90 و عدم تناسب عرضه با تقاضا را در نوسانات بازار مسکن موثر می دانند.
حدود 135 هزار مشاور املاک دارای مجوز در سطح کشور فعالیت می کنند که با کارکنان خود جمعیتی 700 هزار نفری را تشکیل می دهند. مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک می گوید که این صنف، مولد شغلی و مالیاتی است. اما این جامعه بزرگ معمولا در سیبل انتقادات گرانی مسکن قرار دارد. البته واسطه های ملکی، خود را از اتهام گرانی مسکن مبرا می دانند و معتقدند که افزایش قیمت منجر به رکود معاملات و کسادی فعالیت آنها می شود. با این حال دولت و مجلس تصمیم گرفتند فرمول حل العمل مشاوران املاک را تغییر دهند.
مهرماه سال 1399 تعرفه مشاوران املاک شهر تهران بنا به دستور معاون اول رییس جموری وقت نصف شد و از نیم درصد به 25 صدم درصد ثمن معامله از هریک از طرفین رسید. منطق سیاست گذار این بود که چون قیمت مسکن افزایش یافته، نرخ کمیسیون بنگاهها نیز بالا رفته که باید کاهش پیدا کند.
تعیین تعرفه توسط کمیسیون نظارت
در روزهای اخیر نیز حق کمیسیون مشاوران املاک برای بار دوم طی دو سال گذشته دستخوش تغییرات شد. تعرفه بنگاههای املاک قرار است از فرمول تعیین نرخ بر اساس درصدی از قیمت ملک به ارزش منطقه ای مشخص شده توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تغییر کند. آن طور که پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته قیمت پایه حق العمل مشاوران املاک مشخص شده اما نرخ آن باید در کمیسیون نظارت هر استان و شهرستان مشخص شود.
تفاوت فاحش قیمتهای بازار با تقویم املاک
قیمت ها در بازار با آن چه کمیسیون تقویم املاک مشخص می کند تفاوت فاحشی دارد. به طور مثال در یکی از محله های شرق تهران قیمت های خانه در بازار بین 40 تا 50 میلیون تومان در هر متر مربع است اما ارزش معاملاتی آن مطابق تقویم املاک 1.5 میلیون تومان تعیین شده است. اگر کمیسیون نظارت نرخ 25 صدم درصد فعلی را ملاک تعرفه مشاوران املاک قرار دهد کمیسیون یک واحد 80 متری با 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده در منطقه ی مذکور به 327 هزار تومان از هر طرف می رسد؛ در حالی که هم اکنون نرخ کمیسیون برای هر طرف از واحد مذکور 10 میلیون و 900 هزار تومان است.
در حال حاضر نرخ حق الزحمه مشاوران املاک شهر تهران 25 صدم درصد از هریک از طرفین معامله است. در واقع برای یک واحد یک میلیارد تومانی باید هریک از متعاملین 2.5 میلیون تومان به مشاور املاک بپردازند. اما در ارزش معاملاتی که سالیانه توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تعیین می شود ممکن است ارزش واحد مورد نظر حدود یک پنجاهم یا یک صدم نرخ های بازار باشد. کارشناسان املاک در برخی شهرستان ها از اختلاف تا 300 برابری بین این دو شاخص سخن می گویند.
نمایندگان مجلس: مشاوران املاک عامل گرانی مسکن هستند
استدلال مسئولان دولتی و نمایندگان مجلس که فرمول جدید تعیین حق الزحمه مشاوران املاک را جایگزین روش قبلی کرده اند این است که مشاوران به گرانی مسکن دامن می زنند؛ چرا که با رشد قیمت مسکن، کمیسیون آنها نیز بالا می رود. در سوی مقابل، واسطه های ملکی می گویند افزایش قیمت به رکود معاملات می انجامد و نفعی در رشد قیمت برای آنها وجود ندارد. بعضی کارشناسان، تعیین مدل سوم را به جای دو فرمول قبلی پیشنهاد می دهند. در این مدل، قیمت ملک توسط کارشناس آموزش دیده مشخص می شود و فروشنده باید برگه کارشناسی قیمت خانه را به مشاور املاک بدهد یا در آگهی فروش ملک، بارگذاری کند. این مساله ممکن است در جلوگیری از رکوردهای افزایشی قیمت ملک موثر باشد و سیاست گذار را به هدف اصلی خود در تغییر فرمول حق الزحمه مشاوران املاک که همان کنترل بازار مسکن است برساند.
مشاوران املاک: کار ما کساد است!
در چهار سال اخیر که قیمت مسکن رشد سنگینی را تجربه کرده، مشاوران املاک می گویند بازار خرید و فروش چنگی به دل نمی زند. گزارش هایی از خروج بسیاری از مشاوران از این شغل نیز مطرح می شود. واسطه های ملکی بیان می کنند اگر فرمول تعیین حق الزحمه به ارزش منطقه ای تغییر کند درآمد آنها افت محسوسی خواهد کرد. ممکن است این فرآیند به راه های دور زدن قانون از جمله فروش ملک به شرط پرداخت مبالغی بالاتر از تعرفه منجر شود. بنابراین قانون گذار و سیاست گذار باید در اجرای برنامه دقت کافی را صورت دهند.
مشاوران املاک: این طرح از قبل شکست خورده است
سعید لطفی عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص گفت: طرح جدید درخصوص تعیین تعرفه مشاوران املاک مطابق تقویم سالیانه سازمان امور مالیاتی باید در کمیسیون نظارت هر شهرستان با حضور اصناف و کارشناسان مربوطه بررسی شود. در شهر تهران هنوز این جلسه برگزار نشده است. اما آن چه فعلا از طرح مذکور استنباط می شود عدم تطبیق آن با شرایط واقعی را نشان می دهد.
لطفی تاکید کرد: در جداول ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در سال 1400 قیمت ها بین 240 هزار تومان تا 2 میلیون و 200 هزار تومان است در حالی که مطابق آمار رسمی نرخ ها در ارزان ترین منطقه تهران متری 18.5 میلیون و در گران ترین منطقه 81 میلیون تومان است. سوال این است کدام یک از مسئولانی که فرمول تغییر حق الزحمه مشاوران املاک را ارایه کرده اند حاضرند خانه خود را با قیمت متری 240 هزار تومان بفروشند؟
وی با بیان این که طرح جدید تعیین حق العمل مشاوران املاک محکوم به شکست است گفت: این طرح نیز مثل بسیاری از قوانین و مصوبات خلق الساعه که پشتوانه کارشناسی چندانی ندارد با شکست مواجه خواهد شد. فقط ممکن است منجر به توافقات خارج از چارچوب در قالب قراردادهای جعاله بین مشاوران املاک با متعاملین شود.
یک مشاور املاک: بسیاری از همکاران ما از این شغل رفته اند
هم چنین یکی از مشاوران املاک جنوب تهران در واکنش به تغییر فرمول حق الزحمه مشاوران از قیمت ملک به قیمت های معاملاتی و اجاری تقویم املاک سالیانه بیان کرد: درآمد ما به خاطر رکود معاملات پایین بود، با فرمول جدید پایین تر هم می آید. املاکی های زیادی را سراغ دارم که در یکی دو سال اخیر جمع کرده و رفته اند. با طرح جدید نیز بسیاری از همکاران می گویند که تعطیل خواهند کرد. برخی مسئولان، عملکرد ما را دلیل گرانی مسکن می دانند که این گونه نیست. از هرکسی بپرسید می داند که قیمت مسکن از تحولات اقتصادی نشأت می گیرد و ربطی به مشاوران ندارد.
قطع رابطه قیمت مسکن با کمیسیون مشاوران املاک
از سوی دیگر برخی نمایندگان مجلس و مسئولان وزارت راه و شهرسازی که طرح جدید را جایگزین فرمول قبلی حق الزحمه مشاوران املاک کرده اند به اجرای این طرح خوشبین هستند. اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس که معمولا نسبت به کمیسیون مشاوران املاک انتقاد دارد، می گوید که تعرفه مشاوران املاک باید ثابت باشد. او اواسط سال گذشته از طرحی برای کاهش تعرفه بنگاه های ملکی سخن گفته بود. به گفته شاکری بر اساس طرح مذکور، رابطه تعرفه بنگاه های معاملاتی با قیمت ملک قطع شده و شیوه دیگری برای دریافت حق الزحمه آنها تعیین خواهد شد. با این اوصاف طرحی که هم اکنون روی میز دولت قرار دارد برگرفته از مدلی است که توسط نمایندگان مجلس ارایه شده است.
اتصال سامانه کد رهگیری به سازمان امور مالیاتی
در موضوع حق العمل مشاوران املاک باید سامانه کد رهگیری مشاورین املاک به سامانه سازمان امور مالیاتی متصل شود تا دریافت قیمت های معاملاتی و اجاری کمیسیون تقویم املاک به صورت آنلاین از این سازمان میسر شود. این کار نیازمند تغییرات در ساختارهای نرم افزاری است و سپس این موضوع قابلیت اجرا پیدا می کند.
بنا به گفته پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، لازم الاجرا شدن این موضوع مثل تمامی مصوبات دیگر 15 روز پس از ابلاغ است. دریافت حق العمل مشاورین املاک از طریق دستگاه های پوز هم ضروری است که سازمان امور مالیاتی تمهیداتی بیندیشد با این هدف که بنگاه های مشاوره املاک به دستگاه های پوزی که متصل به سازمان امور مالیاتی است، مجهز شوند.
کمیسیون تقویم املاک هر سال طی چند جلسه که در سازمان امور مالیاتی برگزار می شود قیمت های مذکور را برای هر سال مشخص می کند. امسال هم جلسه مربوطه برگزار شد. قیمت های کمیسیون تقویم املاک همان قیمت هایی است که دفاتر اسناد رسمی نیز برای ارائه خدماتشان آنها را مورد استفاده قرار می دهند.
یک مقام دولتی: این طرح در بلندمدت به شفافیت بازار مسکن منجر می شود
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه این چیز جدیدی نیست و سال هاست که توسط سازمان امور مالیاتی و دیگر اعضای کمیسیون، تعیین و هر سال اعلام می شود و مبنای عمل در یک سال قرار می گیرد، در عین حال گفت: آنچه در این مصوبه بسیار مهم است، این است که این قیمت ها طی یک سال ثابت است و طی سال افزایش یا کاهش پیدا نمی کند. فرایند مورد اشاره در واقع یک فرایند اصلاح ساختاری و نهادی در حوزه واسطه گری در بازار مسکن است و آثار آن در بلندمت در بازار مسکن خود را نشان خواهد داد و موجب ایجاد شفافیت و اعتماد خواهد شد و نظم به این بازار خواهد داد.
مقاومت مشاوران املاک در قبال تعیین نرخ جدید کمیسیون