وام‌های میلیاردی بدون مشتری

پایین بودن قدرت خرید وام 480 میلیونی و یک میلیاردی نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آنها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین نقدهایی است که به این تسهیلات وارد می‌شود.

شنبه 27 شهریور 1400

زمان مطالعه 7 دقیقه

بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را به گوشه رینگ برده و تمام راه ها را برای خانه دارشدن بسته است؛ در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایرادهای قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزایش پیدا کرده. به باور کارشناسان این نوع وام در بهترین حالت می تواند به تقاضای سرمایه گذاری کمک کند.

در هفته گذشته، 2 خبر تسهیلاتی برای وام مسکن جوانان و وام با استفاده از اوراق حق تقدم منتشر شد که واکنش های متناقضی در جامعه، بازار و فضای مجازی به همراه داشت. پایین بودن قدرت خرید این تسهیلات نسبت به واقعیت های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آنها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی ترین نقدهایی است که به این تسهیلات وارد می شود.

وام های بی مصرف

پس از اعلام افزایش وام صندوق مسکن جوانان به یک میلیارد تومان، با شرط 15 سال سپرده گذاری، این بار با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به شعب بانک عامل مسکن، سقف مبلغ وام با استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز 2 برابر شد و مبلغ آن در تهران به 200 میلیون تومان برای هر نفر رسید.

همزمان تسهیلات جعاله مسکن با سررسید 5 ساله نیز از 40 میلیون به 80 میلیون تومان افزایش یافت تا یک زوج تهرانی برای خرید یک آپارتمان با عمر کمتر از 20 سال بتوانند 480 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند؛ نکته قابل توجه اینجاست که فعلا در شهر تهران، میانگین قیمت رهن یک آپارتمان 75 متری معادل مبلغی است که به عنوان وام خرید مسکن اعطا می شود و همین مسئله باعث شده تمهیدات تسهیلاتی بانک مرکزی و بانک عامل مسکن دستاویز شوخی و طنز در فضای مجازی قرار بگیرد؛ زیرا طبقه متوسط کاملا مطمئن است که با کمک این تسهیلات نمی تواند سرپناهی تهیه کند و حتی درصورت موفقیت در این کار، قادر به پرداخت اقساط ماهانه آن نخواهد بود که 2برابر حداقل دستمزد کارگری است.

کالبدشکافی تسهیلات مسکن

هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد تسهیلات اعطایی در قالب صندوق مسکن جوانان به شرط 15 سال سپرده گذاری به یک میلیارد تومان (برای شهر تهران) افزایش پیدا کرده و تهرانی هایی که از امسال طبق دستورالعمل ابلاغی در این صندوق سپرده گذاری کنند، در سال 1415 حداکثر یک میلیارد تومان وام با سود 6 درصد می گیرند. جدا از این که در سازوکار صندوق مسکن جوانان، بانک عامل از محل عملیات بانکی با سپرده قرض الحسنه مشتری، حداقل معادل یک چهارم کل تسهیلات نهایی سود به جیب می زند، نکته قابل تأمل اینجاست که با وضع تورمی اقتصاد ایران و جهش های متوالی قیمت مسکن، قدرت خرید تسهیلات یک میلیاردی در سال 1415 معادل قیمت 2 مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران خواهد بود.

بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران، همان استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است که با نرخ سود اسمی 17.5 درصد و با نرخ سواد واقعی بالای 22 درصد پرداخت می شود.

سقف مبلغ این تسهیلات در ابلاغیه جدید بانک مرکزی، به 2 برابر افزایش یافته و در شهر تهران از 100 میلیون تومان برای هر نفر به 200 میلیون تومان برای هر نفر رسیده است. در این وضعیت یک زوج تهرانی می توانند با خرید 800 برگه از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس ایران که قیمت روز آن به 50 میلیون تومان می رسد، 400 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کند. این تسهیلات با نرخ اسمی 17.5 درصد و با دوره بازپرداخت 12 ساله پرداخت می شود اما با احتساب خرید 50 میلیون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعی آن به بالای 22 درصد خواهد رسید.

اقساط این تسهیلات با روش ساده 6 میلیون و 661 هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن 959 میلیون تومان است که 559 میلیون تومان از آن بهره محسوب می شود. در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه 5 میلیون و 970 هزار تومان است و هر سال 3 درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به 8 میلیون و 262 هزار تومان می رساند. در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و 16 میلیون تومان است که 616 میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می شود. همچنین وام جعاله مسکن در ابلاغیه جدید از 40 میلیون تومان به 80 میلیون تومان رسیده که اگر همچنان نیمی از این مبلغ بدون نیاز به اوراق از منابع داخلی بانک مسکن پرداخت شود، متقاضیان باید برای 40 میلیون تومان از این تسهیلات 80 برگه اوراق حق تقدم به ارزش 5 میلیون تومان خریداری کنند. این تسهیلات 5 ساله و با نرخ 17.5 درصد پرداخت می شود و متقاضی در ازای دریافت آن باید 60 قسط 2 میلیون و 9 هزار تومانی بپردازد.

کل بازپرداخت این تسهیلات در 5 سال به 120 میلیون تومان می رسد که 40 میلیون تومان از آن بهره بانکی است. با این تفاصیل، یک متقاضی خرید مسکن در شهر تهران در ازای دریافت 480 میلیون تومان خرید مسکن و جعاله، باید در 5 سال نخست 8 میلیون و 661 هزار تومان درماه و در 7سال بعدی 6 میلیون و 661هزار تومان قسط بپردازد؛ این در حالی است که حداقل مزد و مزایای مصوب قانون کار در سال 1400 برای یک خانوار 4 نفره کارگری 4 میلیون و 200 هزار تومان است و این خانوار برای دریافت چنین تسهیلاتی باید در 5 سال نخست بیش از 2 برابر حداقل حقوق کار را صرف بازپرداخت تسهیلات مسکن خود کند.

جامعه هدف وام خرید مسکن

مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای در اقتصاد ایران، همواره از تغییرات قیمت دلار و ارزش جایگزینی تبعیت می کند و متقاضیان مسکن مصرفی در دهک های متوسط رو به پایین جامعه که بخش عمده درآمد آنها ریالی است، هرگز نمی توانند توان مالی خود را همپای رشد قیمت ارز، نهاده های ساختمانی و مسکن افزایش دهند. نتیجه این معادله کاملا مشخص است و بازتاب آن را می توان در افزایش سالانه 7 درصدی دوره انتظار مسکن در 30 سال اخیر مشاهده کرد.

در این وضعیت، تنها راهکاری که می تواند به خانه دار شدن طبقه متوسط و حتی اقشار کم درآمد در بافت های شهری (و نه مناطق حومه ای و مسکن های بیابانی) منجر شود، تأمین مالی 80 درصد ارزش مسکن برای یک دوره بلندمدت است که در همه کشورهای توسعه یافته با موفقیت اجرا شده اما در ایران به دلیل ذات تورمی اقتصاد، هرگز قابل اجرا نبوده است.

در حقیقت حل مشکل کمبود مسکن از طریق اجرای این سیاست، نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد و مهار نرخ تورم در محدوده تک رقمی است. به عبارت دیگر، همین فضای تورمی اقتصاد باعث شده که بانک ها هیچ تمایلی به پرداخت تسهیلات بلندمدت به خریداران مسکن نداشته باشند.

نگاه کارشناسی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: در سیاستگذاری برای پرداخت تسهیلات مسکن باید این واقعیت مدنظر قرار بگیرد که جامعه هدف این تسهیلات، طبقه متوسط و با حقوق چند میلیون تومانی است و این تسهیلات ضمن اینکه باید قدرت خرید آنها را در بازار مسکن افزایش دهد، باید اقساطی متناسب با توان مالی متقاضیان داشته باشد، در غیراین صورت کمکی به خانه دارشدن طبقه متوسط نمی کند.

مصطفی قلی خسروی، در گفت وگو با همشهری می افزاید: کشورهایی که واقعا به دنبال رفع نیاز مسکن طبقه متوسط بوده اند، تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان می پردازند اما در ایران به دلیل سرعت شدید تورم و کاهش ارزش پول ملی، نه تنها بانک ها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراری هستند، بلکه بانک تخصصی مسکن نیز به این کار تمایلی ندارد. به عقیده او، وام 480 میلیون تومانی خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، نمی تواند به کارگران و کارمندان کمک کند زیرا رقم اقساط آن گاهی از کل حقوق ماهانه آنها بیشتر است.

قدرت خرید وام جدید

به گزارش همشهری، در شرایط فعلی قیمت یک آپارتمان 75 متری 15 ساله با قیمت میانگین شهر تهران 2.3 میلیارد تومان است و تسهیلات 480 میلیون تومانی (خرید مسکن و جعاله) که با کسر 55 میلیون تومان هزینه خرید اوراق، 425 میلیون تومان از آن باقی می ماند، فقط 18.5 درصد از ارزش آن را پوشش می دهد. این آمارها نشان می دهد جدا از اینکه اقساط 6.5 تا 8.5 میلیون تومانی این تسهیلات فراتر از قدرت خرید یک خانوار طبقه متوسط تهرانی است، باز هم دریافت این تسهیلات نمی تواند قدرت خرید این خانوار را به اندازه ای افزایش دهد که با اتکا به سرمایه و پس انداز خود به خرید یک آپارتمان 75 متری اقدام کند. بر این اساس، تسهیلات 480 میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله، در بهترین حالت قادر است کمک حال کسانی باشد که می خواهند به عنوان سرمایه گذار وارد بازار مسکن شوند و البته قدرت بازپرداخت اقساط سنگین آن را نیز دارند.

وام‌های میلیاردی بدون مشتری