پیش فروش؛ ظرفیتی که در نهضت ملی مسکن مغفول ماند
در حالی که قانون پیش فروش ساختمان می تواند کمکی در راستای رفع مشکل کمبود تولید مسکن باشد، اما تعلل در اصلاح این قانون سبب شده تا این ظرفیت در اجرای بهتر طرح نهضت ملی مسکن مغفول بماند.
زمان مطالعه 10 دقیقه
قانون پیش فروش ساختمان مشتمل بر 25 ماده در 12 دی ماه سال 1389 در مجلس شورای اسلامی تصویب و 9 بهمن همان سال به دولت دهم ابلاغ شد.
قانونی که 4 سال خاک خورد
این در حالی است که آئین نامه اجرایی آن با چند سال تأخیر در سال 93 و پس از تأیید قوه قضائیه به تصویب هیئت وزیران رسید و از همان سال به مرحله اجرا در آمد.
قانونی که قرار بود با توجه به تخلفات گسترده ای که در بخش پیش فروش مسکن خصوصاً کلاه برداری هایی که مهم ترین آن فروش یک واحد به چند نفر بود را با راهکارهایی همچون الزام به درج قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی و اخذ پیش سند به جای امضای قرارداد در دفاتر مشاور املاک، برطرف کند.
با این حال برخی انتقادها به این قانون وجود دارد که یکی از اصلی ترین انتقادات وارده از سوی انبوه سازان است که می گویند این قانون، صرفاً از پیش خریدار حمایت می کند و هیچ برنامه ای برای حمایت از پیش خریدار یا سازنده ندارد.
انبوه سازان: قانون پیش فروش مسکن، باید اصلاح شود
فرشید پورحاجت عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان مسکن پیش از این گفته بود بسیاری از سازندگان بر این نظرند که اگر پیش خریداری، توانست با استفاده از ثبت پیش سند در دفاتر اسناد رسمی و پرداخت قسط های اول آورده خود به سازنده، حق خود از واحد پیش خریداری شده را تثبیت کند ولی اقساط بعدی آورده را پرداخت نکند، هیچ راهکاری در این قانون برای شکایت از سوی سازنده از پیش خریدار دیده نشده است.
این فعال صنعت ساختمان یکی دیگر از موارد ضعف این قانون را عدم پیش بینی سازوکاری برای جبران خسارت احتمالی سازنده در طول دوره ساخت از محل افزایش تورم و هزینه های ساخت و ساز عنوان کرده و می گوید: بسیاری از سازندگانی که از روش پیش فروش اقدام به تأمین مالی و ساخت و ساز کرده اند، درآمدی که از این روش داشته اند به قدری کم بوده که حتی امکان خرید زمین جدید برای آغاز پروژه ساختمانی بعد از اتمام پروژه پیش فروش قبلی به دلیل تورم ناگهانی زمین و مسکن در سال های اخیر را ندارند.
ابزار بورسی «صندوق زمین و ساختمان» به کمک پیش فروش می آید؟
اگرچه به نظر می رسد سازوکار بورسی صندوق های زمین و ساختمان بتواند این مورد را برطرف کند و با توجه به شفافیتی که این روش دارد، هم سازنده و هم پیش خریدار از تکمیل پروژه با روش پرداخت اقساطی آورده های خود همچنین تأمین مالی از محل بازار سرمایه، اطمینان خاطر کسب کنند.
شناسنامه فنی-ملکی ساختمان در مُحاق
از دیگر نقاط ضعف قانون پیش فروش ساختمان، عدم اجرای ماده ماده 22 این قانون از سوی شهرداری هاست.
این ماده می گوید: «ماده 22- شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.»
عدم اجرای این ماده سبب می شود تا فلسفه تصویب و به عبارتی شأن نزول این قانون که همان ایجاد اطمینان خاطر در پیش خریدار و پیش فروشنده است، عملاً کنار گذاشته شود.
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران: 35 هزار کلاهبرداری به اسم پیش فروش در 1400
در همین رابطه خلیل محبت خواه مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران در گفت وگو با خبرنگار مهر با اشاره به سودجویی برخی و طمع آنها برای کسب سریع ثروت را به این فکر وا می دارد تا با سوءاستفاده از ناآگاهی شهروندان و با روش پیش فروش صوری مسکن، اقدام به کلاه برداری کنند.
به گفته محبت خواه، در سال گذشته گزارش هایی مبنی بر 35 هزار مورد کلاهبرداری با روش پیش فروش مسکن در سطح استان تهران به اداره کل راهو شهرسازی استان رسیده که آمار قابل توجهی است.
مدیر کل راه و شهرسازی تصریح کرد: مطابق با آخرین ضوابط ابلاغی، سند پیش فروش رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود که مدارکی چون سند رسمی مالکیت عرصه، پروانه ساختمان صادره از شهرداری، شناسنامه فنی واحد صادره از شهرداری (اصطلاحاً پیش سند) ، بیمه نامه مربوط به مسئولیت های ساختمان، تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر میزان پیشرفت ساختمان، پاسخ استعلام از ثبت (پلاک عرصه) و نهایتاً استعلام دارایی که توسط دفتر اسناد رسمی انجام می شود باید در دفترخانه اسناد رسمی تحویل شود.
مشاور وزیر راه و شهرسازی: قانون پیش فروش موجود می تواند از تخلفات جلوگیری کند
حسین معصوم نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت المال در امور اراضی و منابع طبیعی کشور و از طراحان قانون پیش فروش مسکن در زمان تدوین این قانون، در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره نیاز به اصلاح یا ادامه اجرای قانون فعلی پیش فروش ساختمان اظهار کرد: در سال های قبل از اجرای قانون پیش فروش، قراردادهای پیش فروش مسکن در دفاتر مشاوران املاک امضا می شد که می توانست زمینه فسادهایی چون امضای قراردادهای صوری، نداشتن پروانه ساخت، سنددار نبودن زمین محل ساخت، فروش یک واحد به چند نفر و… را فراهم کند.
وی افزود: در این قانون قراردادهای پیش فروش مسکن در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و پیش خریدار می تواند با استفاده از این سند رسمی، قطعیت در مالک بودن خود را احراز کند.
مشاور وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در قانون فعلی پیش فروش مسکن، ابعاد حمایتی هم از پیش خریدار و هم پیش فروشنده دیده شده است. به عنوان مثال اگر پیش فروشنده بدهکار به اشخاص دیگری باشد، دادگاه نمی تواند پروژه ساختمانی را که در دفاتر اسناد رسمی پیش سند آن ثبت شده را توقیف و به طلبکاران وی بدهد؛ چون مالک این واحدها، اشخاص دیگری هستند.
نیازی به اصلاح قانون پیش فروش ساختمان نیست
وی خاطرنشان کرد: صدور پیش سند قوی ترین تضمین برای پیش خریدار است بنابراین نیازی به اصلاح قانون نیست و آنهایی که مدعی اند که باید پیش سند در سامانه های شهرداری نیز ثبت شود، این امکان هست که با امضای تفاهمی میان سازمان ثبت اسناد و سازمان شهرداری های کشور، سامانه ای برای همین منظور راه اندازی شود.
معصوم با تأکید بر اینکه قانون فعلی پیش فروش ساختمان قابلیت اجرایی دارد گفت: در دوره ای که مواد این قانون در دست تدوین بود، برخی مخالفان آن می گفتند که چرا باید پیش سند در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود؟ یا اینکه چرا باید سازنده پیش از اقدام به ساخت، باید ملزم به اخذ پروانه ساختمانی شود؟
وی با تأکید بر اینکه باید فعالیت های اقتصادی به سمت شفافیت هر چه بیشتر بروند تأکید کرد: با اجرای این قانون به تدریج از اسناد عادی و قولنامه ای که مشکلات و پرونده های زیادی در دادگاه ها ایجاد کرده اند، دور شده و به سمت صدور هر چه بیشتر اسناد رسمی می رویم.
شفافیت اقتصادی؛ رهاورد اجرای قانون پیش فروش ساختمان
نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت المال در امور اراضی و منابع طبیعی کشور با اشاره به وجود خانه های خالی متعدد گفت: یک سرمایه کلان ملی به خانه های خالی تبدیل شده که به سوداگری مسکن دامن زده است؛ این حجم انبوه خانه های خالی ناشی از نبود شفافیت در فعالیت های اقتصادی است و سبب شده تا عده ای بدون کار تولیدی، به سرمایه های کلان دست یابند. حال آنکه اجرای قانون پیش فروش مسکن به شفاف تر شدن هر چه بیشتر ساخت و ساز و شناسایی خانه های خالی کمک می کند.
عضو کمیسیون عمران مجلس: بسیاری از شهرداری ها حاضر به صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان نیستند
علیرضا پاک فطرت عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره علت عدم اجرای صدور شناسنامه فنی-ملکی از سوی شهرداری ها که در قانون پیش فروش ساختمان آمده بیان کرد: صدور شناسنامه فنی-ملکی برای ساختمان یک الزام قانونی است که متأسفانه رعایت نمی شود.
وی افزود: در شناسنامه فنی-ملکی، تنها مشخصات ساختمان و ملک درج نمی شود؛ چون در پروانه ساختمانی همه اینها می آید؛ بلکه در این شناسنامه اسامی مهندسان ناظر، همه ویژگی های ساختمان، نقشه های عمران و تأسیسات برق و مکانیکی ساختمان، تعداد واحدها و متراژ آنها و… می آید.
شهردار اسبق یکی از کلانشهرها گفت: شناسنامه فنی-ملکی ساختمان به معنای ارائه تضمین کیفیت و نوعی بیمه ملک است که می گوید چه کسانی آن را اجرا و چه افرادی بر ساخت و ساز نظارت داشته اند؛ لذا تا یک مدت زمان خاصی، هر اتفاقی که برای ساختمان رخ دهد، ناظر و مجری مسئولیت خواهد داشت و سازندگان و ناظران باید پاسخگوی مشکلات احتمالی سازه باشند.
شهرداری ها و نظام مهندسی دو بال صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان
وی یکی دیگر از ارکان صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان در کنار شهرداری ها را سازمان های نظام مهندسی ساختمان دانست و اذعان کرد: نه تنها برخی شهرداری ها حاضر به صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان نیستند، بلکه حتی برخی مهندسان ناظر و سازندگان هم علاقه ای به صدور این شناسنامه برای ملک ندارند تا از مسئولیت و پاسخگویی فرار کنند.
نماینده مردم شیراز در مجلس تصریح کرد: شناسنامه فنی-ملکی ساختمان متضمن بیمه کیفیت ساختمان نیز هست که چنین بیمه ای در کشور ما شکل نگرفته است.
وی یادآور شد: در برخی کشورهای توسعه یافته حتی برای خودروها هم شناسنامه فنی صادر می شود چه برسد به مسکن که قرار است خانواده ها سال ها در آن زندگی کنند.
کارشناس اقتصاد مسکن: ثبت پیش سند در دفاتر اسناد رسمی الزاماً از فساد بازدارنده نیست
فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر اینکه قانون فعلی پیش فروش ساختمان نیاز به اصلاح دارد اظهار کرد: عمده تخلفاتی که در حوزه پیش فروش مسکن رخ می دهد، فروش یک واحد به چند نفر است؛ راه حل آن این است که سامانه ای در شهرداری ها ایجاد شود که آنچه در دفاتر اسناد رسمی به عنوان پیش سند رسمی تنظیم می شود، با اتصال به سامانه شهرداری ها، مالکیت آن واحد درج شود.
اصلاح قانون فعلی پیش فروش، الزامی است
وی افزود: اتصال ثبت پیش سند به سامانه شهرداری ها به راحتی این امکان را فراهم می کند تا تخلفاتی چون فروش یک واحد به چند نفر به راحتی با استعلام از شهرداری، کنترل شود. اما متأسفانه چنین زیرساختی در شهرداری های ما نیست و از سوی دیگر راه حل قانون فعلی پیش فروش ساختمان که همان ثبت در دفاتر اسناد رسمی است، نتوانسته آن را حل کند.
ایلاتی به اشاره به وجود زیرساخت فناوری اطلاعات در سامانه کد رهگیری دفاتر مشاوران املاک مبنی بر درج پیش فروش، افزود: چنین زیرساختی در سامانه کد رهگیری دیده شده اما فعال نیست از سوی دیگر مشکل نبود سامانه یکپارچه شهرداری ها را داریم و هر شهرداری برای خود سامانه مستقلی دارد که باید سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور این سامانه یکپارچه را ایجاد کند.
باید سامانه یکپارچه شهرداری ها ایجاد و پیش سند در آنها درج شود
به گفته ایلاتی با ایجاد تقاطع میان سه سامانه کد رهگیری، سامانه یکپارچه شهرداری ها (در صورت راه اندازی) و سامانه یکپارچه دفاتر اسناد رسمی، امکان سوءاستفاده و کلاهبرداری با روش پیش فروش مسکن حذف می شود؛ این در حالی است که روش پیش فروش یکی از کارآمدترین روش های افزایش تولید و فروش مسکن برای اقشار متوسط در دنیاست.
ایلاتی گفت: یکی از دلایلی که شهرداری ها تمایلی برای حرکت به سمت ایجاد سامانه یکپارچه شهرداری های کشور را ندارند، تخلف فروشی از محل کمیسیون ماده 100 است؛ به این معنا که شهرداری ها چشم خود را بر روی تخلفاتی همچون اضافه تراکم یا اضافه طبقات می بندند و در عوض با اخذ جریمه آن در کمیسیون ماده 100، درآمدزایی می کنند؛ در حالی که اگر سامانه یکپارچه صدور پروانه ساختمانی وجود داشته باشد، دیگر امکان تخلف نیست و شهرداری ها هم از درآمدهای خود از محل اخذ جرایم اضافه طبقات، بی بهره می مانند.
برداشت آخر؛ مجلس در اصلاح قانون پیش فروش ساختمان تعجیل می کند؟
اگرچه وجود قانونی برای نظام مند شدن هر چه بیشتر پیش فروش مسکن لازم است، اما به نظر می رسد برخی ایرادات قانون فعلی پیش فروش ساختمان نمی تواند انتظارات در خصوص افزایش تولید مسکن خصوصاً برای اقشار متوسط را برآورده کند.
این در حالی است که دولت سیزدهم وعده تولید 4 میلیون مسکن تا پایان فعالیت خود را داده و باید از همه ظرفیت های قانونی و فنی از جمله ابزارهای بورسی همچون صندوق زمین و ساختمان و صندوق های املاک و مستغلات، استفاده از اراضی دولتی در اختیار دیگر دستگاه ها، پیش فروش مسکن و… بهترین استفاده را کند.
به خصوص که در روش پیش فروش، خریدار به تدریج آورده های خود را به سازنده و متناسب با پیشرفت پروژه می دهد؛ اما باید در خصوص معتبر بودن سازنده اطمینان خاطر داشته باشد که با اصلاح قانون پیش فروش ساختمان و رفع برخی نقاط ضعف آنکه البته لایحه مربوطه در کمیسیون های عمران و حقوقی مجلس در حال بررسی است، این اطمینان خاطر برای هر دو طرف معامله شامل پیش خریدار و پیش فروشنده ایجاد خواهد شد.
پیش فروش؛ ظرفیتی که در نهضت ملی مسکن مغفول ماند