پدیده جدید بازار مسکن؛ رانش مستأجران از محله ای به محله پایین‌تر
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان کشور با پدیده
زمان مطالعه 7 دقیقه
به گزارش خبرنگار اقتصادی، در بخش اول میزگرد تسنیم با موضوع مسکن به مسائل مختلفی از جمله آینده بازار مسکن، نهاده‌های ساختمانی و تاثیر آنها بر قیمت مسکن، عدم تمایل وزارت راه به بحث خانه‌های خالی، سامانه ملی املاک و اسکان و خلاء‌های موجود در آن، ضرورت الگوبرداری از تجربه‌های موفق کشورهای دیگر در بحث مالیات‌ها و... پرداخته شد. محمدرضا عبدلی پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و محمدسعید حیدری کارشناس اقتصاد مسکن در بخش نخست به تشریح وضعیت کنونی بازار مسکن، مولفه‌های تاثیرگذار در آن، آینده کوتاه مدت بازار و... پرداختند.
همچنین به بحث احیای بافت‌های فرسوده پرداخته شد و پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس تاکید کرد در بازآفرینی شهر شکست خورده هستیم. خانه‌های خالی به خصوص در شهرهای جدید و رانش مستأجران در قسمت دوم مورد نقد و بررسی قرار گرفته که مشروح آن در ادامه می‌آید؛
عبدلی: در برنامه بازآفرینی شهری کاملاً شکست خورده هستیم، بر اساس هدفی که برنامه ششم توسعه تعیین کرده باید سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد را بازآفرینی کنیم یعنی این بافت‌ها را بهسازی، نوسازی و توانمندسازی می‌کردیم. در خوشبینانه‌ترین حالت به اذعان خود مسئولان وزارت راه و شهرسازی ما 2درصد این کار را انجام داده‌ایم. حالا چقدر دولت در مسکن مهر و طرح ملی مسکن برای آماده‌سازی هزینه می‌کند. در صورتی که زمین مهیاست.
تسنیم: دلیل این شکست چیست؟
عبدلی: دو مشکل عمده در این بخش داریم؛ یکی ضوابط و مقررات و دیگری بحث‌های مالکیتی. در برخی مناطق 80 درصد مشکل مالکیتی وجود دارد.
تسنیم: یعنی چه مشکل مالکیت؟
عبدلی: خیلی از افرادی که در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد ساکن هستند هیچ مدرکی دال بر مالکیت در اختیار ندارند.
تسنیم: این مشکل مختص تهران است؟
عبدلی: این مشکل متختص تمام شهرهای کشور است ولی میزان آن متفاوت است. به دلیل مسئله اعتقادی به توحید همه شهرهای ایران تک هسته ای هستند. شهرهای تاریخی چه هستند؛ مسجد جامع، بازار و مدرسه (حوزه علمیه). همه افراد پیرامون اینها بوده‌اند. هرچه از مرکز به سمت حاشیه‌ها می‌رویم کاربری ناسازگار شکل می‌گیرد. کنار مسجد جاممع کسی دباغی نمی‌کند، کنار مسجد جامع کتابفروشی شکل می‌گیرد. زمانیکه به حاشیه‌ها حرکت می‌کنیم دباغی شکل می‌گیرد. به دلیل همین ساختار خیلی از افراد برخی از اراضی را اشغال می‌کردند و خودشان را مالک می‌دانند. اینها در راستای مستندسازی ملک اقدامی نکرده‌اند. به همین هم الان خانه‌های فرسوده و رهاشده بسیاری در کشور داریم. همه این خانه‌ها از آب، برق، شبکه‌های مخابراتی و ... بهره‌مند هستند. خیلی از این خانه‌ها حتی بر اثر توسعه 5 دهه از شبکه‌های معبر خوبی هم برخوردار هستند اما به حال خود رها شده اند. یا کابری‌های ناسازگار از آنها می شود یعنی به انبار تبدیل شده‌اند. در تمامی شهرهای قدیمی این مشکل را داریم بعد ما مجبور هستیم هزینه بسیار زیادی را آماده‌سازی صرف کنیم.
تسنیم: مانند پرند و پردیس؟
عبدلی: به‌عنوان مثال ببینید فاز 11 پردیس در کجا ساخته شده است.آیا در مرکز شهر تهران اراضی وجود نداشت تا مسکن ساخته شود. وجود داشت. هزینه سات و ساز چقدر می‌شد؟ یک سو. بیشترین سهم خانه‌های بعد از کلانشهرها متعلق به شهرهای جدید است.
تسنیم: آماری از میزان خانه‌های خالی داریم؟
عبدلی: آمار را از مرکز آمار ایران دریافت کرده‌ایم و نامه آن محرمانه است. بعد از تهران، اصفهان و شیراز بیشترین سهم خانه‌های خالی را در شهر جدید پردیس داریم. غالب شهرهای جدید کشور حداکثر یک سوم پذیرای جمعیت کشور شده‌اند. در برخی شهرها جمعیت‌پذیری تقریبا صفر است، به جز پرسنل شرکت عمران شهر جدید هیچکس در آنها ساکن نیست.
تسنیم: چه شهرهایی؟
عبدلی: شهرهای مثل امیرکبیر، علوی. دو شهر در خوزستان داریم؛ رامین (شمال خوزستان) و شیرین شهر (جنوب خوزستان). یک بررسی روی شهر رامین انجام دادیم متوجه شدیم هزینه رفت و آمد یک فرد از این شهر به اهواز حدود 70 هزار تومان است. در صورتیکه خیلی افراد با این افزایش تورم با هزینه روزانه 2 هزار تومانی حاضر هستند در یک مسکنی که در شأن یک فرد نیست زندگی کنند ولی بتوانند به راحتی به محل کار خود تردد داشته باشند. تامین هزینه روزانه 70 هزار تومانی در توان یک کارگر نیست. حتی اگر ما بزرگ‌ترین مشوق‌ها را بگذاریم کسی نیم‌رود در شهر جدید رامین ساکن شود.
در تهران اندیشه، پرند، پردیس -از جمعیت- پُر می شود چون مردم چاره‌ای جز این ندارند. پدیده رانش مستأجران طی 4 سال اخیر را شاهد بوده ایم یعنی افراد به مرور از محله‌های خوب به محله‌های متوسط، از متوسط به پایین و از پایین به حاشیه‌ها رانده شده‌اند. بیشترین میزان جمعیت پذیری شهر جدید پرند طی 3 سال اخیر بوده است.
تسنیم: آماری هم در این زمینه دارید؟
عبدلی: بر اساس سرشماری سال 95 جمعیت پرند 20 هزار نفر بوده است. الان حدود 140 هزار نفر در این شهر ساکن شده‌اند. این افزایش تصاعدی جمعیت به دلیل رانش مستأجران بوده است. یکی از مسائل بزرگی که ما را تهدید می‌کند افزایش تعداد مستأجران است. مستأجر بودن بدنیست، اما مستأجری آسیب‌های اجتماعی زیادی دارد. نزاع‌های خیابانی، فحشا و آسیب ساختمان‌هاست. به این دلیل که افراد توان پرداخت ندارند، در برخی ساختمان‌ها در مناطق میانی تهران امکان ندارد مثلا در بلوک 40 واحدی طی یکماه اسباب‌کشی ندشته باشد. در بعضی ساختمان‌ها هر ماه اسباب‌کشی انجام می‌شود. طبق اعداد و ارقامی که داریم در 90 درصد کلانشهرها نرخ اجاره‌نشینی بیش از یک سوم است. طبق آخرین برآوردهای شهرداری بیش از 42 درصد تهرانی‌ها مستأجر هستند و برخی آمارهای رسمی می‌گویند تعداد مستأجران تهرانی 49 و 50 درصد است.
به عبارت دیگر از هر دو خانوار تهرانی یک خانوار مستأجر است. تمامی این تحولات در سه، چهار سال روی داده است.
تسنیم: در سطح کشور چه تعداد مستأجر داریم؟
عبدلی: متوسط کشوری برای اجاره‌نشین‌ها 31 درصد است و این عدد روز به روز در حال افزایش است. باید به جاهایی که بحرانی شده بپردازیم.
تسنیم: آیا بازار مسکن کشش شوک قیمتی را دارد. با توجه به افزایش قیمت‌های سال گذشته و امسال طی چند مرحله ثبت شده، سال 1400 رکود تورمی است یا غیرتورمی؟
عبدلی: با بررسی‌های صورت گرفته فکر می‌کنیم روند کاهش قیمت یا رکود اتفاق بیفتد. اما دست‌های پنهان در بازار است. در پاییز امسال روند کاهش قیمت روی داد یک سری عوامل اجازه کاهش بیشتر قیمت مسکن را ندادند. یک سری از نیروهایی که بخشی از سرمایه‌های خود را منتقل کردند. متاسفانه بانک‌ها و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها مانع از کاهش بیشتر قیمت مسکن شدند. برخی تحلیل‌های غیررسمی معتقدند اگر شوک‌های قیمتی در بازار مسکن روی ندهد بخشی از شبکه بانکی که سرمایه‌گذاری عظیمی در این بخش داشته‌اند دچار فروپاشی می‌شوند.
تسنیم: بانک‌ها در املاک تجاری سرمایه‌گذاری کرده‌اند یا مسکونی؟
عبدلی: در ابتدا بانک‌ها در املاک تجاری سرمایه گذاری کردند. با بالا رفتن قیمت این املاک در برخی مناطق می‌تواند
در پایان تابستان امسال در خبرگزاری‌ها و برخی تحلیل قیمت‌های بالای 200 میلیون تومان در منطقه یک تهران اعلام می‌شد. اما وقتی به این منطقه مراجعه کردیم چنین قیمت‌هایی را مشاهده نکردیم. بالاترین قیمت متری 135 میلیون تومان در محله الهیه بود. در صحبت‌ها و تحلیل و حتی برخی نمایندگان قیمت‌های 240 میلیون تومانی را برای هرمترمربع اعلام می‌کردند. این قیمت به این افراد القا شده بود که شاید مستمسکی برای افزایش بیشتر قیمت و جلوگیری از کاهش قیمت. این کار آهنگ کاهش قیمت را کُند کرد.
تسنیم: برخی شرکت‌های وابسته با بانک‌ها مثل شرکت «س م» به خصوص در شهرهای جدید تعیین کننده قیمت شده‌اند. پروژه‌های خود را با چند میلیون تومان بالاتر از قیمت منطقه پیش فروش می‌کنند. این مسئله باعث شده تا قیمت مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران به شدت افزایش یابد. نظر شما در این‌باره چیست؟
عبدلی: بله. دقیقا این اتفاق در تمام نقاط روی داده است. ما اطلاع داشتیم کدام نقاط تهران هستند مورد پسند متمول‌ترین افراد است. 6 ساختمان در تهران داریم که برند بوده و مشهور هستند. هیچکدام از این ساختمان‌ها قیمت‌های بالای 200 میلیون تومانی را نداشتند. این در حالی بود که حداکثر متری 70 میلیون تومان پایین‌تر این قیمت‌ها بود. الان بعد از کاهش قیمت تازه بخشی از ساختمان‌های خاص قیمت آنها به چهار پنجم قیمت‌های اعلام تابستان رسیده است.
تسنیم: معامله‌ای هم انجام شده است؟
عبدلی: مسئله اصلی همین است. در برخی مناطق هیچ معامله‌ای انجام نمی‌شود و افراد وقتی می‌بینند روند کاهشی است و احساس خطر می‌کنند معاملات صوری را انجام می‌دهند. فقط یک کد رهگیری اخذ و معامله ثبت می‌شود و بعد از مدتی معامله بهم می‌خورد.
تسنیم: یعنی بنگاه‌های املاک در این اتفاق نقش دارند؟
عبدلی: بله،بخشی از بنگاه‌ها این کار را می‌کنند.
تسنیم: اتحادیه مشاوران املاک معتقد است بانک مرکزی نمی‌خواهد قیمت مسکن در کشور کاهش یابد. چون نمی‌خواهند بانک‌ها ورشکسته شوند.
عبدلی: می‌تواند بخشی از این اظهارات درست باشد.
پدیده جدید بازار مسکن؛ رانش مستأجران از محله ای به محله پایین‌تر