بازار مسکن، حباب قیمتی ندارد
بیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران معتقد است که در بازار مسکن، «حباب قیمتی» وجود ندارد و قیمت مسکن با توجه به شرایط موجود باید هم افزایش پیدا کند.
زمان مطالعه 8 دقیقه
او شرایط خاص کرونایی و تاثیر آن بر اقتصاد ایران را در به وجود آمدن شرایط امروز خاطرنشان می کند و معتقد است که اقتصاد شبیه به اقتصاد جنگ در این دوره، قیمت مسکن را به قله کنونی رسانده است. رونق بخش مسکن در یک دهه گذشته به سال های 1391 و 1392 برمی گردد که درآمدهای دولتی رشد قابل قبولی داشت و منجر به افزایش ساخت و سازها و افزایش تولید مسکن در پایتخت (متاثر از پروژه مسکن مهر) شد.
بر اساس آمارها تولید مسکن شهر تهران در سال 1392 بالغ بر 177 هزار و 680 واحد مسکونی بوده که در سال های پس از آن روند کاهشی به خود گرفته است؛ تا جایی که در نیمه نخست سال جاری تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده از طریق صدور پروانه های ساختمانی شهر تهران به 26 هزار و 648 واحد رسیده است. مطابق آمارها، تعداد واحدهای در حال ساخت شهر تهران در نیمه نخست سال 1399 کاهش 14 درصدی نسبت به شش ماهه ابتدای سال 1398 و افت 76 درصدی نسبت به نیمه نخست سال 1392 را نشان می دهد. بررسی ها نشان می دهد کاهش قدرت خرید، کمبود زمین ناشی از کاهش تعداد و افزایش شدید قیمت خانه های کلنگی، محدودیت های اعمال شده از سوی مدیریت شهری در فروش تراکم و نبود چشم انداز روشن از بازدهی سرمایه در حوزه ساخت و ساز از جمله دلایل اصلی کاهش تولید مسکن جدید در پایتخت است. در عین حال افت 63 درصدی خرید و فروش واحدهای نوساز در سال 1399 نسبت به سال 1393 در شرایطی رخ داده که سهم معاملات خانه های بالای 20 سال از 12 درصد در سال 1393 به 32 درصد در سال 1399 افزایش نشان می دهد. براساس اعلام بانک مرکزی در مهرماه امسال، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 26.7 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 10 و 110 درصد افزایش یافته است.
در این میان، سازندگان نیز عنوان می کنند طی 9 ماه گذشته هزینه احداث واحدهای مسکونی تا پایان مرحله اسکلت 140 درصد رشد داشته که بر قیمت تمام شده تاثیرگذار است. خروجی این وضعیت به فقر عرضه فایل های به قیمت و کاهش توان خرید منتهی شده است. حال سوال اینجاست که این وضعیت تا چه زمانی ادامه پیدا می کند و بازار مسکن تا پایان سال با توجه به مشخص نبودن مدت زمان ماندگاری ویروس کرونا در چه وضعیتی قرار خواهد گرفت؟
بخش تقاضای مسکن در ایران، سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد؛ اما در سال های اخیر میزان معاملات مسکن کاهش پیدا کرده است و بخش بسیاری از تقاضای مسکن به سمت حاشیه شهرها رفته است، این موضوع نشان می دهد که تقاضا برای خرید مسکن ارزان بیشتر از قبل شده است تبعات چنین وضعیتی را چطور ارزیابی می کنید؟
هر کالایی دارای دو نوع تقاضا در بازار است، تقاضای موثر و تقاضای مطلق، تقاضای مطلق برای کالای زیستی کاربرد دارد که با حیات بشر درگیر است، اما در مورد کالاهای فرهنگی و برخی از کالاهای اقتصادی نظیر مسکن، خودرو و تلویزیون که تقاضای موثر محسوب می شوند برنامه ریزی ها در تولید آن براساس تقاضای موثر بررسی می شوند.
ممکن است بنده به عنوان یک استاد دانشگاه خودروی بنز دوست داشته باشم اما منابع مالی ام برای خرید آن کافی نباشد پس این تقاضای موثر است و برنامه ریزی هم برای خرید من هم در بازار انجام نمی شود. البته ممکن است برای 5 سال آینده من که ممکن است وضع مالی بهتری پیدا کنم این برنامه ریزی صورت گیرد.
اما در مقابل برای کالاهای زیستی که تقاضای مطلق در بازار به شمار می رود مانند نان که کالایی زیستی محسوب می شود برنامه ریزی برای همه مردم صورت می گیرد. زیرا فرد نمی تواند مدت زمان زیادی گرسنگی را تحمل کند. حاشیه نشینی هم هر ساله بین 4 تا 5 درصد رشد می کند که این هم واقعیت جامعه ماست که هر سال عده ای از شهرها کوچ می کنند.
با توجه به حجم تقاضای مسکن در کشور و اینکه در 6 ماه ابتدای سال، ساخت واحدهای مسکونی با افت 14 درصدی روبرو شده است، آیا این وضعیت به خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن و ورود سفته بازان به بازار منجر نخواهد شد؟
متاسفانه با گسترش ویروس کرونا تمام زیربخش های اقتصاد تحت تاثیر قرار گرفته است و رعایت پروتکل های بهداشتی برای سازنده ها در زمان آغاز یک پروژه ساختمانی هم کار آسانی نیست و پیمانکاران در رابطه با انجام به موقع تعهدات خود براساس برنامه زمان بندی با چالش در اجرا مواجه می شوند و آنچه مسلم است بسیاری از فعالان این حوزه نتوانسته اند خودشان را با این موضوع تطبیق دهند و این افت تولید بیشتر مربوط به شرایط خاصی است که پس از شیوع کرونا در کشور به وجود آمده است.
بیماری کرونا نه تنها اقتصاد ایران بلکه اقتصاد کشورهای بزرگ نظیر امریکا و کشورهای اروپایی را نیز فلج کرده است و چین ضربه بزرگی به همه کشورها زد و منفعت بالایی را هم در این مدت کسب کرد. آنچه مسلم است اقتصاد کرونا اقتصاد جنگی است و چین به عنوان یک ابرقدرت با این اتفاق شروع به مکیدن منابع مالی اکثر کشورها کرده است.
در شرایط هجوم نقدینگی به بازار مسکن سیل تقاضای کاذب ایجاد می شود و شرایط برای حضور دلالان فراهم خواهد شد آیا این موضوع به رکود بازار مسکن دامن می زند؟
به اعتقاد من سوداگری و دلالی در بازار مسکن معنا ندارد زیرا چه کسی می تواند تعداد بالایی مسکن را انبار کند و زمان گرانی بفروشد؟
متاسفانه این اصطلاح غلط از 15 سال قبل بر سر زبان ها افتاد و مکرر هم از آن استفاده شد این در حالی است که دلالی زمانی رخ می دهد که شما کالایی را که ارزش چندانی در بازار ندارد سلف خری و انبار می کنید و زمانی که قیمت آن کالا صعودی شد آن را می فروشید اما به نظر شما چه کسی می تواند 20 درصد از واحدهای مسکونی را بلوکه کند و در قیمت مسکن تاثیرگذار باشد؟ در حال حاضر چند اصطلاح غلط در بازار مسکن وجود دارد که زیاد استفاده می شوند. یکی از آنها دلالی در مسکن و دیگری حباب مسکن است.
زیرا مسکن که مانند گوشی موبایل نیست که با نوسان نرخ ارز افزایش قیمت پیدا کند و پس از کاهش نرخ دلار به یک باره همین میزان شاید هم کمی بیشتر قیمتش افت کند، در طول 40 سال گذشته چه زمانی شما دیده اید که حباب مسکن بترکد؟ نباید با این اصطلاحات خودمان را فریب دهیم.
پس معتقدید که افزایش قیمت رخداده در بخش مسکن حباب نیست؟
بله. هم اکنون بین 60 تا 80 درصد قیمت مسکن رشد کرده، این حباب در بخش مسکن نیست بلکه نیازی است که همزمان با رشد دیگر کالاها به وجود آورده است. هم اکنون شرایط به گونه ای پیش می رود که مرتبا قیمت ها بالا می رود و تا 5 برابر رشد قیمت را تجربه کرده است اما بر اساس برآوردها تا یکسال آینده که وضعیت بیماری کرونا مشخص شود بخش مسکن نیز مجددا وارد فاز رونق خواهد شد.
املاک تجاری به دلیل رکود فراگیری که در عرصه قدرت خرید مردم به وجود آمده این روزها شرایط مساعدی ندارند و اغلب مغازه هایی که در پاساژها و مراکز تجاری ساخته شده اند خالی هستند و خرید و فروشی هم نمی شود. این موضوع را چطور ارزیابی می کنید؟ آیا این موضوع نشان دهنده بحران تازه ای در بخش مسکن تجاری است؟
از زمان شیوع ویروس کرونا کلیه املاک از جمله تجاری و مسکونی در رکود قرار گرفته است، هر چند این موضوع مقطعی است البته در این مدت قیمت ملک تجاری رشد چشمگیری داشته و تا 200 درصد هم بالا رفته است و عملا خریداری برای سرمایه گذاری در بازار وجود ندارد. در کنار این موضوع درآمد مغازه ها هم مناسب نیست این در حالی است که در گذشته شاید مغازه یک فرد ارزش چندانی هم نداشت اما درآمد بسیار بالایی از کالایی که عرضه می کرد به دست می آورد و همین امر برایش حائز اهمیت بود.
با توجه به رکود در بورس و خروج بخشی از سرمایه ها از این بازار و در کنار آن افت قیمت ارز و سکه آیا باید منتظر شوک تازه ای در بخش قیمت مسکن باشیم؟ و این بازار با هجوم تازه ای از سرمایه گذاران مواجه خواهد شد؟
پیش بینی بنده زمانی که شاخص های بورس از کانال 5000 واحدی به کانال 1 میلیون و 200 هزار تایی رسید و پس از آن کانال 2 میلیون واحدی را هم فتح کرد این بود که با توجه به پارامترهای موجود شاخص ها مجددا به یک میلیون و 200 هزار برخواهد گشت. البته تمامی بورس های دنیا نیز تحت تاثیر ویروس کرونا افت های زیادی را تجربه کردند.
شیوع ویروس کرونا در حالی اتفاق افتاده که بورس های اروپایی و امریکایی ریزش های چند هزار میلیارد دلاری داشته اند. دو حوزه مسکن و بورس همواره طی دهه های اخیر با یکدیگر رقابت داشته اند و معمولا پیروز این رقابت، مسکن بوده است. اما تاثیر آن در بخش مسکن چندان زیاد نخواهد بود زیرا قیمت مسکن در ماه های گذشته هر ماه بین 7 تا 8 درصد بالا رفته که علت اصلی آن هم وضعیت موجود اقتصادی است.
بازار مسکن، حباب قیمتی ندارد