بی‌محلی بازار مسکن به نرخهای کاذب خانه‌های لوکس
در شرایطی که سهم قابل توجهی از واحدهای عرضه شده در بازار مسکن را واحدهای لوکس و لاکچری به خود اختصاص می‌دهند آمار، سهم ناچیز این واحدها از معاملات قطعی را روایت می‌کند؛ بررسیها گویای آن است آپارتمانهای بالای 200 متر 2 درصد و بالای 250 متر کمتر از 1 درصد معاملات را شامل می‌شوند.
زمان مطالعه 3 دقیقه
قیمتهای نامتعارف آپارتمانهای لوکس و نیمه لوکس در تهران با بی‌اعتنایی بازار املاک مواجه شده است. بررسیها نشان می‌دهد حد متعارف قیمتی آپارتمانهای بزرگ متراژ و پنت‌هاوس در منطقه 1 تهران بین 70 تا 120 میلیون تومان در هر متر مربع است و حتی نرخهای پایین‌تر نیز دیده می‌شود. متوسط قیمتهای قطعی در این منطقه بر اساس نرخ معاملات آبان ماه 1400 نیز متری 72 میلیون تومان است. از طرف دیگر به طور معمول قیمت هر متر مربع از واحدهای بزرگ متراژ، پایین‌تر از نرخ هر متر از واحدهای کوچک است.
یک آپارتمان 300 متری 10 سال ساخت در محله نیاوران، فول امکانات با 3 خواب مستر و یک سوئیت مجزا، نور از چند جهت، سه پارکینگ و سه بالکن به قیمت هر متر مربع 76 میلیون تومان برای فروش، عرضه شده است.
در محله فرمانیه یک آپارتمان 250 متری 11 سال ساخت، چهار خوابه، طبقه چهارم، دارای امکانات کامل، تراس قابل چیدمان، سونا داخل واحد به قیمت 56 میلیون تومان در هر متر مربع، آگهی شده است.
در محله نیاوران قیمت یک آپارتمان لوکس 260 متری، شش سال ساخت، فول امکانات، سه خوابه، دارای سونا، استخر، جکوزی، سالن اجتماعات 85 میلیون تومان در هر متر مربع تعیین شده است.
بازار مسکن در شمال تهران هنوز از رکود ناشی از عرضه بیش از تقاضا طی سالهای گذشته رها نشده است. از بین مناطق 22 گانه شهر تهران حدود 30 درصدی فایلهای مسکن که برای فروش در سایتهای اینترنتی عرضه شده مربوط به مناطق 1 و 2 پایتخت است و سالهاست که این دو منطقه در رکود به سر می‌برند.
رصد بازار مسکن در شمال پایتخت حاکی از آن است قیمتهای عجیب و غریب 400 و 500 میلیون تومانی که برخی مالکان برای آپارتمانهای خود تعیین می‌کنند عمدتا فاقد مشتری است. با توجه به وضعیت واقعی بازار، این نرخهای نامتعارف، منطق اقتصادی ندارد. واسطه‌های ملکی در شمال پایتخت می‌گویند واحدهایی که با نرخهای بالای 200 میلیون تومان در هر متر مربع عرضه می‌شوند خریدار ندارند. نهایتا بعد از مدتی فروشنده، قیمت پیشنهادی خود را پایین می‌آورد و به سطح معقول منطقه می‌رساند.
با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی در دو سال گذشته، فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و بالای 2 سال ایجاد شده و به همین دلیل آپارتمانهای لوکس 2 تا 10 سال در شمال تهران شرایط متعارف‌تری به لحاظ قیمتی در مقایسه با واحدهای نوساز دارند.
برخی آپارتمانهای بزرگ متراژ که اغلب در مناطق 1 و 2 شهر تهران هستند مرتبا در سامانه‌های ملکی، آگهی می‌شوند اما آمار می‌گوید که شانس فروش واحدهای بالای 150 متر در مقایسه با دیگر خانه‌ها در تهران 4.8 به 100 و شانس خانه‌های بالای 200 متر 2.2 به 100 است. با اینکه جزئیاتی از آمار معاملات واحدهای بالای 200 متر در دست نیست برآوردها از سهم کمتر از 1 درصد آپارتمانهای بالای 250 متر حکایت دارد. از طرف دیگر آبان ماه امسال منطقه 1 و 2 که به ترتیب رتبه‌های دهم و سوم را از نظر تعداد معاملات شهر تهران به خود اختصاص دادند، 12.9 درصد از کل معاملات را در بر گرفتند. این در حالی است که دست کم 30 درصد آپارتمانهای عرضه شده به بازار در این مناطق قرار دارد.
بنابراین گزارش، آبان ماه 1400 متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران 32 میلیون و 9 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 1.2 و 17.7 درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام شده در این ماه نیز حدود 7.3 هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب 33.5 و 63.5 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
بی‌محلی بازار مسکن به نرخهای کاذب خانه‌های لوکس