نگاه متفاوت دو وزیر به بازار مسکن
عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی معتقد به رشد توان متقاضیان مسکن بر پایه نظام پس‌انداز بود و محمد اسلامی، راهی متفاوت بر اساس نهضت خانه‌سازی را دنبال کرد اما نوسانات اقتصاد کلان و بخصوص افزایش لجام گسیخته نرخ ارز، اجازه ایجاد ثبات و آرامش در بازار مسکن را از هر دو وزیر گرفت.
زمان مطالعه 8 دقیقه
در دولت حسن روحانی که از 12 مرداد 1392 آغاز شد و 12 مرداد 1400 پایان می‌گیرد، دو وزیر با دو دیدگاه متفاوت بر مسند وزارت راه و شهرسازی قرار گرفتند که اولی حدود پنج سال و دومی حدود سه سال مسئولیت داشتند. عباس آخوندی (وزیر سابق راه و شهرسازی) و محمد اسلامی دو سیاست مختلف را دنبال کردند. آخوندی با اشاره به 2.6 میلیون مسکن خالی در کشور، معتقد به رشد توان طرف تقاضا بر پایه نظام پس‌انداز بود و محمد اسلامی بر نهضت خانه‌سازی تاکید دارد. اما نوسانات اقتصاد کلان و بخصوص افزایش لجام گسیخته نرخ ارز، اجازه ایجاد ثبات و آرامش در بازار مسکن را از هر دو وزیر گرفت.
از زمانی که اسلامی در آبان ماه 1397 بر مسند وزارت راه و شهرسازی تکیه زده قیمت مسکن در تهران از متری 9.2 میلیون تومان به متری 29.3 میلیون تومان رسیده و 218 درصد رشد کرده است. طی پنج سال فعالیت عباس آخوندی از اواسط سال 1392 تا آبان 1397 هم متوسط قیمت مسکن در تهران از حدود 4.5 میلیون تومان به 9.2 میلیون تومان رسید و 103 درصد رشد کرد.
در حال حاضر هم آنطور که از صحبتهای مسئولان استنباط می‌شود آنها افزایش ساخت و ساز را زمینه‌ای برای ثبات و آرامش قیمتی در بازار مسکن می‌دانند. با این حال رشد سرسام آور قیمت مسکن طی شش سال گذشته، توان خرید متقاضیان را گرفته و برنامه خاصی برای تقویت قدرت خرید وجود ندارد. به نظر می رسد سیستم بانکی و مجلس شورای اسلامی به طور همسو از برنامه های وزارت راه و شهرسازی در دوران محمد اسلامی حمایت می‌کنند.
پس از آنکه وزارت راه و شهرسازی در اواسط سال 1398 پروژه ساخت 400 هزار واحد اقدام ملی مسکن را آغاز کرد، مجلس شورای اسلامی در دوره یازدهم به ریاست محمدباقر قالیباف نیز طرح جهش تولید و تامین مسکن را با هدف احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی به تصویب رساند که هم اکنون برای بررسی در شورای نگهبان قرار دارد. از جمله دیگر مصوبات مجلس می‌توان به طرح مالیات بر خانه‌های خالی و طرح ساخت مسکن ارزان قیمت به منظور اجاره به اقشار کم درآمد اشاره کرد.
رشد 650 درصدی قیمت مسکن؛ رشد صفر درصدی وام خرید
دولت و مجلس، ظرفیت سیستم بانکی را برای سومین سال پیاپی به منظور افزایش ساخت و ساز به کار گرفتند. طبق قانون بودجه 1400 بانکها مکلفند در سال جاری 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات به منظور احداث یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی اختصاص دهند. با این حال وام 160 میلیون تومانی خرید مسکن نه تنها از سال 1394 تا کنون تغییری نکرده بلکه به دلیل منقضی شدن صندوق پس انداز مسکن یکم در خردادماه 1399 دیگر امکان دریافت تسهیلات 160 میلیون تومانی زوجین وجود ندارد.
در سال 1400 وام ساخت مسکن به ازای هر واحد در حالت انبوه‌سازی و با رعایت فناوری‌های نوین 450 میلیون تومان با نرخ سود 18 درصد خواهد بود که با توجه به مبلغ 250 میلیون تومان سال گذشته 80 درصدی نشان می‌دهد. سقف تسهیلات ساخت در سال 1394 به میزان 90 میلیون تومان، سال 1395 به مبلغ 150 میلیون، تومان، سال 1398 به میزان 170 میلیون تومان و سال 1399 به میزان 250 میلیون تومان بود. بنابراین وام ساخت طی شش سال گذشته رشد 400 درصدی یا پنج برابری را نسبت به سال 1394 نشان می‌دهد.
اما افزایش قابل توجه وام ساخت، آن هم در شرایطی که وام خرید طی شش سال گذشته تغییری نکرده و در سقف 160 میلیون تومان درجا زده است، این پیام را می‌رساند که هدف دولت، تقویت عرضه به جای تقاضا است. محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ که تولید و عرضه 400 هزار واحد اقدام ملی مسکن را در دستور کار قرار داده، افزایش تولید را راه حل بهتری نسبت به افزایش توان تقاضا می‌داند. او بارها گفته که افزایش وام خرید اثرات تورمی در بازار مسکن ایجاد می‌کند.
اواخر سال 1394 همان سالی که سقف تسهیلات خرید مسکن برای زوجین تهرانی 160 میلیون تومان تعیین شد متوسط قیمت مسکن در تهران 3.9 میلیون تومان در هر متر مربع بود. سال 1400 که میانگین قیمت به 29.3 میلیون تومان رسیده خبری از افزایش وام خرید یا حتی تعیین مدل جایگزین صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیست.
البته هیات دولت و شورای پول و اعتبار برای افزایش ندادن وام مسکن خرید شاید توجیه داشته باشند. مبلغ اقساط ماهیانه وام 160 میلیون تومانی با مدت بازپرداخت 12 ساله یک میلیون و 866 هزار تومان است که طبیعتا رشد سقف وام با افزایش مبلغ اقساط همراه خواهد بود و بسیاری از اقشار پایین توان به عنوان متقاضیان اصلی مسکن، پرداخت چنین مبالغی را ندارند.
الزام سیستم بانکی به پرداخت 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات به حوزه مسکن
به هر حال بر اساس قانون بودجه 1400 مجموعا بانکها باید 360 هزار میلیارد تومان برای واحدهای مسکونی شهری و روستایی که در مجموع یک میلیون و 200 هزار واحد است پرداخت کنند. از این تعداد 400 هزار واحد برای واحدهای مسکونی روستایی و 800 هزار واحد برای واحدهای مسکونی شهری در نظر گرفته شده است.
بانکها زیر بار وام مسکن می‌روند؟
تکلیف بانکها به پرداخت یک میلیون و 200 هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن در شرایطی است که بانک مسکن میزان موظفی خود را 70 هزار واحد عنوان کرده است. با توجه به اینکه سایر بانکها معمولا به دلیل طولانی بودن مدت بازپرداخت وام مسکن از پرداخت تسهیلات به حوزه مسکن خودداری می‌کنند باید دید که آیا مجلس و دولت می‌توانند سایر بانکها (بجز بانک مسکن) را ملزم به پرداخت وام برای یک میلیون و 130 هزار فقره تسهیلات کنند یا خیر. البته آنطور که معاون وزیر راه و شهرسازی گفته است بانک مرکزی تاکنون جدول سهیمه بانکها را اعلام کرده اما در خصوص مبلغ ظرف یک تا دو هفته آتی اعلام خواهد شد.
طبق برنامه، همه مالکان خصوصی، خودمالکان و سازندگان بخش خصوصی بر اساس ضوابطی که وزارت راه و شهرسازی تعیین کرده می توانند به بانکها مراجعه کرده و تقاضای استفاده از تسهیلات ساخت را داشته باشند. بر اساس شاخص‌بندی که انجام شده این تسهیلات در اختیار واجدان شرایط که عموما سازندگان واحدهای متوسط و ارزان‌قیمت هستند، قرار می‌گیرد.
محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ در این خصوص گفته است: پرداخت تسهیلات ساخت مسکن افزایش یافته به واحدهای گران‌قیمت تعلق نمی‌گیرد و این بخشی از ضوابط وزارت راه و شهرسازی است. واحدهای متوسط و اززان قیمت مشمول قانون دریافت تسهیلات ساخت هستند.
وی اظهار امیدواری کرد تا با این کار بخش عمده‌ای از واحدهای نیمه تمام سطح کشور تکمیل و رونق ساخت و ساز در سال جاری بیشتر شود.
محمودزاده در خصوص سقف تسهیلات ساخت اعلام کرد: این موضوع هم اکنون در شورای پول و اعتبار در دست بررسی است که بر اساس سیستم بانکی باید این چهارچوب تعیین شود. بر اساس قانون همه بانکها و موسسات مالی و اعتباری مشمول اجرای این طرح هستند و ابلاغ سهمیه‌هایی که باید به تسهیلات ساخت مسکن اختصاص دهند را دریافت کرده‌اند. سهیمه بانکها در ارایه تسهیلات ساخت مسکن متفاوت است و سهمیه بانک مسکن با توجه به تخصصی بودن آن بانک در حوزه مسکن از سایر بانکها بیشتر است.
سنگینی سایه رکود بازار مسکن بر بخش ساخت و ساز
با وجود آنکه تسهیلات ساخت همواره طی سالهای اخیر افزایش داشته، قیمت نهاده های ساختمانی نیز پا به پای آن رشد کرده است؛ به طوری که نرخ مصالح اصلی طی حدود یک سال گذشته 100 درصد افزایش یافته و این در حالی است که بازار مسکن در رکود به سر می برد. بنابراین احتمالا انبوه سازان در تعریف پروژه های جدید تعلل خواهند کرد که می تواند به کاهش ساخت و ساز منجر شود. با این حال اغلب کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن در سال جاری به ثبات می رسد.
در این خصوص مصطفی قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ به ایسنا گفت که قیمت مسکن در ماههای اخیر کاهشی بوده و بعد از انتخابات ریاست جمهوری نیز شاهد ادامه کاهش قیمتها در بازار مسکن خواهیم بود. وی افزود: بسیار امیدواریم که در سال 1400 بازار مسکن به آرامش برسد و معاملات به تدریج رونق بگیرد.
کاهش 2.5 درصدی قیمتهای پیشنهادی در 10 روز اخیر
این روزها انتظارات تورمی در بازار ملک جای خود را به برآوردهای کاهشی داده و به همین دلیل تعداد فروشنده‌ها افزایش یافته است. عمده تحلیلها بر این است که در سال جاری قیمت مسکن معقول خواهد شد و حتی اگر کاهش پیدا نکند، رشد نخواهد داشت.
بررسیها داده‌های یک سامانه ملکی حاکی از آن است که در شهر تهران قیمتهای پیشنهادی مسکن نسبت به 10 روز قبل 2.5 درصد کاهش یافته است. مشاوران املاک دلایل مختلفی برای کوتاه آمدن مالکان از نرخهای قبلی بیان می‌کنند که قوی‌ترین مولفه به کاهش نرخ ارز مربوط می‌شود. البته هنوز نرخهای کذایی در برخی فایلهای نوساز به چشم می‌خورد اما وضعیت کلی بازار آرام است. درخصوص معاملات نیز با وجود آنکه هنوز آماری از اردیبهشت ماه ارایه نشده مشاهدات میدانی از افزایش نسبی خرید و فروشها حکایت دارد.
یک کارشناس: سال 1400 قیمت مسکن متعادل می‌شود
ابوالحسن میرعمادی ـ کارشناس بازار مسکن ـ می‌گوید: بجز مناطق شمالی که تکلیفشان مشخص است سال جاری در مناطق میانی و جنوبی، سال تعدیل قیمت مسکن خواهد بود؛ زیرا قیمتها حباب‌گونه افزایش یافته و برای اینکه بازار به حدی از منطق برسد باید نرخها متعادل شود. احیای برجام نیز می‌تواند به آرامش همه بازارها از جمله بازار مسکن کمک کند.
وی بیان می‌کند: بی‌ثباتی اقتصاد باعث بلاتکلیفی فعالان اقتصادی شده و زندگی عادی بر پایه سرمایه‌گذاری سالم از بین رفته است. به طوری که فعالیتهای مولد دچار مشکلات اساسی شده‌اند.
میرعمادی با بیان اینکه هیچ تناسبی بین درآمد عمومی با قیمت خانه وجود ندارد گفت: دو راه پیش روی بازار مسکن است؛ یا قیمتها ثابت می‌ماند و توان متقاضیان به تدریج به قیمتها می‌رسد که طبیعتا بازار دیرتر به رونق خواهد رسید. یا اینکه قیمتها کاهش پیدا می‌کند و بازار زودتر رونق می‌گیرد. بجز این دو نمی‌توان گزاره دیگری برای بازار مسکن متصور بود.
نگاه متفاوت دو وزیر به بازار مسکن