آپارتمان های قدیمی انتخاب جدید خریداران مسکن

آمار و ارقام از سوق یافتن تدریجی خریداران مسکن در تهران به سمت واحدهای قدیمی‌ساز خبر می‌دهد؛ به طوری که به دلیل افت توان متقاضیان واقعی طی هفت سال گذشته سهم واحدهای بالای 16 سال از 12 درصد به حدود 30 درصد کل معاملات رسیده است.

سه شنبه 23 شهریور 1400

زمان مطالعه 4 دقیقه

طی هفت سال گذشته سهم واحدهای بالای 16 سال از 12 درصد به 29.6 درصد کل معاملات مسکن شهر تهران افزایش پیدا کرده است. هم‌اکنون 66.8 درصد از کل قراردادهای خرید و فروش مسکن در پایتخت را واحدهای بالای پنج سال و 44.4 درصد را واحدهای بالای 10 سال به خود اختصاص می‌دهند. این در حالی است که سال 1393 واحدهای کمتر از پنج سال 58.1 درصد و واحدهای با سن بنای بیش از پنج سال 41.9 درصد از معاملات را شامل می‌شد.

طی یک سال گذشته نیز سهم آپارتمانهای نوساز از کل معاملات شهر تهران 13 درصد کاهش پیدا کرده است. مردادماه 1400 واحدهای تا پنج سال ساخت 33.2 درصد از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران را به خود اختصاص داده و این در حالی است که این گروه از آپارتمان‌ها در سال گذشته 38.5 درصد از معاملات را شامل می‌شدند.

حدود هفت سال قبل در آذرماه سال 1393 واحدهای مسکونی با عمر بنای کمتر از پنج سال حدود 58 درصد از کل معاملات شهر تهران را در بر می‌گرفت که به دلیل افت توان طرف تقاضا این سهم در یک روند نزولی قرار گرفته به طوری که آذرماه 1394 این عدد به 54 درصد، سال 1398 به حدود 40 درصد و مردادماه 1400 به 33.2 درصد رسیده است.

در واقع بازار روند معکوس به خود گرفته و سهم غالب واحدهای نوساز جای خود را به واحدهای میانسال و قدیمی‌ساز داده است. البته عمده معاملات در واحدهای 6 تا 15 سال انجام می‌شود.

خانه‌های با عمر بنای 6 تا 15 سال هم‌اکنون 37.3 درصد از کل معاملات را شامل می‌شود؛ در حالی که سال 1393 سهم واحدهای مذکور 29.9 درصد بود. این نشان می‌دهد به میزانی که تقاضا برای واحدهای نوساز افت کرده، در واحدهای میانسال شاهد کاهش شدیدی نبوده‌ایم.

از طرف دیگر جدیدترین آمار از بازار مسکن شهر تهران در مردادماه 1400 تحرک اندک همراه با ثبات نسبی قیمت در مناطق جنوبی پایتخت را در مقایسه با ماه قبل نشان می‌دهد. طی یک ماه گذشته 13 منطقه تهران شامل 4، 5، 6، 8، 9، 10، 13، 14، 15، 16، 17، 18 و 21 با افزایش معاملات مواجه شدند که بجز مناطق 5، 6، 10 و 16 که قیمتها کاهش پیدا کرد در دیگر مناطق شاهد مقداری افزایش قیمت بودیم. درخصوص معاملات نیز به طور کلی قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران 8.4 درصد نسبت به تیرماه افزایش یافت.

از طرف دیگر 9 منطقه شامل 1، 2، 3، 7، 11، 12، 19، 20 و 22 با کاهش معاملات مواجه شدند. از بین این مناطق معمولا در چهار منطقه 1 تا 3 و 22 حضور سرمایه‌گذاران پررنگ است که افت معاملات این مناطق از پایین بودن اقبال دلالان به این نقاط حکایت دارد. از بین 320 محله شهر تهران فقط 17 محله جزو مناطق به اصطلاح رو بورس و پرتقاضا هستند و به همین لحاظ کارشناسان معتقدند باید آمار این 17 محله را از کل شهر تهران جدا کرد.

با توجه به تعداد اندک قراردادهای خرید و فروش در مناطق 19 تا 22 نوسانات ماهیانه آن نمی‌تواند ملاکی برای ارزیابی بازار این مناطق باشد. چهار منطقه 19 تا 22 در مردادماه فقط 5.1 درصد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و جز مناطق بورس در بازار مسکن نیستند. بنابراین می‌توان نتیجه‌گیری کرد که عمده معاملات ملک در مردادماه از سوی اقشار میانی و مصرفی صورت گرفته است.

اما منحنی تقاضای واقعی مسکن که طی 3.5 سال گذشته روند نزولی داشته در ماه‌های اخیر به سمت بالا حرکت کرده است. با وجود آنکه تورم شش ماهه بازار مسکن حدود 2 درصد بوده که این تلورانس در وضعیت کلی با توجه به تورم عمومی 45 درصد تقریبا صفر محسوب می‌شود معاملات مصرفی مسکن به تدریج در حال افزایش است.

بر اساس نمایه‌های دریافتی از پنج ماه اخیر بازار مسکن و با توجه به ثبات نسبی بازارهای موازی، امیدواری به وعده‌های تیم اقتصادی دولت سیزدهم که مهمترین آن قول ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است و انتظارات کاهشی ناشی از احتمال احیای مذاکرات هسته‌ای، بازار مسکن شهر تهران در محدوده قیمتی 30 میلیون تومان درجا زده است. تورم مسکن شهر تهران در پنج ماه اخیر 2.3 درصد بوده که در صورت عدم ایجاد شوک از جانب بازارهای موازی اگر در نیمه دوم نیز با همین مقدار رشد اندک مواجه شویم و رشد سالانه قیمت مسکن به حدود 5 درصد برسد قطعا پایین‌ترین میزان افزایش در بین بازارهای رقیب را به خود اختصاص خواهد داد.

آپارتمان های قدیمی انتخاب جدید خریداران مسکن