دردسر دولت برای ساخت مسکن
انجماد املاک و زمینهای دارای ظرفیت و استعداد ساخت‌وساز در درون شهرها از سوی ملاکان حقوقی باعث شده است طرح ساخت مسکن که به تازگی از سوی دولت آغاز شده است با معضل کمبود زمین برای اجرا همراه شود.
زمان مطالعه 9 دقیقه
یک ماه پس از ثبت‌نام از متقاضیان خانه‌های دولتی در طرح موسوم به «تولید یک‌میلیون مسکن در سال»، اطلاعات به‌دست‌آمده، حاکی است: به دلیل آنچه «محدودیت تامین زمین» عنوان شده، فقط در 17 استان، امکان ثبت‌نام برقرار است. دولت در بیش از نیمی از شهرها، نتوانسته زمین تامین کند. تازه در همان استانهای مجاز به ثبت‌نام نیز عمده جانمایی‌ها در شهرهای جدید است. ملاکان حقوقی، مالک اصلی زمینهای داخل شهرها هستند و چون «احتکار ملک» هیچ هزینهای ندارد، زمین واگذار نمی‌کنند.
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد انجماد املاک و زمینهای دارای ظرفیت و استعداد ساخت و ساز در درون شهرها از سوی ملاکان حقوقی در نبود اهرم‌‌‌های موثر و بازدارنده مالیاتی باعث شده است طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال که به تازگی از سوی دولت آغاز شده است نیز با معضل کمبود زمین برای اجرا همراه شود. این موضوع منجر به اکران ناقص این طرح در فاز اول، یعنی اولین مرحله ثبت‌نام از متقاضیان شده است.
در حالی که مطابق با مفاد قانون جهش تولید مسکن که دو ماه قبل یعنی 24 شهریور ماه ابلاغ شد، ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی برای چهار سال پیاپی در دستور کار دولت سیزدهم قرار گرفت اما، عملا در فاز اول که ثبت‌نام از متقاضیان برای واحدهای مسکونی این طرح است، تامین زمین در 14 استان با بن بست مواجه شد. این در حالی است که در 17 استانی که دولت در آنها اقدام به ثبت‌نام از متقاضیان کرده است نیز به دلیل کمبود شدید زمین در محدوده داخلی شهرها (به‌خصوص در کلان‌شهرها ومراکز استان‌‌‌ها)، عمدتا قرار است واحدها در حومه شهرها و شهرهای جدید احداث شوند.
بررسی‌‌‌ها درباره جزئیات اجرای طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال نشان می‌دهد، هماکنون ثبت‌نام از متقاضیان تنها در 500 شهر از مجموع بیش از 1300 شهر کشور آغاز شده است. در حالی که این طرح مختص به همه شهرهاست و ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در کل کشور هدف‌‌‌گذاری شده است. آن طور که متولی مسکن اعلام کرده است و در اطلاعیه‌‌‌های مربوط به شرایط ثبت‌نام متقاضیان و جغرافیای ساخت این واحدها در مرحله اول آمده است، دولت فعلا ثبت‌نام از متقاضیان در شهرها و استان‌‌‌هایی را آغاز کرده است که در آن شهرها و استان‌‌‌ها زمین در اختیار دارد و فعلا در هر جا که ثبت‌نام شروع نشده است دولت هنوز موفق به تامین زمین برای ساخت واحد نشده است.
آن طور که بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد فعلا دولت تنها در 17 استان کشور موفق به تامین زمین شده است و در همین 17 استان هم ثبت‌نام از متقاضیان آغاز شده است. این استان‌‌‌ها شامل البرز، آذربایجان شرقی، آذربایجان غربی، اصفهان، بوشهر، تهران، خراسان رضوی، خوزستان، سمنان، سیستان و بلوچستان، قزوین، گیلان، فارس، مازندران، مرکزی، یزد و هرمزگان هستند. این در حالی است که به دلیل عدم‌تامین زمین در داخل بسیاری از شهرهای واقع در این استان‌‌‌ها، عمده ساخت‌وسازها در شهرهای جدید اطراف شهرهای مادر انجام خواهد شد.
با این حال در 14 استان هنوز ثبت‌نام آغاز نشده است که مهم‌ترین دلیل آن عدم‌تامین زمین برای ساخت یک‌میلیون مسکن در این استان‌‌‌هاست. هر چند دولت اعلام کرده است به محض تامین زمین در این استان‌‌‌ها نیز ثبت‌نام از متقاضیان وعملیات اجرایی ساخت واحدها آغاز خواهد شد. این 14 استان عبارت است از: استانهای قم، کرمانشاه، کردستان، چهارمحال و بختیاری، لرستان، گلستان، کرمان، همدان، ایلام، کهگیلویه و بویر احمد، خراسان شمالی، خراسان جنوبی، زنجان و اردبیل .
ثبت‌نام از متقاضیان یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، در حالی تنها در 17 استان کشور و عمدتا در شهرهای جدید آغاز شده است که کارشناسان انبوه‌‌‌سازی مسکن در حومه شهرهای مادر را گران‌‌‌ترین و دشوارترین مسیر برای تامین مسکن می‌‌‌دانند. به دلیل عدم برخورداری اراضی حومه شهرها از خدمات زیربنایی و روبنایی یا عدم‌کفایت خدمات ایجاد شده برای شهرهای جدید در سال‌های اخیر به منظور بارگذاری جمعیت بیشتر، ساخت‌وساز در این مناطق برای دولت به ساخت‌وسازی گران تبدیل می‌شود. برآوردهای کارشناسی که اخیرا انجام شده است نشان می‌دهد تامین خدمات برای زمینهای بکر حومه شهرها به ازای هر واحد مسکونی مبلغی حول و حوش 200میلیون تومان هزینه در بردارد. این هزینه در صورتی که این ساخت‌وسازها در داخل شهر انجام شود به دلیل برخورداری اراضی داخل شهر از خدمات زیربنایی و روبنایی صفر خواهد بود.
دو دلیل چسبندگی دستگاه‌ها به زمین
اما سوال مهمی که در این زمینه مطرح است آنکه آیا واقعا در 14 استانی که هنوز دولت موفق به تامین زمین ساخت مسکن در آن نشده است و همچنین در درون شهرهای 17 استانی که ثبت‌نام یک‌میلیون واحد مسکونی در آنها آغاز شده است واقعا زمین وجود ندارد؟
پاسخ این سوال این است که در همه این شهرها و استان‌‌‌ها زمین وجود دارد و حتی به موجب قانون ملاکان حقوقی اعم از شرکت‌ها، سازمان‌ها، وزارتخانه‌‌‌ها و همه نهادهای عمومی که این اراضی تحت مالکیت و در اختیار آنها قرار دارد موظف به واگذاری رایگان این اراضی به وزارت راه وشهرسازی برای ساخت واحدهای مسکونی شده‌‌‌اند. اما این دستگاه‌ها ونهادها دست‌‌‌کم بنا به دو علت مهم از واگذاری این اراضی به دولت برای ساخت مسکن خودداری می‌کنند. این موضوع نه تنها در این دولت و در طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی، بلکه در همه دولت‌‌‌ها و در جریان اجرای همه طرح‌‌‌های تامین مسکن تجربه شده است.
چسبندگی دستگاه‌ها به این اراضی به قدری زیاد است که تاکنون حتی تکلیف قانونی نیز حریف ملاکان حقوقی برای واگذاری اراضی به وزارت راه وشهرسازی نشده است. حتی در تهران نیز برخلاف برخی تصورات مبنی بر نبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز حجم قابل‌توجهی اراضی قابل ساخت در اختیار و تحت مالکیت ملاکان حقوقی قرار دارد. اما دستگاه‌ها و نهادها به دو دلیل کاملا مشخص از واگذاری این اراضی به نفع ساخت‌وسازهای دولتی خودداری می‌کنند. اولین دلیل به «ریسک صفر نگهداری زمینهای بلااستفاده» مربوط می‌شود. در نبود مالیات‌‌‌های بازدارنده برای مقابله با ملاکی زمین و بی‌استفاده ماندن اراضی مستعد ساخت‌وساز، بسیاری از دستگاه‌ها و نهادها تمایلی به واگذاری زمینهای خود ندارند. از سوی دیگر «عایدی قابل‌توجه ملاکی برای دستگاه‌ها و نهادها» به دلیل تورم بالا در بازار زمین، ملاکی را برای این دستگاه‌ها به امری پرسود تبدیل کرده است. در ضمن تورم بلندمدت زمین در همه سه دهه اخیر از تورم مسکن بیشتر بوده است. از این رو و دست‌‌‌کم بنا به این دو دلیل عمده، دستگاه‌ها و نهادها تمایل و انگیزه‌‌‌ای برای واگذاری اراضی در اختیار خود به وزارت راه وشهرسازی ندارند.
نکته مهمی که وجود دارد آن است که به موجب ماده 10 قانون جهش تولید مسکن که در روز 24 اردیبهشت 1400 ابلاغ شد، همه دستگاه‌ها، نهادها، شرکت‌ها و وزارتخانه‌‌‌ها موظف شدند ظرف دو ماه از ابلاغ این قانون زمینهای تحت مالکیت خود را در کلیه نقاط کشور واگذار و به رایگان تحویل وزارت راه وشهرسازی بدهند. اما در حالی که دیروز دقیقا دو ماه از ابلاغ قانون و اتمام مهلت قانونی تعیین شده برای دستگاه‌ها به منظور واگذاری اراضی در اختیار خود به وزارت راه وشهرسازی گذشت اما عملا در 14 استان کشور زمین تامین نشده است. این در حالی است که در اطلاعیه‌‌‌های مربوط به ثبت‌نام در طرح ساخت یک‌میلیون مسکن، به صراحت از محدودیت دولت برای تامین زمین خبر داده شده است. سوال دیگری که در این زمینه مطرح است آنکه آیا این ماده قانونی و قوانین دیگری که به موجب آنها دستگاه‌ها موظف به واگذاری اراضی خود به وزارت راه وشهرسازی برای اجرای طرح‌‌‌های تامین هستند دارای ضمانت اجرایی است؟ در همه تجربه‌‌‌های قبلی که دولت‌‌‌ها برای اجرای طرح‌‌‌های مسکن از دستگاه‌ها خواستند تا زمینهای خود را در اختیار وزارت راه وشهرسازی قرار دهند، این زمین‌‌‌ها واگذار نشد. این موضوع یک پیام مهم را در خود جای داده است مبنی بر اینکه قفل ملاکی روی اراضی بلااستفاده با هیچ قانونی باز نخواهد شد؛ مگر با وضع و اجرای قانون مالیات سالانه از املاک و زمینهای مسکونی!
در صورت وضع و دریافت این مالیات‌‌‌ها نه تنها ریسک صفر ملاکی برای دستگاه‌ها و سازمان‌ها به پایان می‌رسد بلکه به دنبال اجرای این قانون با توجه به منابع و وضعیت بودجه‌‌‌ای و هزینهای آنها، ملاکی به امری هزینه‌بر برای آنها تبدیل می‌شود و در نتیجه آنها ترغیب به عرضه این املاک در اسرع وقت به وزارت راه وشهرسازی می‌‌‌شوند.
قرعه کشی در مسکن دولتی
جریان ملاکی روی اراضی دولتی به قدری در کشور شدید است که در اطلاعیه‌‌‌های مربوط به ثبت‌نام وشرایط دریافت واحد مسکونی در قالب طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال آمده است: با توجه به محدودیت زمین، متقاضیان نهایی به میزان ظرفیت از بین متقاضیان تایید شده انتخاب می‌‌‌شوند. این موضوع به آن معناست که حتی متقاضیان بعد از انجام فرآیند ثبت‌نام و حتی بعد از آنکه واجد همه شرایط گفته شده شناخته می‌‌‌شوند در همه شهرها مشمول دریافت واحد نخواهند شد. بلکه در مکان‌‌‌هایی که دولت با محدودیت زمین برای ساخت واحد مواجه است متقاضیان نهایی به صورت قرعه‌‌‌کشی از بین متقاضیان واجد شرایط معرفی خواهند شد.
این موضوع نشان می‌دهد اگرچه دولت از ابتدا عزم داشت با توجه به نیاز موجود به مسکن اقدام به ساخت واحدهای مسکونی در مناطق مختلف کند اما جریان ملاکی در شهرها واستان‌‌‌ها به قدری شدید است که در برخی از شهرها عملا امکان تامین زمین و واگذاری واحد به همه متقاضیان واجد شرایط وجود ندارد و دولت عملا ناچار به قرعه‌‌‌کشی برای واگذاری واحدهاست. این وضعیت نشان می‌دهد، «حبس زمین و اراضی در اختیار ملاکان که اتفاقا خیلی از ملاکان زمین، حقوقی‌‌‌ها مثل شهرداری‌ها، نهادهای عمومی و دستگاه‌های دولتی هستند»، دولت را با مشکل مواجه کرده است. تا الان، این انجماد ملکی، مسائل و مشکلات زیادی در بازار مسکن ایجاد کرده بود اما این بار، برای دولت هم دردسرساز شده است. در واقع هماکنون غفلت از «رفع حبس املاک با مالیات»، طرح دولت را به بن بست رسانده است. کارشناسان معتقدند اگر مالیات سالانه بر دارایی ملکی وضع و دریافت شود، همه دستگاه‌ها اقدام به عرضه سریع املاک منجمد خود کرده و اصلی‌ترین نهاده تولید مسکن که بیش از 75درصد قیمت تمام شده را شامل می‌شود، به واسطه انجمادزدایی، کاهش پیدا می‌کند.
دردسر دولت برای ساخت مسکن