قیمت مسکن به کف رسیده است؟

به دلیل عقب ماندگی 11 درصدی تورم مسکن شهر تهران از تورم عمومی، عرصه برای خریدهای سرمایه‌ای فراهم نیست اما با توجه به اینکه در پنج ماه ابتدایی سال جاری نرخ رشد قیمت مسکن 2.3 درصد بوده و به پایین‌ترین میزان خود در 3.5 سال گذشته رسیده است زمان برای خریدهای مصرفی مناسب ارزیابی می‌شود؛ کما اینکه آمار مردادماه 1400 تحرک نسبی متقاضیان واقعی در مناطق مصرفی و جنوبی پایتخت را نشان می‌دهد.

سه شنبه 9 شهریور 1400

زمان مطالعه 5 دقیقه

 آمار و ارقام به دست آمده از بازار مسکن شهر تهران در مردادماه تحرک اندک همراه با ثبات نسبی قیمت در مناطق جنوبی پایتخت را در مقایسه با ماه قبل نشان می‌دهد. طی یک ماه گذشته 13 منطقه تهران شامل 4، 5، 6، 8، 9، 10، 13، 14، 15، 16، 17، 18 و 21 با افزایش معاملات مواجه شدند که بجز مناطق 5، 6، 10 و 16 که قیمتها کاهش پیدا کرد در دیگر مناطق شاهد مقداری افزایش قیمت بودیم. درخصوص معاملات نیز به طور کلی قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران 8.4 درصد نسبت به تیرماه افزایش یافت.

از طرف دیگر 9 منطقه شامل 1، 2، 3، 7، 11، 12، 19، 20 و 22 با کاهش معاملات مواجه شدند. از بین این مناطق معمولا در چهار منطقه 1 تا 3 و 22 حضور سرمایه‌گذاران پررنگ است که افت معاملات این مناطق از پایین بودن اقبال دلالان به این نقاط حکایت دارد. از بین 320 محله شهر تهران فقط 17 محله جزو مناطق به اصطلاح رو بورس و پرتقاضا هستند و به همین لحاظ کارشناسان معتقدند باید آمار این 17 محله را از کل شهر تهران جدا کرد.

با توجه به تعداد اندک قراردادهای خرید و فروش در مناطق 19 تا 22 نوسانات ماهیانه آن نمی‌تواند ملاکی برای ارزیابی بازار این مناطق باشد. چهار منطقه 19 تا 22 در مردادماه فقط 5.1 درصد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و جز مناطق بورس در بازار مسکن نیستند. بنابراین می‌توان نتیجه‌گیری کرد که عمده معاملات ملک در مردادماه از سوی اقشار میانی و مصرفی صورت گرفته است.

اما منحنی تقاضای واقعی مسکن که طی 3.5 سال گذشته روند نزولی داشته در ماه‌های اخیر به سمت بالا حرکت کرده است. با وجود آنکه تورم شش ماهه بازار مسکن حدود 2 درصد بوده که این تلورانس در وضعیت کلی با توجه به تورم عمومی 45 درصد تقریبا صفر محسوب می‌شود معاملات مصرفی مسکن به تدریج در حال افزایش است.

در مردادماه مناطق 1 تا 3 پایتخت به عنوان کانون خرید و فروشهای سرمایه‌ای با کاهش تا 12 درصدی معاملات در مقایسه با تیرماه مواجه شده اما به نظر می‌رسد افزایش قیمت دلار از کانال 25 به 28 هزار (که البته درروزهای اخیر به کانال 27 برگشت خورده) به رشد 4 درصدی قیمت در مناطق 1 و 3 انجامیده است. در بین مناطق یاد شده منطقه 2 محدوده‌ای پرتقاضا محسوب می‌شود که در مردادماه با 8.8 درصد از کل معاملات تهران، رتبه سوم را از این نظر در پایتخت به دست آورد. رشد معاملات منطقه 2 در مردادماه صفر درصد و رشد قیمت آن 1 درصد بود. این در حالی است که در مناطق 1 و 3 معاملات چندانی انجام نمی‌شود و در مردادماه به ترتیب رتبه‌های نهم و دوازدهم را از نظر تعداد قراردادهای خرید و فروش کسب کردند.

دو منطقه پرتقاضای دیگر که هدف اقشار متوسط هستند یعنی 5 و 4 هرکدام با 21 درصد رشد معاملات مواجه شدند. قیمت مسکن در منطقه 4 طی یک ماه اخیر 8.2 درصد رشد داشت اما در منطقه 5 بالغ بر 2 درصد کاهش پیدا کرد. هم اکنون در منطقه 4 متوسط قیمت هر متر خانه 33.2 و در منطقه 5 معادل 37 میلیون تومان است.

منطقه 10 به عنوان محدوده پرمعامله دیگر که کانون خریدهای مصرفی اقشار متوسط و پایین است با 12.7 درصد افزایش معاملات مواجه بود اما قیمتها در این محدوده 0.75 درصد کاهش یافت. به طور کلی در مردادماه 1400 از بین مناطق 22 گانه شهر تهران در چهار منطقه شامل 5، 6، 10 و 16 قیمتها نسبت به تیرماه کاهش و در سایر مناطق افزایش یافت. میانگین نرخ هر متر خانه در کل شهر تهران نیز 3.1 درصد رشد کرد.

بر اساس نمایه‌های دریافتی از پنج ماه اخیر بازار مسکن و با توجه به ثبات نسبی بازارهای موازی، امیدواری به وعده‌های تیم اقتصادی دولت سیزدهم که مهمترین آن قول ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است و انتظارات کاهشی ناشی از احتمال احیای مذاکرات هسته‌ای بازار مسکن شهر تهران در محدوده قیمتی 30 میلیون تومان درجا زده است. تورم مسکن شهر تهران در پنج ماه اخیر 2.3 درصد بوده که در صورت عدم ایجاد شوک از جانب بازارهای موازی اگر در نیمه دوم نیز با همین مقدار رشد اندک مواجه شویم رشد سالانه قیمت مسکن به 5 درصد می‌رسد که قطعا پایین‌ترین میزان افزایش در بین بازارهای رقیب را به خود اختصاص خواهد داد.

همزمان با اقبال متقاضیان واقعی برای ورود تدریجی به بازار مسکن که با افزایش قیمت دلار و خودرو همراه شد، طرف عرضه مسکن در هفته‌های گذشته مقداری عقب‌نشینی کرد. بدین صورت که قیمت‌ها افزایش نیافته اما مالکان در فروش خانه مقداری دچار تردید شدند. با این حال معمولا مهمترین عوامل در سوق‌دهی به قیمت‌ها در بازار مسکن، تکمیل دوره رکود، تاثیر تورم بازارهای موازی و تحرک ناشی از ظرفیت درونی این بازار است که هم‌اکنون سه مولفه ذکر شده در بازار مسکن قابل مشاهده نیست.

طبق گزارش بانک مرکزی که دو روز قبل ارایه شد، روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در مردادماه تداوم یافت؛ بر این اساس متوسط قیمت یک متر مربع مسکن شهر تهران در مردادماه سال جاری 30 میلیون و 970 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 3.1 درصد و نسبت به مشابه سال قبل 34 درصد افزایش یافته است، این در حالی است که نرخ رشد سالانه در فروردین، اردیبهشت، خرداد و تیرماه 1400 به ترتیب، 91.7، ‌ 69.7، 56.6 و 43.7 درصد بود و در مردادماه با 34 درصد به کمترین میزان خود در یک سال اخیر رسید.

با وجود رسیدن تورم عمومی به 45 درصد و تورم نقطه به نقطه به 43 درصد، تورم یک ساله بازار مسکن 34 درصد بوده که از عقب‌ماندگی 11 واحد درصدی بازار مسکن حکایت دارد. اما نکته قابل توجه ثبات بازار مسکن در شش ماهه اخیر است که افت انتظارات تورمی در این بازار را نشان می‌دهد.

به خاطر کاهش سرعت رشد قیمت مسکن ناشی از خروج تقاضای سرمایه‌ای از این بازار، زمان فعلی برای خریدهای مصرفی و واقعی مناسب ارزیابی می‌شود. در سوی مقابل به دلیل آنکه رشد سالانه قیمت مسکن 11 درصد پایین‌تر از تورم عمومی است خریدهای سرمایه‌ای با زیان 11 درصدی سرمایه‌گذاران همراه خواهد شد.

قیمت مسکن به کف رسیده است؟