بلندمرتبه سازی؛ به سود متقاضیان مسکن یا سفته بازان و دلالان؟
شورای عالی شهرسازی و معماری در حالی با بلندمرتبه سازی در پایتخت موافقت کرده که به گفته برخی کارشناسان، برج سازی نهایتا به سفته بازی مسکن و زمین در پایتخت می انجامد.
زمان مطالعه 9 دقیقه
ریزش ساختمان متروپل در آبادان، بار دیگر توجهات را به ساختمان های بلندمرتبه و ضوابط ساخت و استانداردهای ایمنی آنها معطوف کرد. ساختمان هایی که برخی از آنها عمری چند ده ساله دارند، برخی تازه ساز محسوب می شوند و برخی از آنها در حال ساخت هستند.
شورای عالی شهرسازی و معماری در جلسه 24 خرداد 1400 این شورا ضوابط بلندمرتبه سازی شهر تهران را تصویب و در آذر ماه پارسال آن را استاندار، شهردار و رئیس شورای اسلامی شهر تهران ابلاغ کرد.
بر اساس این مصوبه، امکان مکان یابی و ضوابط و مقررات ساخت بناهای بلند مرتبه در محدوده شهر تهران را با هدف کنترل ساخت و سازها، کنترل گسترش افقی شهر، بهره وری بهینه از زمین، ایجاد ارزش افزوده در بافت های ناکارآمد، امکان حفظ باغات و فضای سبز شهری، جلوگیری از پراکنده سازی بلند مرتبه در سطح شهر و هدایت آن به محورها و پهنه های مناسب بلندمرتبه و با رویکرد برنامه ریزی در شهر تهران فراهم شده بود.
با این حال در آذر ماه 1399، کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری، «ضوابط عام استقرار ساختمان های بلند در شهرهای ایران» را به تصویب رسانده بود و همین مصوبه، اساسی برای صدور مجوز بلندمرتبه سازی در پایتخت قرار گرفته بود.
متروپل های دیگری در انتظار است؟
سانحه ریزش ساختمان بلندمرتبه متروپل در 2 خرداد امسال در شهر آبادان، می تواند این سوال را مطرح کند که آیا تصویب ضوابط بلندمرتبه سازی در شورای عالی شهرسازی، کفاف نظارت بر ساخت و ساز این بلندمرتبه ها را می دهد یا خیر؟
به خصوص که آیت الله رئیسی رئیس جمهور، محمد مخبر معاون اول رئیس جمهور، وزیر کشور و برخی دیگر از مقامات ارشد کشور در پایان بازدید از حادثه سقوط ساختمان متروپل آبادان، از وجود فساد گسترده در زمینه احداث این ساختمان خبر داده بودند که می تواند به معنای عدم نظارت کافی از سوی برخی شهرداری ها در اجرای ضوابط نظارت بر بلندمرتبه سازی باشد.
به گفته کارشناسان پروژه های ساختمانی، اگرچه ضعف نظارت بر اجرای ساخت و سازها به دستگاه های متعددی از جمله سازمان های نظام مهندسی ساختمان، ادارات کل راه و شهرسازی استان ها، شهرداری ها و… هم برمی گردد، اما تا زمانی که ضوابط بلندمرتبه سازی دارای ضمانت اجرایی نشود، نمی توان از دستگاه های ناظر بر فعالیت های ساختمانی، انتظاری خارج از توانشان داشت.
پژوهشگر اندیشکده شهر ایرانی-اسلامی: تصویب صدور مجوز بلندمرتبه سازی در تهران اقدام مثبتی نبود
رامین خورسند پژوهشگر اندیشکده شهر اسلامی- ایرانی دانشگاه امام حسین (ع)، انگیزه اصلی و ابتدایی از بلندمرتبه سازی در کشور ایران حرکت به سمت مدرنیزاسیون و بعد به عنوان راهکاری برای توسعه کیفی ساختمان، بهبود فضاهای شهری در کلان شهرها، از بین بردن ساختمان های فرسوده، استفاده بهینه از زمین و … بود که متأسفانه به مرور زمان به انگیزه های صرفاً اقتصادی تقلیل یافت و با توجه به سابقه فرهنگی، تمدنی، سنت کالبدی شهری و… آسیب های اجتماعی، فرهنگی، کالبدی و زیست محیطی را بر شهرها تحمیل کرد.
وی افزود: بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری، ساختمان هایی که با ارتفاع 27 متر و بیشتر یا ساختمانی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف، 8 طبقه و بیشتر باشد یا ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره برداری آن بیش از 23 متر از تراز متوسط زمین باشد، بلندمرتبه نامیده می شود.
بلندمرتبه های سال های اخیر در شمال شهر تهران ساخته شده
این مدرس دانشگاه با اشاره به اینکه در سال 1341 ساختمان پلاسکو اولین سازه بلندمرتبه در ایران است که با اسکلت فلزی ساخته و سپس دو سال بعد در سال 1343 ساختمان تجاری 13 طبقه آلومینیوم احداث شد، گفت: در سال های اخیر حرکت شتابان به سمت بلندمرتبه سازی و ایجاد مجتمع های بزرگ آپارتمانی با تعداد طبقات زیاد در کشور و به خصوص تهران رشد چشمگیری داشته است. برای مثال در فاصله سال های 1389 تا 1392 در مجموع مجوز ساخت 150 برج در تهران داده شده است که عمده آنها در شمال شهر تهران بوده است.
موافقان بلندمرتبه سازی چه می گویند؟
وی در خصوص نظر موافقان بلندمرتبه سازی یادآور شد: موافقان این نوع ساخت و ساز مسائلی چون «امکان استفاده بیشتر از زمین خصوصاً در مراکز شهرها و مناطق پر تراکم»، «راه حلی به منظور اسکان مردم در شهرهای بزرگ»، «متمرکز کردن مراکز اداری و تجاری و فضاهای مسکونی در نقاط مناسب»، «امکان بیشتر برای کسب نور بهتر در برخی نقاط» و «ایجاد نقاط تاکید در شهرها» را به عنوان موافقت با بلندمرتبه سازی مطرح می کنند.
نظر مخالفان بلندمرتبه سازی چیست؟
خورسند ادامه داد: اما در مقابل، مخالفان بلندمرتبه سازی می گویند نتیجه اجرای این طرح ها، اتفاقاتی چون «جداسازی انسان ها از یکدیگر»، «انزوای اجتماعی و آسیب های هویتی»، «افزایش فشارهای روانی»، «تنزل کیفیت زندگی شهری»، «ایجاد اخلال در عملکرد کامل واحدهای اجتماعی مهمی چون خانواده و محله»، «تنزل مفهوم مسکن از محل آرامش خانواده به فضایی بی روح و خوابگاهی»، «تحمیل هزینه های سنگین سازه ای و تأسیساتی»، «افزایش بار ترافیکی و جابه جایی درون شهری»، «برهم زدن جریان طبیعی هوا و تخریب محیط زیست» و مواردی از این دست خواهد بود.
اختلالات اجتماعی، سفته بازی زمین و حذف تونل باد شهرها، از آسیب های بلندمرتبه سازی
به گفته این کارشناس شهرسازی، آسیب های بلندمرتبه سازی را می توان در 6 دسته کلی تقسیم کرد که شامل «آسیب های فیزیولوژیکی، اقتصادی، حمل و نقلی و ترافیکی، اجتماعی، زیست محیطی و کالبدی- بصری» می شود؛ اما اگر بخواهیم بخشی از مهم ترین آسیب های بلندمرتبه سازی را ذکر کنیم، مواردی چون «افزایش بیماری های تنفسی و افزایش احتمال انتقال بیماری های واگیر، افزایش تصادفات و مرگ و میر ناشی از آن، افزایش چشم گیر قیمت زمین و مسکن در مجاورت بلندمرتبه ها، احتکار زمین و ملک و قرار گرفتن آن در اختیار دلالان و سرمایه داران، تأثیر منفی ساختمان های بلند بر تراکم ساختمانی و مصرف زمین و کاربری زمین های اطراف، افزایش تراکم ترافیک در معابر، عدم تجانس فرهنگی ساکنان در بلندمرتبه ها و افزایش تنش های اجتماعی، کم رنگ شدن روابط همسایگی، کاهش نشاط کودکان، تخریب مقیاس انسانی و از بین رفتن تناسبات کالبدی، محدود کردن دید افقی، کاهش وزش باد، تغییر غیر طبیعی دمای شهر» و برخی دیگر موارد را شامل می شود.
عدم سازگاری بلندمرتبه ها با فرهنگ اسلامی- ایرانی
این کارشناس شهرسازی تصریح نمود، بلندمرتبه ها با معیارهای فرهنگ اسلامی- ایرانی و نیز برخی آموزه های اسلامی نیز سازگاری ندارند؛ برای مثال سبب عدم رعایت تعادل، تنزل وحدت و ارتباط اجتماعی، تضییع حقوق و مصالح عمومی، تنزل کرامت انسانی، تضعیف هویت، عدم تجانس محلات و ادغام اجتماعی، کاهش استقلال، تنزل انسجام و آرامش خانوادگی، تخریب محیط زیست و … می گردند که این موارد با برخی تأکیدات اسلامی و فرهنگ اصیل ایرانی هم خوانی ندارند.
آزادسازی بلندمرتبه سازی در تهران و مشکلات و آسیب های احتمالی آن
وی با اشاره به مصوبه جلسه 24 خرداد 1400 شورای عالی شهرسازی و معماری در خصوص تصویب مقررات بلندمرتبه سازی اظهار کرد: شورای عالی شهرسازی و معماری زمستان 1394، دستور توقف ساخت و سازهای بالای 12 طبقه و بیشتر را صادر و بنا شد تا زمان تهیه طرح ویژه، صدور مجوز برج سازی در پایتخت ممنوع شود. سال 1398 شورای عالی شهرسازی ضوابط عام بلندمرتبه سازی را ابلاغ و پس از آن بنا شد ضوابط خاص برای ساخت وسازهای بلندمرتبه در هر شهر تهیه شود و به تصویب نهایی این شورا برسد.
پژوهشگر اندیشکده شهر ایرانی-اسلامی تصریح کرد: در مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در خصوص صدور مجوز بلندمرتبه سازی در پایتخت نکات قابل تأملی وجود دارد که می تواند چالش های بعدی را در پی داشته باشد، از جمله این نکات: 1. عدم توجه به هویت، فرهنگ و ظرفیت های معماری و شهرسازی اسلامی- ایرانی و الگوهای توسعه برآمده از آنها در جهت رفع نیازهای کنونی جوامع شهری 2. عدم توجه کافی به مطالعات کارشناسی در زمینه تطبیق آسیب های بلندمرتبه سازی با مسائل اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و فقهی 3. عدم وجود ضمانت حسن اجرا و رعایت ضوابط لحاظ شده به خصوص در زمینه تهیه طرح های مکان یابی اجرای پروژه های بلندمرتبه سازی در پایتخت، 4. اتکا به برخی رویکردها و مدل های خاص برنامه ریزی مانند TOD و TDR که هنوز درک درست از آن ها در کشور وجود ندارد و ساز و کار مناسب اجرایی سازی آن ها اندیشیده نشده است.
سفته بازان بازار مسکن؛ چشم انتظار سوءاستفاده از ضوابط بلندمرتبه سازی
وی با بیان اینکه اقدام شورای عالی شهرسازی و معماری در تصویب مجوز بلندمرتبه سازی در تهران چندان مثبت ارزیابی نمی شود خاطرنشان کرد: عمده اهدافی که در توجیه این مصوبه آمده ناشی از پذیرش روند معیوب کنونی حاکم بر روابط اقتصادی در شهرها، به خصوص در حوزه زمین و مسکن است که مبتنی بر سوداگری سرمایه داران و منفعت طلبی شخصی و انحصار و احتکار حاکم بر بازار زمین و مسکن است.
این پژوهشگر حوزه شهرسازی با بیان اینکه بر اساس تجربه های پیشین در ارتباط با طرح های شهری و نیز عدم تبیین شفاف ساز و کار نظارت و نهاد ناظر و ساز و کار تنبیهی و بازدارنده در مقابل تخلفات، بعید به نظر می رسد که ضوابط لحاظ شده برای بلندمرتبه سازی به طور کامل رعایت شود گفت: اگر بر اساس مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی و معماری، بلندمرتبه سازی شهر تهران بدون توجه به ملاحظات مذکور صورت پذیرد خطایی استراتژیک بوده و از آنجا که افزایش تراکم و بلندمرتبه سازی برای شهرداری و برخی صاحبان سرمایه منافع مالی فزاینده ای به همراه دارد، با بهره گیری یا سو استفاده از ضوابط موجود، بلند مرتبه سازی بی قاعده گسترش می یابد و نتیجه آن آسیب های فرهنگی، اجتماعی و تخریب و فرسایش سرمایه های هویتی، طبیعی و تمدنی شهر و شکل گیری نوعی الگوی ناپایدار توسعه شهری و دیگر آسیب هایی خواهد بود که در دراز مدت خود را نشان خواهد داد.
ایران کشوری با وسعت زیاد که نیازی به بلندمرتبه سازی ندارد / نهضت ملی مسکن در افق نه عمود
تلاش برای عادی سازی بلندمرتبه سازی در کشور آن هم در حالی که ضعف نهادهای نظارتی بر حوزه ساخت و ساز، سبب می شود تا بخش مهمی از ضوابط بلندمرتبه سازی رعایت نشود، نهایتاً به سود برخی سفته بازان بازار مسکن است.
به خصوص که در کشور ما به دلیل گسترده بودن استان ها و نیز سابقه فرهنگی، مردم خواهان زندگی در خانه های ویلایی بزرگ متراژ هستند و علاقه ای به زندگی در برج ها یا آپارتمان های زیر 100 متری ندارند.
پیش از این نیز رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود: قرار است یکی از اشتباهات مسکن مهر که ساخت آپارتمان های چند طبقه بود را در اجرای نهضت ملی مسکن حذف کرده و تا جای ممکن متقاضیان نهضت ملی مسکن را در خانه های ویلایی یا آپارتمان های کمتر از 3 طبقه سکنی دهیم.
بلندمرتبه سازی؛ به سود متقاضیان مسکن یا سفته بازان و دلالان؟