واکاوی چگونگی تامین مالی تولید یک میلیون مسکن
طرح جهش و تولید مسکن گام بلندی است برای تحول بازار مسکن که در جلسات صحن علنی مجلس امسال خانه ملت تعیین تکلیف و برای بررسی به شورای نگهبان ارسال شد براساس این طرح، سالانه یک میلیون مسکن ساخته و به بازار عرضه می‌شود.
زمان مطالعه 4 دقیقه
خبرگزاری خانه ملت؛ بازار مسکن از مدت ها قبل حال و روز خوشی ندارد تا جایی که صاحب خانه شدن یا اجاره مسکن برای بسیاری به رویای دست نیافتنی تبدیل شده است.
بر کسی پوشیده نیست که مهمترین عامل گرانی مسکن عرضه کم از یک سو و نقدینگی افسار گسیخته در جامعه از سوی دیگر است در واقع تقاضا برای مسکن زیاد اما عرضه به دلایل مختلف کم است.
بر اساس نمودار قیمت مسکن، بهای هر مترمربع مسکن در سال 92 حدود 3.7 میلیون تومان و در سال 99 حدود 23 میلیون تومان است که این عدد مربوط به متوسط کشوری بوده و در تهران قیمت هر متر مربع از متوسط کشوری بالاتر و در اسفند 99 به 30 میلیون تومان رسیده است.
اما برای ساماندهی بازار کنونی مسکن چه باید کرد؛ نخست افزایش عرضه (قانون بازار) و دوم کنترل نقدینگی. هرچند ذهنیتی اشتباه مبنی براینکه با گران شدن مسکن، چه کسی توانایی خرید آن را دارد؟ در جامعه جاری است اما باید به این نکته توجه کرد که آنچه اتفاق می افتد با این ذهنیت متفاوت است به این معنا که این گونه نیست که ابتدا مسکن گران شده، سپس عده ای به سراغ خرید آن می روند، بحث این است که گرانی ملک ناشی از نقدینگی و تقاضای بسیار است.
جالب اینجاست که اگر مسئولان ما این درک ساده را از گرانی و تورم داشته باشند، می توان برای بسیاری از مشکلات اقتصادی چاره اندیشید به طور مثال هر روز صبح بانک ها 3 هزار و 300 میلیارد تومان به حساب سپرده گذارن سود واریز می کنند که این عدد در ماه به 100 هزار میلیارد تومان می رسد، حال این سوال ایجاد می شود که آیا در بخش های مختلف اقتصادی تولید به اندازه کافی داریم که این حجم از سرمایه خنثی شود؟ قطعاً جواب منفی است بنابراین پول دست مردم به سمت افزایش تقاضا و صعودی شدن قیمت مسکن، طلا، دلار و... سوق پیدا می کند.
واقعیت این است که اگر توانستیم موتور نقدینگی در بازار را در بانک مرکزی کنترل کنیم، سایر مشکلات حل می شود.
اما حالا به سراغ روش ها و ابزارهای فروش مسکن در بورس می رویم؛ نخستین روش فروش آپارتمان در بورس کالاست که هیچ وقت اتفاق نیفتاد اما ابزار آن به نوعی موجود است که در صورت فعال شدن می تواند کمک کننده باشد. اوراق سلف معروف به فروش متری زمین و ساختمان به این معنا که فرد توانایی خرید یک واحد آپارتمان را ندارد اما می تواند پانزده متر از آن را خریداری کند، روشن است که هدف از این روش سرمایه گذاری است و فرد نمی تواند بعد از مدتی از آن استفاده کند.
صندوق های املاک و مستغلات روش دیگر است که فرد سرمایه گذاری می کنند اما نه به مقصد انتفاع از واحد خریداری شده برای سکونت، بلکه بهره مندی از عواید بهره برداری ملک و رشد قیمت دلیل اصلی است.
یکی از ابزارهای مهم و مناسب بازار سرمایه صندوق های زمین و ساختمان است که عمده هدف آن ناظر بر تامین مالی تولید مسکن است. این ابزار از سال 85 و حدود 15 سال در بازار سرمایه تعریف شد اما عملیاتی نشده و حتی اواخر سال 92 در جلسه ای با حضور آخوندی و طیب نیا وزرای وقت راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی اولین پروژه صندوق زمین و ساختمان در شهرک راه آهن کلید رونمایی شد اما به نظر می رسد با گذشت 8 سال گذشته هنوز به جایی نرسیده است.
گیر کار بلااستفاده ماندن ابزار صندوق های زمین و ساختمان کجاست؟ مجلس در طرح جهش و تولید مسکن به دنبال حل آن رفته و دولت را مکلف کرد طی سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته و تحویل دهد. امکانات موردنیاز تحقق این هدف 40 هزار هکتار زمین، 11 هزار هزار تن سیمان، 6 هزار هزار تن فولاد، 25 هزار هزار متر مربع کاشی و سرامیک و... است که مجموعا به 500 هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد، که نه بانک ها و نه سایر بخش ها امکان تامین آن را ندارند،اقدام خوب مجلس در راستای تامین مالی طرح مذکور، استفاده از ابزار صندوق زمین و ساختمان است.
مجلس در طرح خود دولت را مکلف کرده این کار را از طریق صندوق های زمین و ساختمان انجام دهد که بهترین روش برای جلب مشارکت مردم است به گونه ای که نه تنها پول مردم از بین نمی رود بلکه منابع از بازار سرمایه جذب شود. امکان خرید یونیت ها توسط صندوق ملی مسکن و امکان خرید یونیت های استفاده نشده توسط فعالان بازار سرمایه فراهم است.
در ساز و کار صندوق زمین و ساختمان پس از تعیین زمین و سند خوردن آن، هزینه های ساخت با احتساب تورم محاسبه می شود و از آنجا که هر صندوق دارای 8 رکن است که برخی از آن ناظر بر ساخت و ساز فنی و حرفه ای، مدیریت، تضامین ، بازرسی و ... است اگر عملکرد خوبی داشته باشند نگرانی در مورد هدر رفت پول مردم وجود ندارد.
واکاوی چگونگی تامین مالی تولید یک میلیون مسکن