چرا هیچ‌وقت نتوانستیم سالی یک میلیون مسکن بسازیم؟
یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: طی سال‌های گذشته همواره دولت‌ها تلاش کردند سالیانه حدود یک میلیون واحد مسکونی بسازند اما به خاطر کمبود منابع مالی، نبود بسترهای نرم‌افزاری و سخت‌افزاری تسهیل‌کننده‌ی فعالیت بخش خصوصی، هیچگاه این هدف محقق نشد و در حال حاضر هم چیزی تغییر نکرده است.
زمان مطالعه 5 دقیقه
بیت‌الله ستاریان اظهار کرد: آنچه که در بستر مسکن طی 50 سال گذشته وجود داشته هیچ تغییری نکرده است. بجز یک سری گفتمان‌هایی که بین مسئولان و وعده وعیدهایی که داده می‌شود در عرصه عملیاتی اتفاق خاصی نمی‌افتد. یک جا کلنگ 20 هزار واحد زده می‌شود، جای دیگر 30 هزار واحد به مرحله اجرا می‌رسد که عادی است و طی چند دهه گذشته همیشه همین اتفاق تکرار شده است.
وی افزود: هر دولتی آمده دقیقا سناریوی دولتهای قبلی را تکرار کرده است. انگار یک پروژه را تحت عنوان مسکن تعریف می‌کنند و بعد بحث منابع مالی و بانکها را مطرح می‌کنند. وامها و تسهیلات را کمی بالا می‌برند و گمان بر این است که این قضیه همینطور ادامه خواهد داشت.
ستاریان با اشاره به برنامه ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن گفت: اینکه می‌گوییم سالیانه یک میلیون واحد مسکونی می‌خواهیم بسازیم با حرف انجام نمی‌شود بلکه زیرساختهایی را لازم دارد که زمان‌بر است ولی باید از یک جایی شروع کرد. اما مساله این است که دولت‌ها کار را شروع نمی‌کنند.
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره زیرساختهای لازم برای افزایش تولید مسکن گفت: این زیرساختها شامل مجموعه‌ای از فعالیت‌های وسیع از جمله تامین منابع و ابزارهای مالی، تقویت بخش خصوصی و تسهیل قوانین و مقررات است. تغییر در تکنولوژی‌های ساخت، تغییرات در زیرساختهای کارخانه‌ها، تولیدات مصالح ساختمانی و توسعه این بخش‌ها نیازمند یک کار نرم‌افزاری در حوزه قوانین و مقررات است.
نیاز به قانون جدید نداشتیم
وی با اشاره به قانون جهش تولید و تامین مسکن تاکید کرد: نیاز نبود مجلس قانون جدید تصویب کند بلکه باید قوانین دست و پاگیر را برمی‌داشت. می‌گویند ما قوانین را تسهیل می‌کنیم تا مردم بسازند. مگر تا به حال قانون نداشته‌ایم، پس چرا نساختند؟ مشکل اصلی به زیرساختهای قانونی و مالی در بخش مسکن برمی‌گردد.
ستاریان با بیان اینکه بازار ساختمان در دنیا یک بازار خصوصی است، افزود: در تمام دنیا بازار مسکن یک بازار کاملا هوشمند است. هیچ نیازی به فشار آوردن و برنامه دادن نیست. خودش خودش را متعادل می‌کند و با برنامه جلو می‌رود.
این فرضیه که مسکن لوکس مشتری ندارد، اشتباه است
این کارشناس بازار مسکن گفت: بعضا می‌شنویم که برخی افراد می‌گویند سازندگان، مسکن لوکس ساخته‌اند و روی دستشان مانده است. این نظریه اشتباه است؛ مگر سازندگان دید اقتصادی ندارند که مسکن لوکس ساختند؟ حتما بازار کشش دارد که ساخته‌اند. آنها مثل مدیر دولتی نیستند که به آنها دستور داده شود این تعداد بسازید و بعد متوجه شوند پروژه‌شان در جانمایی و عدم شناخت از توانایی طرف تقاضا اشتباه بوده است. سازندگان بخش خصوصی با یک شم اقتصادی واحدهای لوکس را می‌سازند و قطعا سود لازم را می‌برند.
ستاریان با طرح این سوال که چرا بازار هوشمند مسکن نتوانسته پاسخگوی تقاضا باشد گفت: طی سال‌های گذشته برنامه ساخت سالیانه یک تا 1.2 میلیون واحد مسکونی را داشتیم اما با وجود تقاضا نتوانسته‌ایم این تعداد بسازیم. اینکه چرا بازار مسکن از سود سرشاری که می‌توانسته نصیبش شود محروم مانده طبیعی است که توان ساختش را نداشته است. یعنی بخش خصوصی نتوانسته بسازد، چطور دولت می‌خواهد بسازد؟
ترکیه از سازندگانش حمایت می‌کند ولی ما ...
وی با اشاره به بازار مسکن کشور ترکیه اظهار کرد: بخش خصوصی کشور همسایه ما ترکیه می‌تواند پاسخگوی نیاز مردم به خانه باشد و حتی توان تولید مسکن برای کشورهای اطراف را هم دارد ولی بخش خصوصی ما نمی‌تواند. سازندگان ما در هوش و استعداد و توانایی، هیچ چیز در مقایسه با سازندگان ترکیه کم ندارند اما تفاوت ما با ترکیه این است که دولت آنها دست و پایشان را نبسته، دولت ما دست و پای سازندگان را بسته است. قوانین، آنها را حمایت می‌کند؛ در حالی که قوانین و ساختارهای ما مانع به وجود می‌آورد.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: بخش خصوصی در ایران نمی‌تواند با استفاده از پول متقاضیان منابع مالی داشته باشد و پروژه تعریف کند. منابع مالی باید از مردم تامین شود. اگر از نفت یا دیگر جاها تامین شود تورم‌زا خواهد بود. اما هیچ دستگاه یا سازمانی از بخش خصوصی حمایت نمی‌کند. سرمایه خارجی هم که عملا به بخش مسکن ایران نمی‌آید؛ در حالی که کشورهای همسایه از همه جای دنیا امکان جذب سرمایه را دارند و با تمام بانکهای دنیا کار می‌کنند.
ستاریان در واکنش به این موضوع که گفته می‌شود کشور چین با تولید مازاد مسکن، مشکلاتی را برای اقتصاد خود به وجود آوره است گفت: اولا ما هنوز خیلی مانده تا جواب تقاضا را بدهیم. ما حتی اگر سالیانه یک میلیون مسکن بسازیم که با ساختار فعلی امکان‌پذیر نیست 10 تا 15 سال دیگر می‌توانیم جواب تقاضای مطلق را بدهیم. پس از این نظر با چین قابل مقایسه نیستیم. دوما مسکن مازاد داشتن بهتر از این است که کپرنشینی و حاشیه‌نشینی داشته باشیم.
وی اظهار کرد: کشور چین هم با تولید مازاد مسکن مواجه نیست. آمار مسکن آنجا در مقایسه با تعداد خانوارهایش هنوز کسری دارد ولی مثل همه جای دنیا و مثل خود ما که در مکان‌یابی مسکن مهر دچار اشتباه شدیم در چین نیز بعضا مطالعات کارشناسی عمیق در جانمایی شهرک‌های اطراف کلانشهرها صورت نگرفته است.
مسکن پیشتاز تورم بین بازارها خواهد بود
این کارشناس بازار مسکن، توان دولت در طرح نهضت ملی مسکن را ساخت سالیانه تنها 20 تا 30 هزار واحد دانست و گفت: وزیر راه و شهرسازی که خودش نمی‌تواند مسکن بسازد، باید کار را به بخش خصوصی واگذار کند که هم‌اکنون این ظرفیت در بخش خصوصی وجود ندارد. در حال حاضر به طور میانگین سالیانه 400 تا 500 هزار مسکن توسط بخش خصوصی در ایران تولید می‌شود که به نظر من با این تبلیغات دولت، بخش خصوصی احتمالا کار را زمین می‌گذارد و ساخت و ساز پایین می‌آید چون بخش خصوصی این تصور را دارد که با ساخت یک میلیون واحد دولتی، پروژه‌هایش مشتری نخواهد داشت. بنابراین با خطر کاهش تولید که به آشفتگی بازار منتهی می‌شود مواجهیم.
وی درباره چشم‌انداز بازار مسکن اظهار کرد: بخش مسکن همان روندی را که طی 50 سال گذشته داشته، خواهد داشت؛ هیچ مدل جدیدی خلق نشده، هیچ طرح نویی داده نشده و اتفاقی هم نیفتاده است. مسکن در میان‌مدت و بلندمدت همچنان پیشتاز تورم بین بازارهای موازی خواهد بود. اگر با مانع‌زدایی از بخش خصوصی بتوانیم سالیانه یک میلیون مسکن بسازیم ممکن است بعد از 10 سال، بازار به تعادل و ثبات برسد اما با رویه فعلی خیر.
چرا هیچ‌وقت نتوانستیم سالی یک میلیون مسکن بسازیم؟