خط ترمز شهرفروشی در زیرزمین پایتخت
دیگر از زمین و آسمان تهران چیزی باقی نمانده است برای فروش؛ این را که نمی‌توان مانند گذشتگان شهر را اداره کرد چون زمینی باقی نمانده که بتوان با تراکم‌فروشی هزینه‌های شهر را تأمین کرد، از شهردار اول تا سوم گفته‌اند.
زمان مطالعه 5 دقیقه
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از شرق ،اراده این بوده که تخلفات ساختمانی کاهش پیدا کند؛ اما به نظر می‌رسد سخت‌گیری‌ها در ارتفاع ساخت‌وسازها روی زمین، برخی سازندگان را علاقه‌مند کرده که افزایش ساخت‌وساز در اعماق زمین را تجربه کنند.
تابلوهای ساختمانی نصب‌شده جلوی گودبرداری‌های عمیق در مناطق خاصی از پایتخت، نشان می‌دهد در برجهای غیرمسکونی بالای 20 طبقه از تراز صفر، با هدف «تأمین پارکینگ»، اجازه احداث چهار تا 9 طبقه در زیر زمین داده شده است. البته گرایش به ساخت‌وساز در زیر سطح زمین تنها محدود به برجهای بلند نمی‌شود.
یک سازنده قدیمی درباره گرایش به این شیوه ساخت‌وساز می‌گوید: مهم‌ترین دلیل علاقه به این شیوه ساخت‌وساز، سهم ناچیز عوارض شهرداری برای احداث پارکینگ منفی و استفاده تجاری-خدماتی از این فضاها از سوی مالکان است.
او ادامه می‌دهد: مطابق ضوابط، طرح تفصیلی تراکم منفی را صرفا با هدف تأمین پارکینگ می‌دهند؛ اما در چند نمونه از چنین سازه‌هایی که هم‌اکنون به بهره‌برداری رسیده‌اند، بخشی از فضای زیرزمین برج، به غرفه‌های تجاری یا خدماتی مبدل شده است.
بهره‌برداری فراتر از پارک خودرو در طبقات منفی برجهای غیرمسکونی، هم‌اکنون به‌عنوان مهم‌ترین محرک در گرایش به سرمایه‌گذاری در این قبیل ساخت‌وسازها محسوب می‌شود.
دست‌کم یک سال اخیر گودبرداری‌های عمیق در مقایسه با ساخت‌وسازهای کم‌ارتفاع و کم‌عمق افزایش پیدا کرده که تجربه سال پایانی مدیریت گذشته نشان می‌دهد این گودبرداری‌های عمیق می‌تواند چالش گودهای عمیق را دوباره در تهران بحرانی کند.
محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران، درباره افزایش ساخت‌وساز در طبقه منفی به «شرق» می‌گوید: مهم‌ترین دستاورد دوره پنجم مدیریت شهری، توقف چرخه باطل شهرفروشی است؛ اما این را هم گفته‌ام که این توقف به صورت کامل هنوز انجام نشده و نیاز به زمان دارد. بااین‌حال، بیش از 70 تا 80 درصد شهرفروشی را متوقف کرده‌ایم.
او با اشاره به اینکه در فرایند صدور پروانه حتی یک طبقه اضافه خارج از طرح تفصیلی داده نمی‌شود، می‌گوید: این به آن مفهوم نیست که از ابتدای دوره تا به حال هیچ‌گونه طبقه اضافه‌ای داده نشده است، با وجود تلاش‌هایی که شده، در نهایت توانستیم بیش از 70 تا 80 درصد این چرخه را متوقف کنیم. این چرخه، چرخه‌ای نیست که شما یکباره بتوانید ترمزش را بکشید و بدون هیچ‌گونه خط ترمزی آن را متوقف کرد.
اما با وجود اراده برای توقف کامل چرخه شهرفروشی، متخلفان ساختمانی از چه مسیرهایی می‌توانند اضافه بنا برخلاف طرح‌های مصوب بگیرند؟ سالاری در این زمینه توضیح می‌دهد: بخشی از 20 درصد برای بعد از صدور پروانه است؛ یعنی ما در فرایند صدور پروانه توانستیم بر اساس رویکردهای جدید و مصوباتی که داشته‌ایم، ازجمله تعیین چارچوب اختیارات شورای معماری که آنها در فرایند صدور پروانه فعال هستند، نظام شهرسازی و معماری شهرداری تهران را به سمتی ببریم که میزان تراکم و طبقات به‌عنوان حقوق مکتسبه را روی سامانه به صورت سیستمی قفل کنیم که امکان اعمال سلیقه از سوی مدیران شهری و حتی شوراهای معماری و شورای شهر وجود نداشته باشد؛ اما زمانی که پروانه دادیم و مردم شروع به ساخت‌وساز کردند، آنجا خارج از اراده ماست و با وجود نظارت‌هایی که انجام می‌دهیم، باز هم می‌بینیم تخلفاتی در اجرا پیش می‌آید یا تثبیت‌هایی یا تغییر کاربردهایی اتفاق می‌افتد. گاهی یکی ممکن است اصلا برود یک اضافه طبقه در اجرا بسازد.
رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی درخصوص اینکه با سخت‌گیری‌هایی که انجام شده به نظر می‌رسد برخی از سازندگان به ساخت‌وساز در عمق علاقه‌مند شده‌اند، می‌گوید: این موارد کم است. در گذشته در طرح تفصیلی به ساخت‌وساز در عمق و اینکه آیا در مسیر گسل است یا به قنات می‌رسد یا خیر، توجه نشده بود که در بازنگری طرح تفصیلی شهر تهران، یکی از محورهایی که پیگیری می‌کنیم، محدودیت در تعداد زیر‌زمین‌هاست که باید محدودیت جدی قائل شویم.
اما گرایش دوباره به ساخت‌وساز در عمق زمین، چه چالش‌هایی برای شهر ایجاد می‌کند؟ غلامرضا شریفی، فعال حوزه ساخت، درباره آسیب‌های این گودهای عمیق می‌گوید: این گودبرداری‌های عمیق سبب تغییر مسیر آب‌های زیرزمینی و رفتن آنها به لایه‌های عمیق‌تر زمین می‌شود و ممکن است منجر به تغییر فضاهای زیست‌محیطی منطقه شود؛ به این معنا که برخی از گیاهان که به دلیل دسترسی به آب‌های سطحی در آن منطقه رشد می‌کنند، به مرور خشک شده و از بین می‌روند.
او پیشنهاد می‌کند: بررسی کارشناسی درخصوص تأثیرات منفی گودبرداری‌ها بر فضاهای طبیعی شهر انجام شود؛ زیرا با توجه به آلودگی هوا و کمبود آب، در درازمدت می‌تواند این تغییرات به ضرر شهر و شهروندان باشد. به دلیل محدودیت‌های شهرسازی در طبقات صفر به بالا، برخی برای دور‌زدن قوانین، به ساخت طبقات در زیر زمین روی می‌آورند. این طبقات در حالی با انگیزه ساخت پارکینگ ساخته می‌شوند که بیشتر مورد استفاده تجاری قرار می‌گیرند.
او درباره میزان استفاده این طبقات منفی برای مدیریت شهری می‌گوید: عوارض هر طبقه زیر همکف 10 درصد کاسته می‌شود و به نظر می‌آید به دلیل محدودیت ارتفاع، صاحبان این املاک قصد دور‌زدن ضوابط را دارند. به همین دلیل است که در برخی موارد مشاهده می‌شود بعد از ساخت پارکینگ، دنبال تغییر کاربری هستند.
شریفی به تأثیر عمیق‌شدن گودبرداری‌ها بر افزایش حوادث ساختمانی اشاره می‌کند و می‌گوید: افزایش عمق گودبرداری باعث افزایش فشار دیواره‌های گود شده و برای پایداری گودبرداری باید از روش‌های گران‌قیمت‌تری استفاده شود.
او به تأثیر درازمدت این گودبرداری‌های عمیق بر خاک منطقه اشاره می‌کند و می‌گوید: ممکن است این گونه گودبرداری سبب تأثیر بر خاک منطقه شود و در درازمدت بر ساختمان اطراف خود تأثیر نشان دهد.
تجربه ساخت درسطح منفی در تهران امر تازه‌ای نیست؛ اما گاهی بیش از گذشته به چشم می‌آید. این روزها به نظر می‌رسد تعداد ساخت‌وسازها افزایش یافته است.
خط ترمز شهرفروشی در زیرزمین پایتخت