پذیره نویسی اولین صندوق املاک و مستغلات، ابتدای 1401
یک مقام مسئول در شبکه بانکی از آغاز پذیره نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس طی سال آینده خبر داد.
زمان مطالعه 6 دقیقه
میثم فدایی مدیرعامل فرابورس ایران هفته گذشته در نشست «ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات» با اشاره به اینکه هیچ مشکلی برای پذیرش این صندوق ها در فرابورس نداریم عنوان کرد: ما در فرابورس پیگیر آن هستیم که پذیره نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات انجام شود به نحوی که پایان سال درج این صندوق ها در فرابورس صورت گیرد و فقط پذیره نویسی آن به سال بعد موکول شود.
فدایی به رابطه بین اقتصاد و بخش املاک و مستغلات اشاره و عنوان کرد: ارتباط قابل توجهی میان املاک و مستغلات و مخارج مصرف کننده وجود دارد و بخش عمده سبد دارایی مردم، املاک است. در اقتصادهای دنیا همبستگی 60 تا 90 درصدی بین تولید ناخالص داخلی و املاک و مستغلات وجود دارد.
کارشناس بازار سرمایه: صندوق های املاک و مستغلات چگونه به بازار اجاره مسکن کمک می کنند؟
در همین خصوص کاوه دلسوز مدیر سرمایه گذاری یک بانک خصوصی که متولی راه اندازی نخستین صندوق املاک و مستغلات است درباره کارکرد صندوق های املاک و مستغلات (ریتس ها) Real Estate Investment Trust (REITs) اظهار کرد: صندوق های املاک و مستغلات یا ریتس ها قرار است منابع مالی را از مردم جمع آوری کرده و دارایی های خُرد را به دارایی های کلان در بخش املاک و مستغلات احداث شده اختصاص دهند.
وی با بیان اینکه صندوق های املاک و مستغلات در بخش ساخت و ساز ورود نمی کنند، افزود: در این صندوق ها، با استفاده از منابع مردمی، در بخش املاک تکمیل شده اقدام به فعالیت اقتصادی شده و منافع حاصل از آن در بین دارندگان سهام یا یونیت های صندوق توزیع می شود.
فعال بازار سرمایه ادامه داد: از آنجایی که دارندگان یونیت های صندوق های املاک و مستغلات به صورت غیر مستقیم در بخش املاک و مسکن سرمایه گذاری می کنند، تغییرات قیمتی بخش مسکن باعث از بین رفتن سرمایه آنها نشده و ریسک این بازار برای دارایی های آنها کاهش می یابد.
وی ادامه داد: از دیگر مزایای صندوق های املاک و مستغلات، توزیع درآمدهای حاصل از واگذاری واحدهای مسکونی یا تجاریِ در اختیار این صندوق به بازار اجاره مسکن است.
دلسوز گفت: این موضوع که صندوق های املاک و مستغلات بتوانند مشکل بازار اجاره مسکن را حل کنند، صحت ندارد بلکه ممکن است به طور غیر مستقیم به بازار اجاره مسکن کمک کنند چون مشکلات بازار اجاره مسکن به اقتصاد کلان کشور بر می گردد و با کارکرد صندوق های املاک و مستغلات متفاوت است؛ چون وقتی ارزش ملک در طول یک یا دو سال دو برابر شده، طبیعتاً اجاره بها هم به تبعیت از افزایش ارزش ملک، رشد خواهد کرد.
وی درباره تأثیر صندوق های املاک و مستغلات در بازار مسکن تصریح کرد: در حال حاضر دارنده دارایی مثلاً 500 میلیون تومانی نمی تواند در تهران یا بسیاری از شهرها ملک مورد نظر را خریداری کند اما با خرید یونیت های صندوق املاک و مستغلات می تواند دارایی خود را حفظ کند و همزمان با افزایش قیمت ها در بخش مسکن، ارزش دارایی دارنده یونیت ها هم رشد خواهد کرد. ضمن اینکه امکان خرید یونیت های خُرد به جای پس انداز ماهانه مثلاً 5 میلیون تومان را هم دارد.
کارشناس بازار سرمایه یادآور شد: از دیگر مزایای صندوق های املاک و مستغلات این است که بانک ها به جای ورود به بازار مسکن و ایجاد تلاطم در این بازار، صندوق های املاک و مستغلات که کاملاً شفاف هستند تأسیس کرده و علاوه بر واگذاری املاک و واحدهای مسکونی در اختیارِ خود در بازار سرمایه، ارزش دارایی های راکد آنها به دارایی های جاری و روان تبدیل می شود که به راحتی و به سرعت و بدون تشریفات مزایده، واحدهای مسکونی خود را در بازار به فروش برسانند؛ ضمن اینکه وقتی واحدهای مسکونی به یونیت ها یا سهام های قابل معامله تبدیل می شوند، این خرید و فروش نیز به راحتی انجام خواهد شد. البته فرآیند ارزش گذاری واحدهای مسکونی در صندوق های املاک و مستغلات در یک روند کاملاً شفاف انجام می شود.
وی از دیگر کارکردهای صندوق های املاک و مستغلات را امکان کنترل راحت تر بازار اجاره مسکن با استفاده از اجاره داری حرفه ای دانست و گفت: در حال حاضر دولت و وزارت راه و شهرسازی به دنبال راه اندازی شرکت های اجاره داری حرفه ای هستند که به دلیل اختصاص مالیات به این شرکت ها، احتمال استقبال از آنها کم است؛ اما صندوق های املاک و مستغلات از مالیات معافند و می توانند جایگزین خوبی برای اجاره داری حرفه ای باشند.
دلسوز گفت: همچنین بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، در صورتی که فردی بالای 150 متر در تهران و 200 متر در سایر شهرهای کشور واحد مسکونیِ در دست مستأجر داشته باشد، مشمول مالیات بر اجاره بها می شود اما درآمدهای صندوق املاک و مستغلات از محل اجاره بها در هر متراژی، معاف از مالیات است. حتی املاک لوکس و بزرگ متراژ هم در صورتی که در ذیل این صندوق ها باشند، از مالیات معاف خواهند شد.
صندوق های زمین و ساختمان؛ صندوق هایی برای تقویت سمت عرضه و ساخت مسکن
دلسوز درباره تفاوت صندوق های زمین و ساختمان با صندوق های املاک و مستغلات تأکید کرد: صندوق های زمین و ساختمان صرفاً برای ساخت مسکن و املاک است و دارنده پروانه و زمین مسکونی با ارزش گذاری آن در بورس و تأسیس صندوق زمین و ساختمان، به تأمین مالی ساخت از محل آورده های مردمی اقدام می کند.
مدیر سرمایه گذاری یک بانک خصوصی افزود: در این صندوق، تعداد واحدهایی که قرار است ساخته شود و ارزش هر یونیت سرمایه گذاری مشخص شده و وقتی پروژه تکمیل شد، با فروش واحدها، سهم هر دارنده یونیت نیز بسته به ارزش ملک زمان فروش، میان دارندگان یونیت های سرمایه گذاری توزیع خواهد شد.
وی صندوق های زمین و ساختمان را کاملاً شفاف دانست و افزود: مزیت این صندوق ها، تقویت بخش عرضه و ساخت مسکن است و امکان استفاده از تسهیلات بانکی هم در مرحله احداث و هم در مرحله فروش (وام خرید) وجود دارد؛ ضمن اینکه یک نهاد بورسی هم متعهد پذیره نویسی شده و در صورتی که رقم جمع آوری شده از محل آورده های مردمی و خریداران یونیت ها، کفاف هزینه احداث را ندهد، این متعهد، مابه التفاوت میان آورده های مردمی و سرمایه گذاران با هزینه تمام شده ساخت را متقبل خواهد شد که این مزیت، مشکل طولانی شدن یا متوقف شدن پروژه های مسکونی را برطرف خواهد کرد و ریسک مشارکت در ساخت را هم از بین می برد.
دلسوز از دیگر مزایای صندوق های زمین و ساختمان را معافیت مالیاتی عنوان و اظهار کرد: این در حالی است که سازندگان مسکن باید در انتهای پروژه مالیات بر ساخت بدهند. همچنین دارندگان یونیت های سرمایه گذاری صندوق های زمین و ساختمان هم از نوسانات قیمتی مسکن مصون می شوند و هم اینکه اگر در طول پروژه، افزایش قیمت مسکن رخ دهد، ارزش یونیت های آنها هم افزایش می یابد؛ از سوی دیگر از محل فروش واحدهای مسکونی هم منتفع می شوند.
اوراق موازی سلف یا خرید متری مسکن
کارشناس بازار سرمایه درباره ابزار اوراق سلف موازی مسکن گفت: در خرید متری مسکن اوراق سلف موازی منتشر شده و یک ابزار بورسی است نه نهاد بورسی مانند صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان یا املاک و مستغلات.
وی یادآور شد: در این ابزار برای پروژه مسکونی اوراق موازی سلف منتشر شده و دارنده اوراق به هر میزان که پروژه به اتمام رسید، از واحدهای مسکونی احداث شده، به صورت متری سهم می برد.
پذیره نویسی اولین صندوق املاک و مستغلات، ابتدای 1401