امکان ساخت یک میلیون مسکن ویلایی با 3 درصد از اراضی در اختیار یک شرکت دولتی
اگر تنها یکی از شرکت های دولتی کمی بیش از 3 درصد زمین های در اختیار خود را در اختیار پروژه نهضت ملی مسکن قرار دهد، به اذعان کارشناسان می توان سالانه به یک میلیون خانوار، مسکن ویلایی (یک طبقه) تحویل داد.
زمان مطالعه 5 دقیقه
مسئله تامین زمین به گلوگاه موفقیت نهضت ملی مسکن بدل شده است. سیاست گذاران حوزه مسکن در سال های اخیر به بهانه های از جمله محدودیت تامین زمین، راهکار بلند مرتبه سازی را برای حل این مشکل ارائه کرده اند این در حالی است که تجربه بلند مرتبه سازی در تولید انبوه مسکن بیانگر آن است که این شیوه ساخت و ساز به دلایل متعدد اقتصادی و اجتماعی نمی تواند اهداف وزارت راه و شهرسازی را تامین کند.
معایب اقتصادی بلندمرتبه سازی در نهضت ملی مسکن
اولین آسیب اقتصادی بلندمرتبه سازی افزایش قابل توجه هزینه ساخت مسکن برای هر متر مربع است. زیرا بلند مرتبه سازی به دلیل نیاز به مقاومت بیشتر سازه ای نیاز به هزینه بیشتری دارد، از سوی دیگر هزینه هایی نظیر آسانسور، فضای پلکان و سایر مشاعات در واحدهای بلند متر به بیش از هزینه واحدهای یک طبقه خواهد بود.
به استناد محاسبات «متره برآورد» ساخت یک واحد مسکونی، هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی 18 طبقه بیش از 2 برابر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن یک طبقه است.
از سوی دیگر، در شرایط تورمی که ممکن است قیمت مصالح در بازه های زمانی کوتاه افزایش یابد، به دلیل سرعت کند ساخت مسکن های بلند مرتبه، فرایند ساخت این شیوه ساخت ممکن است با مشکل مواجه شود، در حالی که در واحدهای مسکونی یک طبقه و ویلایی، ساخت مسکن پیش از رشد دوباره قیمت مصالح پایان می پذیرد، بنابراین بلند مرتبه سازی بیش از ساخت واحدهای یک طبقه تحت تاثیر تورم است.
در همین رابطه مقداد همتی، کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به اینکه در شهرسازی باید توسعه افقی در دستور کار قرار بگیرد، گفت: «اگر می خواهیم جهش تولید در بخش مسکن داشته باشیم و دولت بخواهد با مدل بهینه شهرسازی کار کند باید چند فاکتور اساسی را رعایت کند، نخست اینکه زمین را در اختیار مردم قرار دهد، دوم اینکه توسعه افقی باید انجام شود.»
این کارشناس حوزه مسکن، گفت: «افزایش هزینه توسعه افقی با هزینه های اجتماعی بلندمرتبه سازی و افزایش تراکم قابل مقایسه نیست.»
محدودیت زمین برای ساخت مسکن توهم است
همانطور که گفته شد، موافقان ساخت واحدهای مسکونی بلند مرتبه بهانه خود برای حرکت به سمت افزایش ارتفاع واحدهای مسکونی را مسئله محدودیت زمین عنوان می کنند.
این در حالی است که اساساً محدودیت زمین در گستره کشوری با وسعت و آب و هوایی ایران مسئله بی معناست زیرا توسعه افقی شهرها و روستاها به ویژه در مناطق کم تراکم از نظر جمعیتی به سهولت مهیا است.
به طور کلی بسیاری از مردم با نگاه به چهره کلانشهرها و ساختمان های بلند مرتبه واقع در این مناطق تصور می کنند که دیگر هیچ زمینی برای ساخت و ساز وجود نداشته و اساسا به همین علت است که بلندمرتبه سازی با تراکم های قابل توجه اوج گرفته است.
به منظور آگاهی از خطا بودن این مسئله کافی است، سری به سایر شهرهای کوچک کشور بزنیم تا متوجه بشویم چه مقدار از زمین های بایر قابل ساخت و ساز در کشور مورد استفاده قرار نگرفته است.
محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: «توهم محدودیت زمین به دلیل سیاست غلط تعیین خط حریم شهری ایجاد شد و اگر به مستندات دولتی رجوع کنیم متوجه خواهیم شد، حجم بالایی از زمین های موجود در همین خط حریم شهری در اختیار دستگاه های دولتی قرار دارد.»
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: «ظرفیت قانونی استفاده از زمین های دولتی برای ساخت مسکن در قانون جهش تولید و تامین مسکن وجود دارد و وزارت راه باید از این ظرفیت استفاده حداکثری کند.»
در 3 درصد زمین های یک شرکت دولتی می توان یک میلیون مسکن ویلایی ساخت
بررسی صورت های مالی یکی از شرکت های دولتی در سال 1399 این گزاره را تایید می کند که این نهادها زمین بسیاری در اختیار دارند و در صورتی که مطابق قانون ظرفیت یاد شده را برای ساخت مسکن اختصاص دهند، به راحتی می توان زمینه ساخت سالانه یک میلیون مسکن یک طبقه را مهیا کرد.
بر اساس مستندات مذکور، این شرکت دولتی تا انتهای سال 1399، یک میلیون و 601 هزار 803 هکتار زمین در قالب اراضی ملی و موات، دایر و بایر، به قیمت کارشناسی، بافت قدیم و اراضی تخصیصی به مسکن مهر و طرح اقدام ملی در اختیار دارد.
این رقم در شرایطی مطرح می شود که ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن با فرض ساخت واحدهای یک طبقه ضمن رعایت ضوابط معماری و شهرسازی نیاز به تنها 50 هزار هکتار زمین دارد.
به عبارت دیگر اگر تنها یک شرکت دولتی کمی بیش از 3 درصد زمین های خود را در اختیار ساخت مسکن قرار دهد، می توان سالانه به یک میلیون خانوار مسکن ویلایی داد.
وزارت راه و شهرسازی برای تامین زمین از ظرفیت قانون جهش تولید مسکن استفاده کند
همانطور که عنوان شد، بهانه مطرح شده برای حرکت به سمت بلند مرتبه سازی تحت عنوان محدودیت زمین به هیچ عنوان با واقعیت های آمار زمین به خصوص در شرکت های دولتی تطبیق ندارد و دولت باید با استفاده از ظرفیت قانونی ماده 10 قانون جهش تولید و تامین مسکن همه تلاش خود را در جهت تامین زمین متناسب با نیاز مردم به کار گیرد.
بر این مبنا مطابق ماده 10 قانون جهش تولید و تامین مسکن، همه وزارتخانه ها، موسسات و دستگاه های دولتی و همچنین شرکت هایی که 100 درصد سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، مکلف هستند، نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود ظرف 2 ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.
از سوی دیگر، ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.
امکان ساخت یک میلیون مسکن ویلایی با 3 درصد از اراضی در اختیار یک شرکت دولتی