سرکوب بازار مسکن در محدوده پرظرفیت
دست کم شش نمایه از بازار مسکن شهر تهران، تمایل طرف تقاضا به خانه‌های پایین‌تر از عرف بازار را نشان می‌دهد اما به دلیل پایین بودن توان خرید، سهم مناطق ارزان قیمت از تعداد معاملات شهر تهران به طور محسوسی پایین است؛ این عامل در کنار روشهای منسوخ شده آماری، توانایی مناطق کم‌برخوردار پایتخت بر میانگین قیمت کل را به شدت کم‌اثر کرده است.
زمان مطالعه 5 دقیقه
تقاضای غالب در شهر تهران مربوط به محدوده‌های زیر قیمت و خانه‌های ارزان تر از متوسط قیمت شهر است. آمار و ارقام نشان می‌دهد اگرچه متوسط قیمت مسکن در تهران به 32 میلیون و 590 هزار تومان رسیده، قیمت مسکن در 73 درصد مناطق زیر نرخ میانگین قرار دارد؛ به طوری که از بین مناطق 22 گانه پایتخت میانگین قیمت هر متر خانه در 16 منطقه پایین‌تر از متوسط و شش منطقه بالاتر از متوسط شهر است.
انعقاد 31 درصد قراردادهای فروش مسکن در سه منطقه تهران
اما سهم بالای سه منطقه‌ی دارای قیمت بالاتر از متوسط شهر یعنی مناطق 5، 2 و 4 از معاملات شهر تهران که آذرماه امسال جمعا 31 درصد معاملات را به خود اختصاص دادند به اثرگذاری این مناطق بر معدل کل منجر شده که به نوعی ضعف آمار را نشان می دهد. این نوع روش آماردهی که روشی منسوخ شده در جهان محسوب می‌شود خطای محاسباتی را برای مخاطب ایجاد می‌کند. به طور مثال در حالی که متوسط قیمت مسکن در بیشتر مناطق جنوبی تهران بین 15 تا 20 میلیون تومان است، تابلوی 32.5 میلیون تومان متوسط قیمت شهر می‌تواند به اثرات تورمی در مناطق جنوبی بینجامد. از سوی دیگر کنار گذاشتن متوسط قیمت 69 میلیون تومان منطقه 1 که البته منطقه‌ی پرمعامله‌ای در تهران نیست می‌تواند به طور محسوسی معدل کل را کاهش دهد.
معاملات منطقه پنج 14 برابر منطقه 19 است
با این حال سهم پایین مناطق جنوبی تهران از معاملات، اثرگذاری این مناطق بر آمار کل را کاهش داده است. در حال حاضر هیچ‌یک از مناطق 16 تا 21 در بین مناطق پرمعامله تهران قرار ندارند. شش منطقه مذکور در آذرماه امسال جمعا 10 درصد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند؛ در حالی که سهم 27 درصدی از تعداد مناطق دارند. آذرماه 1400 در منطقه 19 تهران فقط 97 معامله انجام شده که کمتر از 1 درصد کل معاملات بود. تعداد معاملات منطقه پنج تهران 14 برابر معاملات منطقه 19 است.
در حال حاضر بسیاری از کشورهای توسعه یافته در نرخ‌گذاری مسکن و ارایه آمار، اثر متغیرهایی همچون سن بنا، منطقه قرارگیری و امکانات واحدهای مسکونی را محاسبه می‌کنند اما در ایران هنوز مبنای آمار کل بر اساس نرخ معاملات است و بر همین مبنا معدل کلی ارایه می‌شود.
به هر ترتیب آمار بازار مسکن شهر تهران در آذرماه حاوی نکات تأمل‌برانگیزی است. بیش از 54 درصد معاملات فقط در 27 درصد از مناطق شهر تهران انجام می‌شود که از بین آنها سه منطقه بالاتر از متوسط شهر و سه منطقه پایین‌تر از متوسط شهر هستند.
مناطق 5، 4 و 2 که به ترتیب رتبه‌های اول، سوم و چهارم را در کل معاملات دارند کانون سکونت اقشار متوسط و بالا هستند و در مناطق 10، 14 و 8 که به ترتیب در جایگاههای دوم، پنجم و ششم معاملات هستند اغلب اقشار متوسط و پایین حضور دارند. سهم منطقه 1 به عنوان گرانترین محدوده شهر تهران از معاملات فقط 4.3 درصد است که دهمین منطقه از نظر سهم خرید و فروشهای مسکن به حساب می‌آید. این نشان می دهد نبض معاملات در دست اقشار متوسط و پایین است.
انجام بیش از نصف معاملات در واحدهای کمتر از متری 30 میلیون تومان
دو نمایه دیگر از متوسط قیمت معاملات در هر متر مربع و مساحت واحدهای مسکونی معامله شده نیز غلبه تقاضا برای خانه‌های ارزان و پایین‌تر از میانگین بر واحدهای بالاتر از میانگین در بازار را نشان می‌دهد. آذرماه 1400 واحدهای دارای قیمت 20 تا 25 میلیون تومان در هر متر مربع 16.8 درصد از کل معاملات را شامل شد که رتبه اول را در فر اوانی معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع دارد. در حال حاضر 56.2 درصد معاملات در واحدهای دارای قیمت کمتر از 30 میلیون تومان در هر متر مربع انجام می‌شود.
از نظر مساحت نیز رتبه اول به واحدهای 50 تا 60 متر مربع با 15.9 درصد از کل معاملات تعلق دارد و واحدهای 60 تا 70 متر با سهم 15.1 درصد در جایگاه دوم قرار دارند. به طور کلی 58 درصد معاملات مربوط به خانه‌های کمتر از 80 متر مربع است. واحدهای بیش از 200 متر نیز فقط 1.9 درصد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران را به خود اختصاص می‌دهند.
بررسی واحدهای عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران نیز گویای آن است که اغلب خانه‌ها در نیمه شمالی تهران و اکثرا در مناطق 1، 2 و 5 هستند که از رکود معاملات در شمال و غرب پایتخت حکایت دارد. از بین مناطق جنوبی نیز اگرچه بیشترین عرضه در منطقه 10 صورت می‌گیرد، بیشترین خرید و فروش نیز در همین منطقه شامل محله‌هایی همچون جیحون، سلسبیل، دامپزشکی، کارون، جی، نواب و ... انجام می‌شود که متوسط قیمت آن 21.6 میلیون تومان است و اغلب واحدهای این محدوده کوچک متراژ هستند که به نوعی محدوده مسکن مصرفی محسوب می‌شود. منطقه 10 در آذرماه امسال با سهم 10.1 درصد جایگاه دوم را از نظر تعداد معاملات شهر تهران را داشت.
رتبه بعدی تقاضا برای مسکن در مناطق جنوبی تهران را به منطقه 14 تعلق دارد که آذرماه امسال با 6.8 درصد جایگاه پنجم را در معاملات شهر تهران داشت. متوسط 24.4 میلیون تومانی قیمت مسکن منطقه 14 در واقع 33 درصد پایین‌تر از میانگین شهر تهران است. آهنگ، نبرد، تهران‌نو، شوش، خاوران، سلیمانیه، دولاب و شکوفه از محله‌های منطقه 14 محسوب می‌شود.
به طور کلی توزیع مناطق شهر تهران بر حسب سهم از تعداد معاملات نشان می‌دهد آذرماه 1400 مناطق 5، 10، 2، 4، 14، 8، 7، 15، 11 و 1 به ترتیب رتبه‌های اول تا دهم قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص دادند. مناطق مذکور 73.3 درصد از کل معاملات بود و 12 منطقه دیگر 26.7 درصد معاملات را در بر گرفتند. عواملی همچون سرانه‌های خدماتی، توان متقاضیان متناسب با قیمتها، تراکم جمعیتی و مساحت مناطق شهر تهران در سهم آنها از تعداد معاملات اثرگذار است. به طور مثال یکی از دلایل بالا بودن تعداد معاملات منطقه 5 تهران به مساحت بالای این محدوده و جمعیت زیاد آن که به بیش از 850 هزار نفر می‌رسد مربوط می‌شود.
متوسط قیمت خانه در تهران 32.6 میلیون تومان
طبق اعلام بانک مرکزی، در آذرماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران 32 میلیون و 590 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 1.8 و 21.1 درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود 9.8 هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب 33.8 و 282.5 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
سرکوب بازار مسکن در محدوده پرظرفیت