ورود رئیس جمهور به بازار اجاره مسکن / شکست مالیات بر خانه های خالی
برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن نشان دهنده شکست قانون مالیات بر خانه های خالی است که نتوانست سبب عرضه خانه های خالی به بازار اجاره مسکن شود.
زمان مطالعه 5 دقیقه
وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن و گزارش منتشره از سوی مرکز آمار ایران در خصوص تورم دی ماه که یکی از علل اصلی آن، اجاره بهای مسکن است، سبب شد تا امروز دوشنبه 4 بهمن حجت الاسلام سید ابراهیم رئیسی در نشست ستاد هماهنگی اقتصادی دولت دستور ورود این ستاد به موضوع اجاره بهای مسکن و تدوین سیاست حمایتی در این زمینه را با هدف کنترل رشد اجاره بها و حمایت از اجاره نشینان، ارائه کند.
در سال های گذشته نیز در پی تشدید وضعیت بازار اجاره مسکن، مقامات ارشد دستگاه های سیاست گذار بخش مسکن سیاست های مشابهی در پیش گرفته و دستورهایی مبنی بر لزوم ساماندهی بازار اجاره مسکن را صادر می کردند.
مصوبات کمک به مستأجران ستاد کرونا بی فایده بود
مهم ترین بسته های سیاستی بازار اجاره مسکن در خرداد سال های 1399 و 1400 تدوین و در ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب و ابلاغ شد که شامل تعیین سقف اجاره بها و همچنین اعطای تسهیلات ودیعه مسکن برای کمک به مستأجران با توجه به شرایط کسب و کارها در دوره رکود کرونایی بود.
اگرچه بسیاری از کارشناسان اقتصادی ورود دولت به هر بازاری چه به عنوان قیمت گذاری دستوری و یا حتی اجرای سیاست های حمایتی، سبب به هم ریختن آن بازار از جمله بازار رهن و اجاره مسکن می دانند، اما تعیین سقف اجاره بها در دوره رکود کرونایی خصوصاً در سال 1399 توانسته بود تا حدودی از رشد اجاره بهای مسکن در سال گذشته جلوگیری کند.
سیاست تعیین سقف اجاره بها؛ مؤثر یا ناموفق؟
در مجلس دهم هم طرح تعیین سقف اجاره بها از سوی تعدادی از نمایندگان مجلس مطرح شد که با مخالفت وزارت راه و شهرسازی به دلیل آنچه مداخله مضرّ دولت در بازار مسکن نامیده می شد، روبه رو شد که درنتیجه این طرح هرگز اعلام وصول نشد.
حال برخی کارشناسان سیاست مورد نظر ستاد هماهنگی اقتصادی دولت را احتمالاً «تعیین سقف اجاره بها» یا تشدید ابزارهای مالیاتی که به افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره از جمله مالیات بر خانه های خالی و نیز اعطای تسهیلات ودیعه مسکن عنوان کرده اند.
سیاست هایی که بارها پیش از این مطرح و حتی آزموده شده بود اما ضریب موفقیت آن از دید کارشناسان اقتصاد مسکن چندان بالا نبوده یا بعضاً متمایل به صفر بوده است.
مرکز آمار: اجاره بها؛ از عوامل اصلی تورم دی ماه
بر اساس آنچه مرکز آمار ایران به عنوان وضعیت شاخص قیمت ها و تورم دی ماه اعلام کرده، «اجاره بهای مسکونی» بیشترین میزان رشد قیمت را در گروه عمده «کالاهای غیر خوراکی و خدمات» داشته و از علل اصلی تورم دی ماه 1400 بوده است.
کارشناس اقتصاد مسکن: تعیین سقف اجاره بها، قراردادهای صوری اجاره مسکن را در پی دارد
در همین ارتباط محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن درباره سیاست های دولت در بازار اجاره بهای مسکن اظهار کرد: دولت در هر بازار مداخله کند، وضعیت بدتر می شود.
وی افزود: سیاست تعیین سقف اجاره بها که به خاطر شیوع کرونا، تصویب و ابلاغ شد، سقف اجاره بهای مسکن در سال های 1399 و 1400 را 25 درصد برای تهران تعیین کرده بود، اما آمارها نشان داد میزان اجاره بها بسیار بیشتر از این رقم بوده و کمتر موجری آن را اجرا کرده است.
کارشناس اقتصادی ادامه داد: تعیین سقف اجاره بها سبب می شود موجرانی که کمتر ریسک می کنند، برای در امان مانده از سیاست های تنبیهی دولت برای موجرانی که این سقف را رعایت نمی کنند، از بازار اجاره مسکن خارج شوند که در نتیجه میزان عرضه واحدهای اجاری کمتر می شود.
وی یادآور شد: از دیگر نتایج تعیین سقف اجاره بهای مسکن، رواج قراردادهای زیرمیزی و صوری رهن و اجاره است و موجران و مستأجران به سمت دو قرارداده شدن می روند؛ یکی برای آنکه در سامانه املاک و مستغلات درج شود و دیگری رقم واقعی اجاره بها خواهد بود که موجر از مستأجر اخذ خواهد کرد.
اولاد تصریح کرد: در حال حاضر که اجاره بها افزایش داشته، مستأجرانی که از پس هزینه های اجاره بها برنمی آیند، به شهرهای حاشیه ای می روند اما وقتی اعلام شود که موجران حق ندارند بالاتر از یک رقمی، واحد خود را اجاره دهند، بار دیگر آنها هم به تهران برمی گردند؛ آن هم در شرایطی که هنوز عرضه واحدهای اجاری افزایش نداشته ولی تقاضای مسکن اجاری ناگهان رشد می کند که بار دیگر التهاب در بازار اجاره مسکن تشدید می شود.
چرا قانون مالیات بر خانه های خالی شکست خورد؟
وی درباره اینکه آیا اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی توانست بازار اجاره مسکن را ساماندهی کند یا خیر؟ گفت: اخذ مالیات از خانه های خالی طرحی شکست خورده است چون اولاً امکان تعیین خانه های خالی بسیار سخت است و ثانیاً بانک اطلاعاتی سامانه املاک و اسکان مناسب و کامل نیست. بارها وزارت راه و شهرسازی یا با تهدید یا با پیامک و درخواست، از مردم خواسته تا خود اظهاری در سامانه اسکان را تکمیل کنند؛ چرا باید یک مستأجر وضعیت سکونتی خود را به سود موجر در سامانه اسکان اعلام کند؟
اولاد اظهار کرد: مالیات خانه های خالی در کشورهایی که اجرا شده و احتمالاً جواب داده است، به عنوان عوارض شهرداری ها و مالیات های دولت های محلی اجرا شده است.
وام ودیعه مسکن به بازار اجاره کمک می کند؟
وی درباره اعطای تسهیلات ودیعه مسکن گفت: حتی اگر هم معتقد باشیم که بانک ها منابع دارند و قصد دارند این تسهیلات را پرداخت کنند، اعطای وام ودیعه مسکن سبب افزایش تقاضای مسکن اجاری بدون افزایش عرضه آن خواهد شد و لذا اجاره بها افزایش می یابد.
کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: تا زمانی که مشکل کمبود عرضه مسکن اجاری برطرف نشود، نرخ ها کاهشی نخواهد شد؛ در حال حاضر اگرچه مازاد مسکن لوکس در برخی مناطق گران قیمت تهران داریم، اما کمبود مسکن مصرفی و مورد نیاز مردم به شدت احساس می شود لذا اجرای مالیات های بخش مسکن، به این کمبود ضربه می زند.
ورود رئیس جمهور به بازار اجاره مسکن / شکست مالیات بر خانه های خالی