رتبه 4 تهران در گران‌ترین مسکن در بین 500 شهر جهان

مسکن مقرون‌ به‌ صرفه بدین معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بیشتر از 30درصد نباشد، زیرا در صورتی‌ که هزینه مسکن سایر لذت‌های اساسی زندگی را تهدید کرده یا به خطر بیندازد، مقرون‌به‌صرفه و کافی نیست.

دوشنبه 17 آبان 1400

زمان مطالعه 12 دقیقه

ازجمله آرمان های توافق‏شده در قانون اساسی کشورمان (اصول 3، 31 و 43) تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن است. اما آمارهای مختلف نشان می دهد این تضمین، دچار چالش اساسی شده است. شاهد این ادعا، آمارهای جهانی است. برای ارزیابی قیمت مسکن در ایران از دو شاخص کمک گرفته ایم؛ اولین شاخص که برای ارزیابی مسکن مقرون به صرفه استفاده شده، سهم مسکن از هزینه خانوار است. براساس این مولفه، اگر این سهم بالاتر از 30 درصد باشد، هزینه مسکن سایر لذت های اساسی زندگی را تهدید کرده و به خطر خواهد انداخت. این میزان در مناطق شهری کشور 37 درصد و در استان تهران حدود 50 درصد و در شهر تهران بیش از 55 درصد است. شاخص دوم، نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار است. مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوارها دربرابر قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن را نشان می دهد. بررسی آمارهای جهانی نشان می دهد رتبه ایران در بین 111 کشور، هفتم است و رتبه تهران در بین نزدیک به 500 شهر جهانی، چهارم است. یعنی قدرت خرید مسکن ایرانی ها تنها از 6کشور بهتر و قدرت خرید تهرانی ها تنها از سه شهر جهان (دمشق سوریه، آکرا غنا و پکن چین) بهتر است.

مسکن در ایران 2 برابر بیشتر می بلعد

مسکن مقرون به صرفه بدین معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بیشتر از 30درصد نباشد، زیرا درصورتی که هزینه مسکن سایر لذت های اساسی زندگی را تهدید کرده یا به خطر بیندازد، مقرون به صرفه و کافی نیست. دو معیار برای اندازه گیری میزان مقرون به صرفه بودن مسکن درنظر گرفته می شود. اولی سهم مسکن از هزینه خانوار شهری است. درصورتی که سهم مسکن از هزینه خانوار بیش از 30درصد باشد، براساس تعریف هبیتات (برنامه اسکان بشر ملل متحد) مقرون به صرفه نبوده است. این شاخص میزان هزینه مسکن را از کل هزینه خانوار نشان می دهد. داده های این شاخص توسط مرکز آمار ایران منتشر شده و به عنوان یک شاخص اقتصادی در بخش مسکن وزارت راه وشهرسازی منتشر می شود. آن طور که در جدول آمده، در مناطق شهری کشور حدود 37درصد از هزینه خانوار مربوط به بخش مسکن است که این رقم حدود 7 واحد از رقم 30درصد متعارف، بیشتر است. مقایسه سهم مسکن و خدمات وابسته به آن برای خانوارهای ایرانی با 45 کشور منتخب جهان نشان می دهد مسکن در ایران با سهم 37درصدی از سبد هزینه ای خانوارها، رتبه اول را بین 45 کشور عضو OECD و کشورهای حوزه یورو و اتحادیه اروپا دارد. پس از خانوارهای ایرانی، فنلاندی ها با 28.9درصد، اسلواکی ها با 28.7درصد، دانمارکی ها با28.1درصد، چک ها با 26.3درصد و فرانسوی ها با 26.2درصد به ترتیب در رتبه های دوم تا ششم با بالاترین هزینه در این بخش قرار دارند. در روسیه سهم مسکن از سبد هزینه ای خانوار حدود 13.8درصد است. این میزان در مکزیک 14.6درصد، در کره جنوبی 14.2درصد، در لیتوانی 14.9درصد، در آمریکا 15.2درصد، در قبرس15.6درصد، در کشورهای عضو OECD حدود 16.8درصد و در استرالیا 17.5درصد است. همچنین در ژاپن این رقم 19.8درصد است. درمجموع مقایسه سهم مسکن از کل هزینه های خانوار ایران با کشورهای حوزه یورو و کشورهای عضو OECD نشان می دهد سهم مسکن از هزینه های خانوار 2/2 برابر آن چیزی است که در کشورهای درحال توسعه و توسعه یافته، که بیش از 50 کشور را شامل می شود، است. به طور خلاصه این آمارها نشان می دهد هزینه های مسکن در ایران برای خانوارها بسیار کمرشکن بوده و بخش قابل توجهی از قدرت خرید خانوار درنتیجه درگیر شدن با هزینه های مسکن، آب می رود. همچنین می توان گفت اگر دولت ها در ایران برای مسکن فکری اساسی کنند (مثلا هزینه زمین را به صفر برسانند یا اجاره داری حرفه ای را گسترش دهند یا جلوی غول تورم را بگیرند)، مطلوبیت به زندگی خانوارهای ایرانی برخواهد گشت و کیفیت زندگی در ایران به طور قابل توجهی بهبود خواهد یافت.

رتبه 7 ایران در قیمت کمرشکن مسکن

شاخص دوم، نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار است. مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن را نشان می دهد. پایگاه داده های آنلاین نامبیو (numbeo) که از مراجع معتبر در زمینه انتظار آمارهای بین المللی است، براساس محاسبات خود از داده های صندوق بین المللی پول، مقایسه ای بین قدرت خرید مسکن شهروندان 111 کشور جهان انجام داده که نتایج آن بسیار قابل تامل است. براساس محاسبات این پایگاه آماری، در پایان نیمه اول سال جاری میلادی، شاخص دسترسی به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در عربستان سعودی حدود 2.7 است. یعنی در این کشور اگر خانوار نزدیک به سه سال درآمد خود را پس انداز کند می تواند خانه متعارف بخرد. این کشور در گرانی مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد، رتبه 111 را دارد. یعنی در 110 کشور قدرت خرید پایین تر از عربستان است. آفریقای جنوبی با شاخص 3.4 رتبه 110 را داشته و در 109 کشور قدرت خرید از این کشور پایین تر است. در ایالات متحده این میزان حدود4 (رتبه 109)، پورتوریکو حدود 4.1 (رتبه 108)، امارات 4.5 (رتبه 107)، فلسطین 4.7(رتبه 106)، عمان 6.1(رتبه 105)، ایسلند 6.1 (رتبه 104)، قطر 6.2 (رتبه 103)، قبرس 6/6(رتبه 102)، ایرلند 6.7 (رتبه 101)، و دانمارک 7 (رتبه 100)، است. به عبارتی دیگر در کشورهای مذکور با 3 تا 7 سال پس انداز درآمد، خانوار می تواند صاحب مسکن شود. اما طبق آمارهای پایگاه داده های آنلاین نامبیو (numbeo)، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در سوریه 63.4، در هنگ کنگ 43.5، در کامبوج 39.9، در کنیا 36.3، در سریلانکا 35 و در فیلیپین نیز 29.9 است. اما در رتبه هفتمی این رده بندی و درمیان کشورهایی که خانه دار شدن شهروندان در آنها بسیار سخت است، کشورمان ایران قرار دارد که نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در نیمه اول سال 2020 حدود 29.8 بوده است. پس از ایران، چین با 28.4 در رتبه هشتم و تایوان و نپال هرکدام با 24.2 در رتبه های نهم و دهم جهان بین 106 کشور ارزیابی شده اند. در کشورهای غنا (رتبه 1)، سوریه (رتبه 2)، هنگ کنگ (رتبه 3)، کامبوج (رتبه 4)، سریلانکا (رتبه 5)، جامائیکا (رتبه 6)، ایران (رتبه 7)، فیلیپین (رتبه 8)، چین (رتبه 9) و کنیا (رتبه 10)، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار به ترتیب 101، 66، 46، 40، 38.6، 35.2، 34.9، 29.9 27.9 و 27 است. یعنی در کشورهای مذکور بین 27 تا 101 سال طول می کشد که خانوار با قدرت خرید فعلی و عدم تغییر قیمت ها، بتواند صاحب مسکن شود.

50 درصد درآمد تهرانی ها را مسکن می بلعد

گفته شد که مسکن مقرون به صرفه بدین معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بالاتر از 30 درصد نباشد؛ چراکه هر چقدر این رقم بالاتر از 30 درصد باشد، هزینه مسکن سایر لذت های اساسی زندگی را تهدید کرده یا به خطر خواهد انداخت. اما نکته جالب توجه اینکه طبق آمارهای هزینه-درآمد مرکز آمار ایران در سال گذشته درحالی سهم مسکن از کل هزنیه های خانوار شهری کشور حدود 37 درصد بوده که این میزان در مناطق شهری استان تهران 49.8 درصد است. همچنین برآوردها حاکی از آن است که این مقدار در شهر تهران بین 55 تا 60 درصد از کل هزینه های خانوار را نیز شامل می شود. برای تصور اینکه رقم سهم هزینه مسکن از کل هزینه های خانوار شهری استان تهران چقدر بالاست، کافی است یک مقایسه آماری بین استان ها انجام دهیم. طبق داده های مرکز آمار در سال گذشته درحالی 49.8 درصد از هزینه سبد خانوار تهرانی صرف مسکن شده که این مقدار برای استان دوم که فارس است، 39.5 درصد و برای استان سوم که البرز است حدود 38.1 درصد بوده است. همدان با 36.4 درصد، گیلان با 34.8 درصد و اصفهان با 34 درصد به ترتیب در رتبه های چهارم تا ششم قرار دارند. کمترین سهم مسکن از کل هزینه های سبد خانوار شهری در استان های کشور نیز مربوط به خراسان جنوبی 20.2 درصد، چهارمحال وبختیاری 21.2 درصد، مرکزی 21.5 درصد، کهگیلویه وبویراحمد 21.5 درصد، یزد 22.9 درصد، خوزستان 23.4 درصد و سیستان وبلوچستان با 23.6 درصد است.

رتبه 4 گران ترین مسکن در بین 500 شهر جهان

درخصوص تهران، شاخص دوم که نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار است، نیز اعداد و ارقام عجیبی را نشان می دهد. این عدد که قدرت مالی خانوارها دربرابر قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن را نشان می دهد، رتبه تهران را در بین 486 شهر، چهارم جهان نشان می دهد؛ یعنی فقط در سه شهر جهان قدرت خرید خانوارها کمتر از خانوارهای تهرانی است.

طبق آمارهای پایگاه داده های آنلاین نامبیو (numbeo) که یک رده بندی از 486 شهر بزرگ کشورهای مختلف در زمینه نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار یا شاخص دسترسی به مسکن انجام داده است، در نیمه اول سال 2021 در بین 486 شهر، دمشق سوریه با شاخص 92.6 رتبه اول کمترین قدرت خرید را برای شهروندانش رقم زده است. پس از این شهر جنگ زده، آکرای کشور غنا، با شاخص 68.3 رتبه دوم را در بدترین قدرت خرید شهروندان دارد. پکن چین با 49.8 سوم است و شهر تهران با شاخص 48.4 چهارمین شهر جهان با کمترین قدرت خرید خانوارها را دارد. کلمبو سریلانکا پنجم، شنژن چین ششم، هنگ کنگ کشور هنگ کنگ هفتم، شانگهای چین هشتم، مانیل فیلیپین نهم و بمبئی هند نیز دهم است. بار دیگر تاکید می کنیم که بالاترین نمره شاخص، کمترین قدرت خرید و بیشترین انتظار برای خرید مسکن را نشان می دهد. در بین شهرهای بزرگ، تایپه تایوان رتبه 13 را دارد، رتبه سئول 15 است، بانکوک تایلند در رتبه 20، اصفهان در رتبه 30، مسکو در رتبه 31، پاریس در رتبه 39، بیروت رتبه 43، دهلی 53، مونیخ 80، کابل 96، کراچی 100، استانبول 107، توکیو 117، بغداد 135، آنتالیا 183، عمان اردن 231، منامه 356 و مسقط عمان در رتبه 387 است. همچنین بالاترین قدرت خرید مربوط به شهرهای آمریکا است که نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار بین 1.5 تا 4.5 است. به عبارتی در شهرهای آمریکا خانوارها با پس انداز 1.5 تا 4 سال درآمد خود توان خرید مسکن را دارند.

صرفا ساخت مسکن کافی نیست

نوسانات قیمتی از مهم ترین چالش های اقتصادی بخش مسکن در ایران است. درخصوص نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن در کشور های مختلف و از جمله کشورمان، محققان اقتصادی عوامل مختلفی را در این زمینه ذکر کرده اند که می توان همه آنها را در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاست های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد. آثار سیاست های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل تحلیل است. در ایران عمده ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان های درآمد های نفتی روی می دهد. به عبارت روشن تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا های غیرمبادله ای می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک ‏سو، سیاست های انبساطی پولی به ‏طور معمول با افزایش قدرت وام دهی بانک ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت ها متوجه بازار مسکن می شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می سازد.

از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد، به‏دلیل اینکه نرخ سپرده های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می دهد، بنابراین این سیاست می تواند با کاهش هزینه مالکیت درجهت افزایش قیمت مسکن عمل کند. عوامل جمعیتی علی رغم آثاری که می توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد ه ای روی قیمت نهایی مسکن می گذارند. بر اساس مطالعات مختلف، 60 درصد از هزینه های تمام شده مسکن مربوط به قیمت زمین است. اما در سوی دیگر، در بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می دهد به‏دلیل نبود اهرم ها و ابزار های کنترلی همچون مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر زمین و مالیات بر واحد های مسکونی لوکس، با افزایش تقاضا های سرمایه ای و سفته‏بازانه، بخش قابل‏توجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می افتد. درحال حاضر نیز نتایج مطالعات نشان می دهد در ایران سهم تقاضای سرمایه ای از کل تقاضا های مسکن از حدود 20 درصد در سال 1355 به حدود 70 درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از 80 درصد در سال 1355 به 30 درصد در چند سال اخیر رسیده است. بر این اساس، دستاورد های تجربی نشان می دهد که سیاست های کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کاهش هزینه ساخت مسکن، کنترل سفته‏بازی در بازار زمین و مسکن باشد. این نکته لازم به ذکر است، حالا که دولت سیزدهم مجری ساخت 4 میلیون واحد مسکونی طی چهار سال آتی است، سوال این است چه مقدار می توان به اثرات مثبت این طرح امیدوار بود. آنچه از اظهارنظرهای کارشناسان اقتصادی درخصوص این طرح برداشت می شود، حجم بالای تامین مالی این طرح می تواند تورم زا باشد. اما به نظر می رسد اگر بتوان از این مولفه فاکتور گرفت، پاشنه آشیل طرح، نبود بانک اطلاعاتی و شناسنامه ملی مسکن است که اصابت یارانه های حمایتی همچون «زمین با قیمت صفر» و تسهیلات ارزان قیمت بانکی به گروه های هدف را دچار مشکل می کند. کم توجهی این طرح به ظرفیت نوسازی و بازآفرینی بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی در تامین مسکن، بی توجهی به اجاره داری حرفه ای و کم توجهی به مالیات بر ملَاکی زمین و مسکن (مالیات سالانه بر ملک داری) از دیگر آسیب های این طرح است.

رتبه 4 تهران در گران‌ترین مسکن در بین 500 شهر جهان